Thận trọng với “cơn sốt” mới

Trước hiện tượng “cơn sốt” giá nhà đất mới đang hình thành, các chuyên gia phân tích thị trường bất động sản (BĐS) khuyến cáo cần phải thận trọng để khỏi phải ôm hận bởi bài học về cơn sốt nhà đất cuối năm 2007 đầu năm 2008 vẫn còn đó.

Thận trọng khi đầu tư vào BĐS trong giai đoạn sốt là cách tốt nhất để bảo toàn đồng vốn - Ảnh: Quỳnh Mai.

Niềm tin thị trường hồi phục

Dưới cái nhìn của giới đầu tư BĐS, hiện tượng giá đất dự án nóng lên quá nhanh và không đồng đều giữa các khu vực, hình thành một mặt bằng giá mới tăng 30 - 40% so với đầu năm 2009 là biểu hiện của sự hồi phục của thị trường BĐS.

Theo đó, đất dự án trong 6 tháng đầu năm 2009 đã trải qua nhiều đợt tăng giá, mỗi đợt đều tạo nên mặt bằng giá mới. Không phải khi có sự chuyển dòng đầu tư từ chứng khoán thì giá đất dự án mới ấm lên, mà hiện tượng này đã xuất hiện từ khi có chính sách kích cầu.

Làn sóng tăng giá nền đất dự án ở hai khu vực Nam Sài Gòn và Đông Sài Gòn bắt đầu hình thành trong tháng 3/2009. Đến cuối tháng 3/2009, cả hai khu vực trọng điểm này của thị trường BĐS đã hình thành mặt bằng giá mới, tăng từ 10% đến 30% so với đầu năm 2009.

Việc tăng giá đất ở hai khu vực này chỉ thực sự chấm dứt trong tháng 4/2009 khi thị trường chứng khoán tăng trưởng nóng, làm phân tán nguồn vốn cũng như sự chú ý của các nhà đầu tư.

Thời điểm hiện nay, khi thị trường chứng khoán vượt hết ngưỡng này sang ngưỡng khác thì sự chuyển dòng đầu tư từ chứng khoán sang BĐS sẽ là một cú hích mạnh cho giá nhà đất. Lý giải khác về hiện tượng giá đất tăng cao trong một tháng trở lại đây là do sự lo ngại lạm phát quay trở lại.

Song song đó, giá vàng tăng chóng mặt khiến những người có tiền cảm thấy bất ổn nên chọn kênh đầu tư BĐS để cất tiền. Một số chuyên gia phân tích thị trường BĐS cho rằng, thị trường BĐS đang lặp lại kịch bản cũ: chứng khoán sốt kéo theo giá nhà đất tăng.

Một khi sự lạc quan của hai thị trường chủ lực thu hút vốn đầu tư này cộng hưởng với nhau thì giá nhà đất, chứng khoán sẽ tăng. Nói cách khác, có nhiều cơ sở để tin rằng thị trường BĐS đang manh nha một cơn sốt mới.

Cảnh giác với bong bóng nhà đất

Một chuyên gia về thị trường BĐS, ông Phạm Văn Hải - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc ACB (ACBR) cho rằng: “Đối với thị trường BĐS, bước vào thì dễ nhưng rút ra thì rất khó, bởi đặc trưng của nó là tính thanh khoản thấp. Đối với những ai có ý định đầu tư theo kiểu “lướt sóng” thì cần phải thận trọng cân nhắc, nếu không rất dễ rơi vào tình cảnh ôm một mớ bong bóng nhà đất”.

Trong tình hình thị trường đang có những diễn biến hết sức bất thường, gần giống với kịch bản của cơn sốt nhà đất cuối năm 2007 đầu năm 2008, thì cũng cần phải nhắc lại diễn biến của cơn sốt trước đây:

Chỉ trong vòng một năm, giá nhà đất, đặc biệt là giá nền đất trong các dự án ở khu đô thị mới Nam Sài Gòn và lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm đã tăng đến 300%. Thế nhưng, chỉ sau 6 tháng kể từ khi áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ, giá nhà đất đã giảm 70% so với đỉnh điểm cơn sốt. Điều đó đồng nghĩa với việc giá nhà đất hầu như đã trở lại mặt bằng giá trước cơn sốt.

Ở khu đô thị mới Nam Sài Gòn, lúc đỉnh điểm là đầu năm 2007, nền đất mặt tiền đường 35m trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ đã lên đến 90 triệu đồng/m2. Thế nhưng đến tháng 9/2008, lúc thị trường bình ổn trở lại (chạm đáy) thì giá chỉ còn quanh ngưỡng 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, nền đất trong các dự án tọa lạc lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm như An Phú - An Khánh, Huy Hoàng, Thế kỷ 21... trước khi bùng phát cơn sốt chỉ nằm trong ngưỡng dưới 20 triệu đồng/m2. Vậy mà khi cơn sốt lên đến đỉnh điểm, giá mỗi m2 đất trong các dự án này đều nằm quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, có nơi lên đến 70 triệu đồng/m2.

Sau cơn sốt hồi cuối năm ngoái, giá đất trong cácdự án này đã trở về quanh mốc 25 triệu đồng/m2. Rõ ràng, những người đầu tư “lướt sóng” lỡ ôm đất trong giai đoạn cuối của cơn sốt giá nhà đất cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã bị mất tương đương 70%giá trị của lô đất. Giá trị mất đi được giới chuyên môn gọi là phần bong bóng của giá trị nhà đất.