Bài 2: Nguy cơ vỡ nợ của Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam?

Được thành lập vào năm 1996 tại Quảng Châu bởi nhà sáng lập Hui Ka Yan, Evergrande là một trong ba tập đoàn phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc vào năm 2020. Doanh thu mảng BĐS Evergrande năm 2020 vào khoảng 78 tỷ USD, tương đương 3% doanh thu của toàn thị trường, bao gồm gần 100.000 doanh nghiệp (DN).

Theo Financial Times, số lượng giao dịch bán nhà mới của Evergrande giảm 24% và doanh số bán đất nền giảm 53% trong tháng 8 tạo nên khoản nợ phải trả lên đến hơn 309 tỷ USD, dẫn tới tập đoàn bị rơi vào khủng hoảng và có nguy cơ sụp đổ. 

Nguyên nhân chính dẫn đến vấn đề vỡ nợ của Evergrande là việc thay đổi cách nhìn nhận về thị trường BĐS của chính phủ Trung Quốc. Sau gần hai thập kỷ phát triển nóng và là một lĩnh vực kinh tế quan trọng bậc nhất, thị trường BĐS bắt đầu không được các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc coi là động lực đáng tin cậy để tăng trưởng kinh tế bền vững.

Vào tháng 9/2017, chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố “nhà là để ở, không phải kênh đầu cơ”. Tuyên bố này đã trở thành nguyên tắc chỉ đạo của Trung ương đối với thị trường BĐS.

Vào tháng 8/2020, các cơ quan quản lý Trung Quốc đã đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” để xóa bỏ sự mất cân đối kế toán của các nhà phát triển BĐS. Chính sách này nêu rõ rằng các nhà phát triển phải có tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng dưới 100(%) và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn lớn hơn 1. Các công ty BĐS có ba năm để thực hiện chính sách này. Điều này có khả năng làm giảm tình trạng nợ quá nhiều của DN BĐS trong tương lai.

Evergrande vượt qua cả ba chỉ số này trong năm 2019, vì thế tập đoàn đã bị cơ quan giám sát rủi ro tài chính xếp vào hạng Đỏ (rủi ro cao nhất và nằm trong diện kiểm soát) và hạn chế tất cả các khoản tiếp cận tín dụng mới. Điều này dẫn tới tình trạng khó khăn hiện nay của tập đoàn. Điều đáng nói là trong số 50 tập đoàn BĐS phát triển hàng đầu Trung Quốc trong năm 2019, ước tính khoảng 14/50 tập đoàn thuộc diện Đỏ. 

Link bài viết

Hệ quả của sự sụp đổ của Evergrande sẽ có tác động tiêu cực trong ngắn hạn đến các nhà đầu tư, người cho vay, nhân viên và người mua nhà. Đồng thời, điều này cũng tác động tiêu cực đến các ngành công nghiệp khác nếu các nhà cung cấp không được trả tiền.

Hiện nay, các nhà đầu tư đã yêu cầu trả nợ cho các sản phẩm tài chính quá hạn. Cả nhà đầu tư và người mua nhà đã tham gia vào các cuộc biểu tình trên khắp Trung Quốc vì lo sợ vỡ nợ và không có nhà hoàn thiện.

Người viết nhận định rằng trừ khi các cơ quan quản lý của Trung Quốc mắc sai lầm nghiêm trọng trong cách xử lý tình hình của Evergrande, một cuộc khủng hoảng hệ thống trong lĩnh vực tài chính tương tự như sự sụp đổ của Lehman Brothers tại Mỹ 13 năm trước là rất khó xảy ra.

Sự sụp đổ của Evergrande (nếu có) sẽ ảnh hưởng đến thị trường tài chính - chứng khoán Việt Nam

Mặc dù các khoản nợ của Evergrande là tương đối lớn (một trong những tập đoàn BĐS nợ lớn nhất thế giới), đây lại không phải con số quá lớn đối với một thị trường có quy mô lớn như Trung Quốc.

Theo tờ SCMP, lĩnh vực BĐS không bao gồm xây dựng nhà ở và dân dụng chiếm 7% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc vào năm 2019, trong khi bao gồm các ngành khác có liên quan đến lĩnh vực này chỉ chiếm 17.2% GDP.

Ngoài ra, các cá nhân mua nhà cũng cần đặt cọc 40-50% giá trị giao dịch và phải có năng lực tự thanh toán tối thiểu 70% giá trị căn nhà mới được vay ngân hàng. Vì vậy, các bất an trên thị trường tài chính của Trung Quốc liên quan đến Evergrande là không có cơ sở.

Như đã nói, chính phủ Trung Quốc có lẽ sẽ tập trung khống chế để tình hình nợ xấu không lây lan rộng trong nền kinh tế và vẫn tiếp tục kiểm soát lĩnh vực bất động sản. 

TS. Chu Thanh Tuấn - Giảng viên Kinh Tế, trường Đại học RMIT Việt Nam, Thành viên của Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu AVSE Global

Theo nguyên tắc xử lý nợ, các ngân hàng Trung Quốc cho tập đoàn này vay đang nắm các BĐS thế chấp để thu hồi các khoản tiền vay và tất nhiên họ sẽ mất khá nhiều phần lãi vay. Như vậy, hệ thống ngân hàng của Trung Quốc cũng không quá bị ảnh hưởng về khoản nợ đã cho vay, nên không tạo làn sóng lo lắng sự sụp đổ của các ngân hàng thương mại. Đây là điều quan trọng nhất. Thiệt hại rất nặng là những nhà đầu tư trái phiếu, bao gồm nhà đầu tư trong nước và quốc tế. 

Đến thời điểm hiện tại, theo quan điểm của người viết thì chưa có sự liên hệ rõ ràng về ảnh hưởng của Evergrande tới Việt Nam. Có 3 nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất, nền kinh tế Việt Nam vẫn còn trong tiến trình tăng trưởng. Theo đó, đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn mạnh là chỗ dựa cho thị trường BĐS.

Thứ hai, mối liên hệ giữa BĐS và hệ thống ngân hàng ở Việt Nam khá chặt chẽ. Chính phủ có sự linh hoạt trong vấn đề giải cứu hay không cứu DN và thị trường. Chính phủ cũng có một loạt hành động để kiểm soát thị trường trong giai đoạn vừa qua. Các chính sách kiểm soát và hạ nhiệt thị trường BĐS của Trung Quốc hiện nay tương đối là quyết liệt và mạnh mẽ.

Thứ ba, về đặc điểm đầu tư tại Việt Nam, BĐS vẫn có ưu thế hơn các kênh khác nên vẫn được nhà đầu tư chọn lựa. Thị trường BĐS Việt Nam không bị thúc đẩy mạnh và nhiều rủi ro như các nhà đầu tư BĐS Trung Quốc.

Sự đổ vỡ của Evergrande nếu có sẽ tác động xấu đến tâm lý nhà đầu tư trên thị trường tài chính thế giới. Những ảnh hưởng này có thể gây tác động đến thị trường tài chính - chứng khoán Việt Nam do tâm lý hoảng loạn. Tuy nhiên, những tác động này chỉ mang tính chất ngắn hạn khi chính phủ Trung Quốc bắt tay vào xử lý tập đoàn này.

Bài 3: Một số bài học từ sự kiện Evergrande cho thị trường BĐS Việt Nam

(*) Giảng viên Kinh Tế, trường Đại học RMIT Việt Nam

Thành viên của Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu AVSE Global