Bài 3: Một số bài học từ sự kiện Evergrande cho thị trường BĐS Việt Nam

Nếu thị trường BĐS Việt Nam có nguy cơ vỡ nợ do dịch Covid-19 thì đó có thể là những phân khúc có hệ số sinh lời cao đối với các nhà đầu tư mạo hiểm như: condotel, khu công nghiệp, nhà ở sinh viên hay khách sạn do hầu hết khách du lịch trong và ngoài nước, các DN và sinh viên chưa thể quay lại hoạt động bình thường do dịch bệnh.

Các DN BĐS trong giai đoạn dịch Covid-19 nên kịp thời, linh động điều chỉnh kế hoạch kinh doanh để đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường (về dòng sản phẩm, tiêu chí sản phẩm…). Tiến độ thanh toán cũng cần được điều chỉnh hợp lý, cạnh tranh hơn.

Bên cạnh đó, đây cũng là giai đoạn DN đẩy mạnh việc tái cấu trúc, rà soát, cơ cấu lại bộ máy tổ chức đảm bảo hoạt động hiệu quả hơn. Ba chỉ số trong “ba lằn ranh đỏ” cũng là cảnh báo đối với các DN BĐS Việt Nam trong việc tăng tính thanh khoản và độ an toàn (khả năng trả nợ) cho DN, thị trường cũng như các ngành khác giao thoa trực tiếp với lĩnh vực này. Các DN BĐS phải có phương án sử dụng vốn hiệu quả để trả lãi và gốc cho nhà đầu tư.

Link bài viết

Ngoài ra, có thể thấy được bài học từ Evergrande cho các công ty BĐS ở Việt Nam trong việc đầu tư dàn trải và đa ngành. Tập đoàn này không chỉ hoạt động trong mảng BĐS mà còn mở rộng sang nhiều ngành nghề khác như xe điện, Internet, truyền thông, công viên giải trí, bóng đá, thực phẩm, giải khát... và hầu hết những ngành nghề này chưa mang lại lợi nhuận như mong muốn dẫn đến gánh nặng về tài chính. 

Một trong những nguyên nhân dẫn đến khả năng sụp đổ của Evergrande bắt nguồn từ việc phát hành trái phiếu quá nhiều. Thực tế cho thấy, số lượng phát hành trái phiếu của các DN BĐS Việt Nam thời gian vừa qua là rất lớn. Theo SSI Research, trái phiếu BĐS Việt Nam đạt mức 64,4 nghìn tỷ đồng, tăng 131% so với quý I/2021 và tăng 285% so với quý 2/2020. Lãi suất bình quân các trái phiếu bất động sản trong quý II/2021 là 10,3%/năm.

Hầu hết, các DN BĐS khi phát hành trái phiếu đang lấy chính cổ phiếu được niêm yết trên sàn làm tài sản bảo đảm hoặc không có tài sản đảm bảo. Đây được gọi là những "tài sản bất định", mức độ rủi ro cho nhà đầu tư sẽ rất cao nếu DN phát hành gặp vấn đề trong phát triển kinh doanh.

Ngoài ra, một vấn đề lớn hiện nay là ngân hàng và các công ty chứng khoán đang là 2 tổ chức trung gian mua và phân phối một lượng rất lớn trái phiếu BĐS cho các nhà đầu tư thứ cấp. Đây là hình thức rủi ro dễ tạo nên bong bóng tài sản khi không phân phối được hết lượng trái phiếu này cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó nếu như dòng vốn tiếp tục đổ nhiều vào BĐS sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng phục hồi nền kinh tế, đặc biệt là nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh sau khi dịch bệnh đi qua. Đây chính là cảnh báo đối với thị trường BĐS Việt Nam. 

Hiện có rất nhiều trái phiếu được bán cho những nhà đầu tư cá nhân. Những nhà đầu tư cá nhân thường chỉ quan tâm đến lãi suất mà không quan tâm nhiều đến tình hình tài chính của DN phát hành. Thậm chí nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng để phân tích một bản cân đối kế toán để biết rằng DN phát hành có đủ năng lực tài chính hay không.

Do đó, các nhà đầu tư nên đánh giá rủi ro không chỉ dựa trên lãi suất mà nên thông qua các quỹ đầu tư trái phiếu vì những quỹ này có thể nhìn ra được rủi ro của DN khi mua trái phiếu DN. Trong trường hợp rủi ro, các nhà đầu tư cá nhân nên sớm gặp luật sư và các cơ quan pháp luật khi biết công ty BĐS cung cấp sản phẩm có nguy cơ bị vỡ nợ để giảm thiểu tổn thất từ sự sụp đổ của công ty BĐS mang tới.

Những nguy cơ tương tự đối với ngành BĐS trong nước sau đại dịch

Như đã nói ở trên, câu chuyện phát hành trái phiếu BĐS dần nóng lên trong 2 năm gần đây. Nguyên do khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực cho vay BĐS, nhiều ngân hàng đã giảm dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS.

Điều này khiến các DN BĐS bắt buộc phải tìm đến các kênh huy động vốn từ phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Mô hình xây dựng và hoạt động trong lĩnh vực BĐS của Việt Nam cũng tương tự như Trung Quốc. Các DN BĐS cũng có thể huy động vốn từ người dân theo những phương pháp bán BĐS hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng.

Link bài viết

Nếu các DN này vỡ nợ, sẽ ảnh hưởng đến người mua nhà, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, nhà thầu, công ty cung cấp dịch vụ nhà đất, kiến trúc, nhà đầu tư, công ty tài chính và ngân hàng cho nhà đầu tư và nhà cung ứng vay, cũng như chính bản thân nợ xấu bất động sản và cả nền kinh tế.

Vì vậy, các cơ quan quản lý như: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Ủy Ban Chứng khoán Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước… cần kết hợp chặt chẽ để có giải pháp ổn định thị trường BĐS, tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường BĐS tại các địa phương và các biện pháp để thanh tra, kiểm tra tất cả trái phiếu được phát hành bởi các DN BĐS, ngăn chặn kịp thời những DN không có thực lực, không đủ năng lực tài chính phát hành trái phiếu.

Đặc biệt chú ý các DN BĐS bị tác động tiêu cực bởi dịch Covid-19, có các giải pháp hỗ trợ để tránh rơi vào tình trạng như Evergrande dẫn đến phản ứng dây chuyền đến toàn thị trường.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân vào lĩnh vực BĐS cần có kiến thức cơ bản về thị trường, theo dõi những diễn biến thị trường, tìm hiểu kỹ về các sản phẩm của thị trường cũng như đánh giá rủi ro các dự án cũng như lợi nhuận của trái phiếu trong các dự án, công ty BĐS mang lại.

Đối với các DN BĐS, cần có phương án sử dụng vốn hiệu quả để trả lãi và gốc cho nhà đầu tư, hạn chế đầu tư dàn trải ngoài ngành, nâng cao năng lực quản lý.

(*) Giảng viên Kinh Tế, trường Đại học RMIT Việt Nam

Thành viên của Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu AVSE Global