TP.HCM trong kỷ nguyên TOD: Cơ hội lớn, thách thức không nhỏ

Trên thế giới, TOD đã chứng minh hiệu quả tại nhiều đô thị lớn như Tokyo, Seoul, Singapore hay Hong Kong. Mô hình này tổ chức không gian dân cư, thương mại, dịch vụ và văn phòng xoay quanh các nhà ga metro, đường sắt đô thị và các tuyến vận tải khối lượng lớn, nhằm giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, hạn chế ùn tắc và nâng cao chất lượng sống.

Với TP.HCM - đô thị đặc biệt đang đối diện áp lực dân số, giao thông và môi trường, TOD không còn là lựa chọn mang tính thử nghiệm, mà đang trở thành một trong những định hướng phát triển tất yếu để thành phố tiến tới mô hình siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm.

Tại tọa đàm “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội - Thách thức” diễn ra vừa qua tại TP.HCM do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp DKRA Group tổ chức, các nhà quản lý, chuyên gia quy hoạch và doanh nghiệp đã chỉ ra cả tiềm năng lẫn những “điểm nghẽn” trong quá trình triển khai TOD.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA nhận định năm 2025 sẽ là năm bản lề của thị trường bất động sản, khi hàng loạt luật mới có hiệu lực, tạo nền tảng pháp lý minh bạch hơn. Đây được xem là điều kiện cần để các mô hình phát triển mới như TOD bước vào giai đoạn triển khai thực chất.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh, việc gắn quy hoạch đô thị với hạ tầng giao thông công cộng sẽ trở thành “đòn bẩy” quan trọng, giúp mở rộng không gian phát triển và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Việc mở rộng địa giới hành chính đang tạo ra dư địa phát triển rất lớn cho TP.HCM. Khu Đông, đặc biệt là TP. Thủ Đức (cũ), cùng các khu vực kết nối với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đang nổi lên như những “cửa ngõ” của cấu trúc đô thị mới.

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, hạ tầng liên kết vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc và hệ thống metro sẽ đóng vai trò xương sống cho tăng trưởng nhà ở, thương mại và logistics trong nhiều thập niên tới. Bất động sản nằm trong phạm vi hưởng lợi từ metro được ghi nhận tăng giá mạnh trong những năm gần đây, đặc biệt dọc tuyến metro số 1.

TP.HCM cũng đã xác định lộ trình phát triển dài hạn với mục tiêu hình thành mạng lưới metro dài khoảng 355 km vào năm 2035, đồng thời khai thác quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng.

Bên cạnh cơ hội, TOD tại TP.HCM đang đối mặt với những thách thức không nhỏ.

Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay nằm ở hành lang pháp lý. TOD chỉ phát huy hiệu quả nếu được triển khai trên nền tảng quy hoạch tích hợp ngay từ đầu, kèm theo cơ chế minh bạch về đền bù, giải phóng mặt bằng và chia sẻ giá trị gia tăng đất đai. Nếu thiếu những cơ chế này, các dự án TOD sẽ khó thu hút dòng vốn dài hạn.

Một thách thức khác nằm ở yếu tố tưởng chừng rất nhỏ nhưng mang tính quyết định: khả năng kết nối từ nhà đến nhà ga. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam), thành công hay thất bại của TOD không nằm ở số lượng tuyến metro, mà nằm ở “1km cuối cùng” - quãng đường người dân phải đi bộ hoặc kết nối trung chuyển để tiếp cận ga tàu. Đây cũng là bài học từ các đô thị như Seoul (thành công) và Bangkok (còn nhiều hạn chế).

TP.HCM đang triển khai giai đoạn thí điểm với 11 khu TOD, tổng quy mô khoảng 1.700 - 1.800 ha, tập trung dọc metro số 1, metro số 2 và Vành đai 3. Riêng khu vực Dĩ An (cũ) đã được quy hoạch gần 420 ha theo định hướng TOD. Một số dự án dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành - Tham Lương dự kiến hoàn tất thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025.

Theo các chuyên gia, trong 10 năm tới, xu hướng dịch chuyển dân cư về các đô thị ven sẽ diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt tại những khu vực có quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng tốt như TP. Thủ Đức, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

TOD không chỉ là câu chuyện quy hoạch, mà còn đang tái định hình thị trường bất động sản. Giá trị bất động sản đang dịch chuyển từ đầu cơ sang giá trị sử dụng thực, từ phát triển dàn trải sang phát triển theo trục giao thông công cộng.

Các tổ hợp đô thị đa chức năng quanh ga metro - kết hợp nhà ở, thương mại, văn phòng, giải trí được kỳ vọng sẽ trở thành chuẩn mực mới của thị trường trong trung và dài hạn.

TP.HCM đang đứng trước cơ hội lớn để tái cấu trúc mô hình phát triển đô thị thông qua TOD. Tuy nhiên, thách thức không nhỏ đến từ pháp lý, quản trị quỹ đất, giải phóng mặt bằng và khả năng tổ chức kết nối giao thông thực chất trong đời sống hàng ngày.

Bản chất của một đô thị TOD thành công không nằm ở số lượng dự án hay chiều dài tuyến metro, mà ở số người lựa chọn giao thông công cộng như một phần tất yếu của cuộc sống. Đó chính là thước đo quan trọng nhất cho kỷ nguyên TOD của TP.HCM.