Tham vọng đất vàng

Năm 2007, ủy ban nhân dân TP.HCM đã chỉ đạo Sở Quy hoạch - kiến trúc đề xuất các tiêu chí quy hoạch 20 ô phố thuộc những vị trí đẹp nhất của khu trung tâm thành phố với tổng diện tích lên đến 50 ha để kêu gọi nhà đầu tư. Kể từ khi thông tin quy hoạch các khu đất vàng này được công bố, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đã bày tỏ sự quan tâm. Thế nhưng, từ quan tâm đến thực thi là một khoảng cách rất xa vời.

Khu tứ giác Bến Thành: Diện tích 8.500 m2, giáp các đường Phạm Ngũ Lão, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette, Phó Đức Chính, đối diện chợ Bến Thành.

Khu “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1) là một ví dụ. Ngay từ năm 2007, TP.HCM đã tổ chức đấu thầu và doanh nghiệp trúng thầu khu đất này là liên danh Thái Sơn (gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, Công ty Đầu tư Chí Thành, Công ty Đầu tư Tài chính Ánh Dương, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV, Công ty Bất động sản BIDV, Công ty Xây dựng và Kỹ thuật Hanwha, Công ty Xây dựng và Kỹ thuật Hanshin, Công ty Hanwha Galleria). Thế nhưng, do trục trặc về tài chính nên sau đó, liên danh này đã xin trả lại dự án.

Hay như khu đất ở 164 Đồng Khởi, quận 1. Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã chủ trương cho đấu thầu từ tháng 8/2007 và đến đầu tháng 7/2009, khu đất này đã thu hút hơn 60 nhà đầu tư xin tham gia, trong đó có một số nhà đầu tư lớn với vốn sở hữu trên 1 tỉ USD. Tuy nhiên, đến năm 2012, Ủy ban Nhân dân TP.HCM lại không áp dụng đấu thầu nữa, mà chuyển sang hình thức chỉ định thầu và đã chọn liên danh đầu tư gồm Hong Kong Land International Holdings Limited (Anh), Sumitomo Realty & Development và Toshin Development (Nhật) thực hiện dự án này.

Theo Ủy ban Nhân dân TP.HCM, tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án 164 Đồng Khởi vào khoảng 7.168 tỉ đồng. Trong đó, vốn đầu tư xây dựng công trình là khoảng hơn 3.412 tỉ đồng và tiền bồi thường, hỗ trợ di dời gần 3.800 tỉ đồng.

Như vậy, nếu tính luôn dự án này, cho đến nay, trong số 20 khu đất vàng chỉ có 3 khu đã “hóa vàng”. Cụ thể là khu đất 66-68-70 đường Lê Thánh Tôn (Sở Giáo dục và Đào tạo TP.HCM), khu Eden (giới hạn bởi các đường Lê Thánh Tôn, Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ) và khu 25 bis Nguyễn Thị Minh Khai. Bên cạnh 3 khu này, còn khoảng 5 khu nữa đang trong quá trình triển khai hoặc đã có doanh nghiệp đứng ra đầu tư.

Đất vàng tại trung tâm Thành phố là một trong những lợi thế đảm bảo mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư. Nhưng đưa đất hóa vàng không phải là chuyện dễ.

Nếu nhìn lại những gương mặt chủ đầu tư đang đầu tư dự án trên những khu đất vàng, sẽ thấy họ đều là các tay chơi lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đó là Vingroup, Bitexco, hay HD Real (cổ đông lớn của HD Real là Công ty Bất động sản Thanh Phong, Công ty Địa ốc Phú Long, Công ty Bất động sản Lâm Viên, Thuduc House, HDBank).

Đối với mặt bằng ở khu trung tâm, nhà đầu tư nào cũng nhìn thấy cơ hội và muốn tham gia, nhưng thực tế là trong số này, có những khu rất “xương”, do gặp trục trặc ở khâu đền bù giải tỏa, vấn đề phức tạp nhất trong đầu tư bất động sản ở Việt Nam.

Có thể thấy điều này ở dự án The One mà Bitexco đang xây dựng tại khu tứ giác Bến Thành. Ngay trong ngày khởi công dự án (năm 2012), vẫn còn 2 hộ gia đình trong khu đất nhất định không chịu nhận tiền đền bù và di dời. Thậm chí, để được TP.HCM giao cho miếng đất khu tứ giác Bến Thành, Bitexco đã phải nhận luôn khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh, một khu đất được đánh giá là “xương” nhất trong các khu đất vàng.

Rõ ràng, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ khó lòng thực hiện được các dự án đất vàng tại TP.HCM, nếu không được giao cho đất sạch. Ngay như khu đất 164 Đồng Khởi, mặc dù đã được Ủy ban Nhân dân TP.HCM chỉ định, nhưng với khoản đền bù, hỗ trợ di dời lên tới gần 3.800 tỉ đồng cùng với những thủ tục đền bù phức tạp, không biết liệu liên danh này có trụ nổi.

1. Khu tứ giác Bến Thành

Diện tích 8.500 m², giáp các đường Phạm Ngũ Lão, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette, Phó Đức Chính, đối diện chợ Bến Thành. Chiều cao tối đa 220 m, tầng cao công trình từ 60-65 tầng. Bitexco đang xây dựng dự án The One trên khu đất này gồm 2 tòa tháp cao 48 và 55 tầng. Tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 500 triệu USD.

2. Khu tam giác vàng Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học

Diện tích khoảng 13.000 m², chiều cao tối đa 260 m, cao từ 60-65 tầng. Chức năng: văn phòng, khách sạn cao cấp, tài chính, thương mại, trong đó ưu tiên cho khách sạn cao cấp. Năm 2007, liên danh Thái Sơn đã trúng thầu dự án này nhưng sau đó đã rút lui. Cho đến nay, khu đất này vẫn chưa có chủ.

3. Khu tứ giác Eden

Diện tích khoảng 8.800 m², giới hạn bởi các đường Nguyễn Huệ, Lê Thánh Tôn, Đồng Khởi, Lê Lợi. Chức năng: khu dịch vụ văn phòng cao cấp, khách sạn cao cấp, cửa hàng thương mại bán lẻ. Khu đất đã được Tập đoàn Vingroup xây dựng dự án Vincom Center A. Dự án này đã được đưa vào hoạt động từ đầu năm 2013 và sau đó được bán lại cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam.

4. Khu Sở Văn hóa - Thông tin (164 Đồng Khởi)

Diện tích khoảng 4.900 m², nằm gần các công trình có giá trị kiến trúc, bảo tồn. Tầng cao tối đa là 15 tầng, chiều cao tối đa 60 m. Chức năng: văn phòng, khách sạn cao cấp, tài chính, khu trưng bày, triển lãm. Giữa năm 2012, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã chỉ định liên danh đầu tư gồm Hong Kong Land International Holdings Limited (Anh), Sumitomo Realty & Development và Toshin Development (Nhật) thực hiện dự án này.

5. Khu vực số 66-68-70 đường Lê Thánh Tôn (Sở Giáo dục và Đào tạo)

Diện tích khoảng 8.330 m²; phần đất lớn để xây dựng có diện tích 7.393 m2; phần đất còn lại khoảng 947 m², trên đó có một biệt thự giáp với biệt thự 64 Lê Thánh Tôn đã được xây dựng thành trụ sở Sở Giáo dục và Đào tạo. Khu đất đã được Tập đoàn Vingroup xây dựng nên tòa nhà cao 22 tầng Vincom Center B

6. Khu Bệnh viện Sài Gòn

Diện tích khoảng 5.400 m², một mặt giáp đường Lê Lợi, một mặt giáp đường Huỳnh Thúc Kháng. Chức năng: văn phòng, thương mại dịch vụ, khách sạn. Tầng cao từ 40-45 tầng, chiều cao tối đa 160-180 m. Hiện khu đất đã được giao cho Bitexco làm chủ đầu tư để thực hiện dự án xây mới Bệnh viện Đa khoa Sài Gòn theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao).

7. Khu 6 ô phố kế chợ Bến Thành

Số tầng cho phép khoảng 6-8 tầng. Hiện khu đất chưa có nhà đầu tư.

8. Khu đất đối diện khách sạn Park Hyatt (phía Công trường Lam Sơn)

Diện tích khoảng 8.180 m², giáp Công trường Lam Sơn, đường Hai Bà Trưng, Đông Du. Các cạnh còn lại giáp khách sạn Caravelle. Chức năng: văn phòng, khách sạn cao cấp. Bố cục công trình theo dạng 3 khối: giáp các mặt đường Đông Du, Hai Bà Trưng và Công trường Lam Sơn là khối thấp tầng có tầng cao tương đương khách sạn Park Hyatt. Tầng cao cho phép 20-26 tầng. Khu đất hiện chưa có chủ đầu tư.

9. Khu đất Nhà máy Bia Sài Gòn

Diện tích khoảng 6.000 m², nằm trên 4 con đường Hai Bà Trưng, Công trường Mê Linh, Đông Du và Thi Sách. Số tầng cho phép 40-45 tầng. Hiện chưa có nhà đầu tư.

10. Khu đối diện khách sạn Park Hyatt (phía đường Hai Bà Trưng)

Diện tích khoảng 11.200 m², giáp các đường Thi Sách, Hai Bà Trưng, Lê Thánh Tôn và Cao Bá Quát. Chức năng: khu khách sạn cao cấp, văn phòng. Khối công trình giáp mặt đường Hai Bà Trưng, Cao Bá Quát thấp tầng, cao tương đương khách sạn Park Hyatt. Hiện chưa có nhà đầu tư.

11. Khu đất 129-131 Cô Giang

Diện tích 13.422 m², số tầng cho phép là 30 tầng. Khu đất do Công ty Cổ phần Phát triển Đất Việt làm chủ đầu tư để triển khai xây dựng dự án khu căn hộ và trung tâm thương mại. Chủ đầu tư chỉ mới thực hiện xong khâu đền bù.

12. Tứ giác Mã Lạng (Nguyễn Cư Trinh - Trần Đình Xu - Nguyễn Trãi - Cống Quỳnh)

Diện tích khoảng 100.000 m². Hiện khu đất đã được giao cho Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư. Khi dự án được hoàn thành, Khu đô thị mới Tứ giác Nguyễn Cư Trinh sẽ bao gồm khu bán lẻ, văn phòng và khu căn hộ cao cấp. Theo dự kiến, năm 2014 Bitexco sẽ triển khai dự án này.

13. Khu chợ Dân Sinh (Nguyễn Thái Bình - Calmette)

Diện tích khoảng 11.580 m². Số tầng cho phép 6-7 tầng. Hiện chưa có nhà đầu tư.

14. Khu 25 bis Nguyễn Thị Minh Khai

Diện tích khoảng 6.722 m², mặt tiền hướng Tây Bắc nằm trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, hướng Tây Nam giáp tổng lãnh sự quán Mỹ, Đông Nam giáp tổng lãnh sự quán Pháp, phía Bắc giáp khu căn hộ cao cấp Somerset.

Hiện khu đất đã được Công ty Cổ phần Bất động sản và Phát triển Nhà Thành phố đầu tư xây dựng thành một cao ốc hạng A có quy mô 5.338 m², gồm tòa nhà 18 tầng (có 2 tầng hầm), tương đương diện tích sàn kinh doanh văn phòng 11.896 m² và bãi đỗ xe 3.000 m². Phần còn lại là các công trình phụ gồm khu cây xanh 400 m², sân bãi và đường giao thông nội bộ.

15. Khu Câu lạc bộ thể dục thể thao 257 Trần Hưng Đạo

Số tầng cho phép 15-20 tầng. Khu đất đang được xem xét giao cho Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa. Theo dự kiến, công ty này sẽ thực hiện dự án Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng (quận 3) với vốn đầu tư khoảng 790 tỉ đồng theo hình thức BT.

Đổi lại, Công ty sẽ được giao khu đất số 257 Trần Hưng Đạo (quận 1) và giá trị công trình còn lại sẽ được thanh toán bằng khu đất khác hoặc bằng tiền. Công ty cũng được giao dự án Cù lao Bà Sang gần 40 ha (quận 9), một phần trong Công viên lịch sử văn hóa - dân tộc thành phố.

16.Khu góc Nguyễn Du - Chu Mạnh Trinh (Tổng Công ty Lương thực miền Nam)

Diện tích 7.193 m². Số tầng cho phép là 15-18 tầng. Hiện khu đất chưa có nhà đầu tư.

17. Chợ Bến Thành

Diện tích 12.885 m². Số tầng cho phép 3-5 tầng. Hiện khu đất chưa có nhà đầu tư.

18. Khu đối diện thương xá Tax

Diện tích khoảng 6.000 m², giới hạn bởi các đường Nguyễn Huệ, Nguyễn Thiệp, Đồng Khởi, Lê Lợi. Chức năng: văn phòng, khách sạn cao cấp, cửa hàng thương mại bán lẻ, không có căn hộ.

Tầng cao khối công trình sát lộ giới các trục đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ: 5-6 tầng; phần góc phía giao lộ Đồng Khởi, Nguyễn Thiệp: 20-22 tầng; chiều cao tối đa 88 m. Hiện khu đất chưa có nhà đầu tư.

19. Khu tứ giác Pasteur - Tôn Thất Đạm - Huỳnh Thúc Kháng - Tôn Thất Thiệp

Diện tích khoảng 6.830 m². Số tầng cho phép 18-20 tầng. Hiện khu đất chưa có nhà đầu tư.

20. Khu Nhà máy đóng tàu Ba Son (số 2 Tôn Đức Thắng)

Diện tích 225.000 m². Chức năng quy hoạch chính theo yêu cầu của Ủy ban Nhân dân TP.HCM là dịch vụ thương mại, tài chính, văn phòng, khách sạn, không gian tổ chức hội nghị. Số tầng cho phép 30-70 tầng. Hiện khu đất chưa có nhà đầu tư.