Thêm chọn lựa, nhiều chỗ “lách”

Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 về tính thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Theo đó, đối tượng chịu thuế được chọn mức thuế 2% hoặc 25%. Nhiều người cho rằng, cách tính này chưa hẳn chặn được tình trạng đầu cơ nhà đất, mà còn tạo ra những khe hở dẫn đến tiêu cực.

Đủ kiểu lách

Khách hàng tìm hiểu thông tin căn hộ tại cao ốc An Khang Q.2, TP.HCM - Ảnh Quý Hòa

Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) đã đặt ra hai lựa chọn cho người nộp thuế chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, họ có thể chọn cách nộp 25% tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng (chênh lệch giữa giá mua và bán), hoặc nộp 2%/tổng giá trị chuyển nhượng BĐS ghi trên hợp đồng. Trong hai phương án này, người nộp thuế có thể chọn cách nộp thuế có lợi nhất. Việc áp thuế chuyển nhượng BĐS mức 25% được thực hiện với trường hợp cơ quan thuế xác định được thu nhập chịu thuế. Còn mức 2% sẽ áp dụng cho trường hợp không thể xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế. Trong trường hợp hai bên mua - bán cố tình khai mức giá bán thấp hơn thực tế, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố (TP) quy định tại thời điểm chuyển nhượng để tính mức thuế thu nhập phải nộp.

Quy định đã rõ ràng, nhưng một quan chức của Bộ Tài chính cũng thừa nhận cách tính này chưa chặt chẽ, vì trong quá trình giao dịch có nhiều loại phí như môi giới, định giá... rất khó xác định. Đây cũng là kẽ hở để giới đầu cơ kê khống giá trị mua, bán nhằm trốn thuế. Chẳng hạn trường hợp của anh Hoàng Quốc Đính (nhà ở Q. Bình Tân, TP.HCM) khi mua căn nhà 1 tỷ đồng (trước đó, căn nhà được mua với giá 700 triệu đồng). Nếu tính thuế dựa trên chênh lệch thu nhập khi bán và khi mua thì người này phải nộp (1 tỷ đồng - 700 triệu đồng) x 25% = 75 triệu đồng. Trường hợp không xác định được giá mua ban đầu, cơ quan thuế sẽ tính 2% trên giá bán, số tiền phải nộp chỉ là 1 tỷ đồng x 2% = 20 triệu đồng. Theo ông Nguyễn Phước Đức, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, quy định như vậy chắc chắn người nộp thuế sẽ chọn, thậm chí “lách” để được nộp thuế suất 2% vì rất khó chứng minh được giá mua và giá bán thực tế.

Một thực tế khác cũng cho thấy, hiện vẫn tồn tại nhiều hợp đồng mua, bán nhà đất theo hình thức viết tay giữa các cá nhân, nên không đủ căn cứ pháp lý để tính thuế. Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định, khi áp dụng đánh thuế sẽ sinh ra nhiều thủ thuật lách loại thuế này. Thay vì làm hợp đồng mua bán, các cá nhân giao dịch sẽ thông đồng chuyển đổi thành hợp đồng cho, tặng để hưởng thuế suất. Ví dụ, một căn nhà được bán 1 tỷ đồng, nhưng bên bán làm hợp đồng cho, tặng bên mua, hạ thấp giá bán đến mức thấp nhất, thì số thuế phải đóng còn rất ít. Cách trốn thuế khác là người mua, người bán có thể biến tướng hợp đồng chuyển nhượng thành hợp đồng ủy quyền sử dụng, quản lý nhà đất...

Lợi hay hại?

Theo các chuyên gia ngành thuế, thông tư khống chế giá trần chuyển nhượng là giá theo hợp đồng chuyển nhượng và chỉ cho phép cơ quan thuế điều chỉnh căn cứ tính thuế TNCN trên giá đất (theo giá UBND tỉnh, TP quy định), còn toàn bộ giá nhà phải chấp nhận theo kê khai mà không được tự tiện điều chỉnh. Điều này dẫn đến vô hiệu hóa quy định về điều chỉnh giá tính thuế. Kết quả là người nộp thuế chỉ cần theo dõi giá trị đất theo quy định của UBND tỉnh, TP để kê khai cho đúng, còn giá trị nhà thì vô tư, muốn kê khai bao nhiêu cũng được. Cũng vì thế, thời gian vừa qua, nhiều người dân đã làm thủ tục chuyển nhượng BĐS trước để tránh phải chịu thuế TNCN. Vì theo họ, việc làm này là có lợi so với quy định chuyển nhượng BĐS đang được áp dụng. Tuy nhiên, thực tế lại không như nhiều người nghĩ.

Các chuyên gia ngành thuế cho biết, việc tìm mọi cách lách thuế không hề có lợi, mà ngược lại, nếu như Luật Thuế TNCN được áp dụng, thì chính người dân mới được hưởng nhiều ưu đãi. Ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM nói, hiện nay, phí chuyển nhượng BĐS đang là 4%, trong khi Luật Thuế TNCN chỉ quy định mức phí này là 2%; hoặc nếu như việc mua, bán BĐS sinh lãi, thì sau khi trừ các khoản chi phí sẽ áp dụng mức thuế là 25%. Còn nếu như lỗ thì không phải chịu thuế.

Bên cạnh đó, Luật Thuế TNCN còn quy định một số trường hợp được miễn thuế như biếu, tặng, thừa kế. Rõ ràng, quy định này có lợi cho người dân. Ông Tấn lấy ví dụ, một người bán mảnh đất trị giá 1 tỷ đồng, theo Luật Thuế TNCN thì mức phí người ấy phải nộp là 2%, tương đương 20 triệu đồng; nhưng nếu theo quy định chuyển nhượng BĐS đang được áp dụng hiện nay thì phải chịu mức phí là 4%, tương đương 40 triệu đồng. Trong bối cảnh thị trường BĐS như hiện nay, thì quy định về chuyển nhượng BĐS trong Luật Thuế TNCN sẽ có lợi cho người dân hơn.