Bất động sản Hà Nội: Cục diện thay đổi

Thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục triển vọng tăng trưởng, nhất là thời điểm tháng 1/2015, khi các công ty bán lẻ 100% vốn nước ngoài được phép thành lập theo cam kết gia nhập WTO - Savill Việt Nam nhận định trong Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2014.

Ông Chris Marriott - Giám đốc điều hành Savills Đông Nam Á cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang xuất hiện những tín hiệu tích cực so với các nước trong khu vực: “Việt Nam là một trong các thị trường năng động, có sự tăng trưởng tốt nhất và đáng để đầu tư”.

Dấu hiệu tích cực từ bán lẻ

Theo Savills Hà Nội, trong quý 3/2014, tổng nguồn cung bán lẻ của Hà Nội đạt 690.000 m2 sàn. Giá thuê tiếp tục xu hướng giảm như nhiều quý trước, xuống mức 41 USD/m2/tháng, giảm 6% theo quý và 15% theo năm.

Bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savill Hà Nội lý giải tình trạng “giá giảm đáng kể” là do các chủ đầu tư muốn đẩy mạnh công suất thuê cũng như mở rộng diện tích cho thuê.

Một tích cực trong quý 3 là công suất cho thuê đã được cải thiện đáng kể, tăng 6%. Bà Giang cho “là dấu hiệu tích cực”, sau nhiều quý công suất thuê giảm dần trong bối cảnh quý này có thêm nguồn cung mới.

Theo bà Giang, hai nguyên nhân khiến công suất được cải thiện trong quý là tại khu vực trung tâm, các khối đế trung tâm thương mại hầu hết đã được lấp đầy và một số dự án có nguồn cung mới, Lotte là ví dụ.

Phân tích của Savills cho thấy công suất cho thuê cao hơn quý trước, dẫn đến công suất cho thuê toàn thị trường được cải thiện, dù vẫn có sự giảm nhẹ theo năm là 2%.

Cũng trong quý này, Savills xác định công suất cho thuê cũng như giá thuê trung bình đi ngược chiều nhau. Tuy nhiên, mức giảm của giá thuê đã nhẹ hơn so với mức tăng của công suất cho thuê.

Về nguồn cầu, trong quý 3 có hơn 50.000 m2 sàn bán lẻ được cho thuê thêm, trong đó chủ yếu đến từ các trung tâm bách hóa, trung tâm thương mại. Theo Savills, diện tích cho thuê thêm tăng mạnh là do sự xuất hiện của dự án trung tâm bách hóa mới.

Trong quý này, hoạt động đầu tư đáng chú ý là thương vụ Tập đoàn TCC của Thái Lan thâu tóm toàn bộ hệ thống Metro Việt Nam và Vingroup mua lại 70% cổ phần hệ thống siêu thị của Tập đoàn Ocean.

Quý tới, dự kiến sẽ có 8 dự án cung cấp khoảng 60.000 m2 được tung ra thị trường. Tuy nhiên, theo bà Giang, con số này trên thực tế có thể thấp hơn một chút do có 2 dự án vẫn trì hoãn khai trương trong nhiều quý.

Áp lực nguồn cung tăng lên, giá thuê có thể giảm xuống một chút, bởi diện tích bỏ trống tại các trung tâm thương mại hiện vẫn còn và tiếp tục có thêm các dự án mới gia nhập thị trường.

Nguồn cầu có thể có triển vọng tốt, bởi nghiên cứu gần đây cho thấy thị trường bán lẻ vẫn tiếp tục tăng trưởng với tốc độ cao 15%/năm trong vòng 5 năm tới.

Bà Giang cho rằng điều này “sẽ làm cho cạnh tranh tại khu vực bán lẻ Hà Nội nói riêng và thị trường bất động sản Việt Nam nói chung sẽ tăng lên”.

Bất ngờ thị trường căn hộ

Trong quý 3, căn hộ là mảng thị trường gây nhiều ngạc nhiên đối với cả chủ đầu tư và khách mua. Giao dịch hạn chế trong tháng 7 Âm lịch, thậm chí có công ty còn lên kế hoạch hạn chế bán trong thời điểm này.

Thực tế thị trường lại hoàn toàn ngược lại. Nguồn cung mới chào bán trong quý 1 và 2 giảm dần, thời điểm quý 3 ít được mong đợi nhất thì nguồn cung chào bán lại tăng rất mạnh, ước tính khoảng 1.600 căn.

Trên thị trường, tỷ lệ hấp thụ cũng như giá chào trung bình đều có sự tăng trưởng dương. Một điểm tích cực là giá trung bình của thị trường đang ổn định dần, chỉ giảm 1%.

Giao dịch thị trường tiếp tục theo chiều hướng đi lên từ quý 1, lượng hàng tồn cũng giảm đáng kể trong quý này.

Quý 3 năm nay, sau khi Nghị quyết 61/2014 nới lỏng điều kiện cho vay, tổng mức giải ngân đã đạt mức 30% vào thời điểm tháng 9 so với mức 13,2% thời điểm tháng 5.

Dư nợ vốn vay bất động sản trên hệ thống ngân hàng đã tăng từ mức 9,82% trong tháng 7 lên mức 12% trong tháng 9.

Triển vọng thị trường, theo bà Giang, đến năm 2015 sẽ có 21 dự án, cung cấp khoảng 12.000 căn được tung ra thị trường. Và thời gian tới, đặc biệt là thời điểm cuối năm thị trường căn hộ để bán sẽ tiếp tục được cải thiện.