Lý do giá nhà đất khắp nơi lại tăng vọt

Tháng 4 năm nay, chỉ số giá nhà trên toàn thế giới (trừ Trung Quốc) do công ty nghiên cứu và tư vấn tài chính Absolute Strategy (Anh) khảo sát, tăng hơn 3% so với cùng kỳ 2023. Tại nhiều nền kinh tế ở các châu lục, thị trường đang cho thấy tín những hiệu mạnh mẽ trong bối cảnh nhiều năm lãi suất được giữ ở mức cao.

Giá nhà ở và thuê tăng mạnh

Tính đến tháng 5, giá nhà trên toàn Úc đã tăng 16 tháng liên tục, theo công ty tư vấn bất động sản CoreLogic. Nếu so với trước đó 1 tháng, dữ liệu của CoreLogic cho thấy giá nhà đã tăng 0,8%, mức nhanh nhất kể từ tháng 10/2023. So với cùng kỳ 2023, giá nhà đã tăng 8,3%.

Ba thành phố có giá nhà tăng nhanh nhất so với cùng kỳ ở Úc là Perth, Brisbane, Adelaide, lần lượt ở mức 22%, 16,3% và 14,4%. Nếu xét theo giá tuyệt đối, nhà ở tại ba nơi này tăng bình quân hơn 12.000 USD/tháng. Còn tại Sydney - thành phố lớn nhất nước, giá nhà tăng 7,4% trong tháng qua và đây hiện là nơi có giá nhà cao nhất Úc , xấp xỉ 1,16 triệu AUD (771.632 USD)

Tại Mỹ, giá nhà trong tháng 5 lập mức kỷ lục mới, khi nguồn cung nhà ở mức thấp tiếp tục gây ra cuộc chiến giành quyền mua ở nhiều khu vực. Số liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Hoa Kỳ (NAR) cho thấy giá trung bình của nhà đã qua sử dụng trong tháng 5 là 419.300 USD/căn, tăng 5,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá cao nhất từ khi dữ liệu được ghi lại từ năm 1999, không gồm yếu tố lạm phát. Tháng 2/2020, thời điểm trước khi Covid-19 thành đại dịch, giá trung bình của nhà đã qua sử dụng ở Mỹ là 270.400 USD/căn.

Tại châu Âu, hai nền kinh tế có giá nhà tăng mạnh nhất là Hà Lan và Ireland, lần lượt đạt 7,5% và 7,6%, so với mức tăng bình quân là 3,3%. Đặc biệt, ở khắp lục địa già, nhiều người trẻ đang phàn nàn về việc sự chật vật trước khủng hoảng nhà ở, khiến họ phải về sống với cha mẹ.

"Bạn bè thời đại học của tôi đều sống với cha mẹ hoặc họ hàng, không phải vì họ thiếu tham vọng mà vì quá đắt đỏ. Điều này dường như đã trở thành bình thường", Connor - một thanh niên 25 tuổi ở Ireland, nói.

Theo phân tích từ cơ quan Eurofound của EU, giai đoạn 2017-2022, tỷ lệ người đi làm từ 25 đến 34 tuổi sống cùng cha mẹ tăng từ 27% lên 40%. Cùng cảnh ngộ với Connor, Laura - một phụ nữ 30 tuổi, từng sống riêng 10 năm ở Barcelona, Tây Ban Nha, cũng phải dọn về ở cùng cha và vẫn chưa thể tìm được nơi ở mới sau nửa năm.

"Tôi đã tìm suốt 6 tháng mà không thành công. Tôi muốn sống một mình với giá thuê 1.000 euro. Hôm trước, tôi thấy quảng cáo về một căn hộ 990 euro/tháng không có cửa sổ. Theo quảng cáo, nó dành cho ai chỉ muốn một nơi để ngủ và tiết kiệm tiền", Laura nói. Cô nói bản thân thấy thật hoang đường khi mình có điều kiện tốt, bằng cấp và công việc ổn định nhưng lại không thể tìm được một căn nhà đủ tốt để sống tự lập và nhiều bạn bè của cũng đang gặp cảnh tương tự.

4 lý do giá nhà tăng bất chấp lãi suất

Tại Mỹ, giới quan sát thường cho rằng chính hệ thống thế chấp vốn phụ thuộc nhiều vào lãi suất cố định dài hạn của nước này là lý do thị trường nhà ở phục hồi ấn tượng. Gần đây, các nền kinh tế khác cũng ghi nhận xu hướng này. Cần biết rằng, lãi suất thế chấp cố định bảo vệ chủ nhà khỏi lãi suất cao hơn, nên cũng giúp họ ít bị ảnh hưởng hơn bởi tình trạng bán tháo - nguyên nhân kéo giá nhà xuống. Đồng thời, nó là "cái neo" giữ người chủ lại căn nhà hiện tại, vì khoản vay thế chấp cho một căn nhà mới có thể phải trả lãi suất cao hơn.

Tuy nhiên, lãi suất thế chấp cố định không phải lý do duy nhất khiến thị trường phục hồi và đẩy giá nhà lên thời gian qua. Xét cho cùng, trên khắp thế giới, đơn xin vay thế chấp mới vẫn khá nhiều, ngay cả khi chúng đã giảm từ mức đỉnh hồi đại dịch.

Theo NAR, có rất ít bằng chứng rõ ràng cho thấy lãi suất cao hơn ngăn cản mọi người mua căn nhà đầu tiên hay chuyển đến nhà mới. Nghiên cứu gần đây của NAR cho thấy, chỉ 8% người cho rằng việc "vay thế chấp" là một trong những "bước khó khăn nhất" khi mua nhà, tăng nhẹ so với 7% năm 2021.

Thực tế, ngoài lãi suất thế chấp cố định, còn 3 yếu tố nữa lý giải diễn biến giá nhà tăng gần đây. Đó là hoạt động nhập cư, sự cắt giảm chi tiêu của người thế chấp và sức mạnh của nền kinh tế. Về hoạt động nhập cư, dân số sinh ra ở nước ngoài của các nền kinh tế giàu có đang tăng khoảng 4%/năm - mức tăng nhanh nhất được ghi nhận. Các số liệu chính thức mà những tính toán như vậy lấy làm cơ sở có lẽ đã đánh giá thấp sự thay đổi này, vì nhập cư bất hợp pháp cũng đã tăng vọt, nhất là ở Mỹ.

Chuyên gia Mark Zandi của công ty tư vấn Moody's Analytics, lập luận rằng điều này đang đẩy giá nhà và tiền thuê nhà lên, vì những người mới đến cần một nơi để sống. Theo ước tính của ngân hàng Goldman Sachs, tỷ lệ di cư ròng hàng năm hiện tại của Úc, ở mức 500.000 người, sẽ làm tăng giá nhà khoảng 5%.

Kế đến, có thể thấy xu hướng chung gần đây ở các nền kinh tế giàu có là người dân đang cắt giảm các loại chi tiêu khác để đối phó với chi phí thế chấp cao hơn. Nói cách khác, nhiều người chọn từ bỏ việc chi tiền cho những thứ khác để tập trung trả tiền nhà. Một khảo sát mới đây của công ty thăm dò ý kiến YouGov cho thấy cứ 5 người sở hữu thế chấp lãi suất thả nổi ở Anh thì có một người nói đang cắt giảm "nhiều" chi tiêu hộ gia đình.

Thậm chí, những người có hợp đồng vay thế chấp với lãi suất cố định, vốn ít bị ảnh hưởng hơn, cũng cắt bớt chi tiêu. Trong khi đó, báo cáo gần đây của Ngân hàng Trung ương Na Uy lưu ý rằng nhiều hộ gia đình "đã rút tiền tiết kiệm tích lũy" để trả nợ.

Bên cạnh đó, các khoản thế chấp dài hạn hơn cũng đang giúp người vay phân bổ các khoản trả nợ, hy sinh phúc lợi trong tương lai để giảm các khoản thanh toán vay thế chấp hiện tại. Ví dụ, chính phủ Canada gần đây công bố rằng sẽ kéo dài thời gian hoàn trả với một số khoản vay do nhà nước bảo lãnh từ 25 năm lên 30 năm.

Theo cơ quan báo cáo tín dụng Centrix, 6,4% khoản thế chấp tại New Zealand có nguồn gốc từ năm ngoái sẽ kéo dài hơn 30 năm, so với 2,3% vào năm 2020. Còn Ngân hàng Anh cho biết "xu hướng thế chấp dài hạn vẫn sẽ tiếp tục" tại nước này. Theo đó, với 40% khoản thế chấp mới, "người vay sẽ vượt qua độ tuổi hưởng lương hưu nhà nước hiện tại khi kết thúc thời hạn thế chấp".

Cuối cùng, yếu tố quan trọng nhất cho đà tăng giá nhà là sức mạnh của nền kinh tế. Dù các hộ gia đình đang phải trả nhiều tiền lãi hơn, họ cũng có nhiều tiền thu vào hơn. Một số người hưởng lợi từ lãi suất cao hơn cho khoản tiết kiệm của họ. Tại các nước thuộc Liên minh châu Âu, con số này đã tăng gần gấp 10 lần so với khoản thanh toán lãi suất kể từ năm 2020.

Ngoài ra, khác với khủng hoảng nhà ở 2007-2009, thị trường lao động hiện đang mạnh mẽ và các ngân hàng cũng không sụp đổ. Kể từ năm 2021, mức lương trung bình tại khắp các nền kinh tế giàu có đã tăng khoảng 15%, trong khi tỷ lệ thất nghiệp vẫn gần mức thấp nhất mọi thời đại. Theo The Economist, ở mọi nền kinh tế mà tạp chí này có thể tìm thấy dữ liệu, mức tăng thu nhập lao động của hộ gia đình những năm gần đây đều hơn nhiều mức tăng của chi phí lãi vay.

Đương nhiên, không ai thích các khoản thanh toán thế chấp cao hơn, nhưng phần lớn mọi người đều có khả năng chi trả. Do đó, nếu giá nhà tiếp tục tăng, thì viễn cảnh đó cũng không bất ngờ. Hiện, một số ngân hàng trung ương đã bắt đầu cắt giảm lãi suất khi lạm phát giảm và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ nhiều khả năng sẽ có động thái trước khi năm kết thúc, và có thể là vào tháng 9 tới.

Tại các nền kinh tế giàu có, tăng trưởng tiền lương vẫn ở mức khá tốt và lạm phát giảm sẽ giúp người vay thế chấp dư dả hơn để mua nhà hay trả nợ. Bất kỳ sự gia tăng nào về nhu cầu nhà ở cũng sẽ đối mặt với nguồn cung hạn chế và trừ phi có một thay đổi mạnh mẽ, nếu không bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng giá.