HoREA kiến nghị giữ nguyên nhiều quy định then chốt trong Luật Đất đai 2024

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đánh giá cao điểm mới tại khoản 34 Điều 79 của dự thảo, trong đó quy định Nhà nước có thể thu hồi phần đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số người sử dụng đất đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, ông cho rằng thực tế nhiều dự án rơi vào tình trạng “dở dang, da beo” vì không thể đạt được tỷ lệ thỏa thuận cần thiết, gây lãng phí nguồn lực và chôn vốn trong thời gian dài. Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung thêm điều kiện “thỏa thuận từ 50% diện tích đất” để nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư ngay từ giai đoạn đầu, đồng thời tránh tình trạng tỷ lệ giải phóng mặt bằng quá thấp, làm đình trệ dự án.

Đối với quy định tại Điều 159 và 160 về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, HoREA ủng hộ phương án xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm, áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ và có thể điều chỉnh trong năm khi cần thiết.

Theo hiệp hội, đây là một bước “đổi mới tư duy” giúp Nhà nước chủ động hơn trong việc xác định giá đất trên thị trường sơ cấp, giảm thiểu tình trạng “chạy theo” biến động thị trường. Bên cạnh đó, HoREA đề xuất khuyến khích áp dụng phương pháp thặng dư đối với các khu đất có tính chất đặc thù như dự án lấn biển hoặc khu đô thị mới, vốn không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc hệ số điều chỉnh.

Việc này sẽ góp phần rút ngắn thủ tục hành chính, giảm chi phí, loại bỏ cơ chế “xin - cho” và giúp nhà đầu tư dự đoán được chi phí sử dụng đất một cách rõ ràng, minh bạch hơn.

HoREA kiến nghị khôi phục hai nội dung từng có trong dự thảo ngày 28/7/2025 nhưng đã bị loại bỏ ở phiên bản mới. Thứ nhất là việc sửa đổi khoản 1, 3, 6 Điều 127 (khoản 31 dự thảo cũ) nhằm cho phép nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại.

HoREA nhận định, nếu chỉ cho phép nhận “đất ở” với hạn mức tối đa 400m² như hiện hành sẽ gây bất hợp lý đối với các dự án có quy mô hàng chục, thậm chí hàng trăm hecta, dẫn tới hạn chế trong việc chỉnh trang các khu đô thị cũ và tạo ra khoảng trống pháp lý. Đề xuất này cũng phù hợp với Nghị quyết 66-NQ/TW của Bộ Chính trị, đồng thời cần sửa đổi Điều 122 để điều kiện giao, cho thuê đất sát hơn với thực tế.

Nội dung thứ hai là việc sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 (khoản 62 dự thảo cũ) nhằm bãi bỏ quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian chưa tính theo mức 5,4%/năm tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP. HoREA cho rằng quy định này đi ngược với khoản 2 Điều 55 Luật Ban hành văn bản, khi áp dụng trách nhiệm pháp lý mới cho các hành vi đã diễn ra trong quá khứ.

Các Luật Đất đai trước đây không có quy định này, nên việc áp dụng bị xem là “trách nhiệm mới” đối với hành vi cũ. Vì vậy, HoREA kiến nghị mức tính bổ sung chỉ còn 0,5%/năm, bởi định giá đất là quyền của Nhà nước và không có “lỗi hỗn hợp” từ phía doanh nghiệp.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất bổ sung “cá nhân nước ngoài” vào đối tượng sử dụng đất theo khoản 8 Điều 4 và điểm h khoản 1 Điều 28 để đồng bộ với quy định của Luật Nhà ở 2023.

Hiệp hội cũng mong muốn giữ lại sửa đổi tại khoản 10 Điều 13 và khoản 2 Điều 94 về hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, bồi thường, đồng thời bổ sung cơ chế hoàn trả chi phí theo bảng giá đất khi thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù cơ chế này có thể khiến doanh nghiệp chịu thiệt 30 - 40% chi phí, song bù lại sẽ giúp rút ngắn đáng kể thủ tục và nâng cao tính minh bạch trong quá trình triển khai dự án.

HoREA khẳng định, việc giữ lại và hoàn thiện các quy định trên sẽ góp phần giải quyết những bất cập pháp lý, thúc đẩy tiến độ các dự án đang đình trệ, đồng thời xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.