Đón "thời điểm vàng"

Sụt giảm cả quy mô lẫn số lượng

Tại Hội thảo Chiến lược đầu tư thời Covid-19 do tạp chí Thương Gia tổ chức mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường BĐS giai đoạn 2018-2020 bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch.

Đáng lưu ý là tình trạng "lệch pha cung - cầu" ngày càng rõ rệt, biểu hiện ở tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đi đôi với đó là thừa nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch (condotel).

Riêng 10 tháng đầu năm 2020, thị trường bị tác động bởi đại dịch Covid-19, sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Mặc dù bị tác động bởi đại dịch, nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn "neo" ở mức cao; giá nhà chỉ giảm trên thị trường thứ cấp (hầu hết do bán lại, chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ) và thị trường bất động sản cho thuê; giao dịch bị sụt giảm dẫn đến nhiều DN gặp khó khăn về thanh khoản. 

Trong khi đó, đa số người tiêu dùng bị sụt giảm thu nhập làm sụt giảm khả năng tạo lập nhà ở, đại dịch Covid-19 cũng đã tác động rất lớn đến phân khúc bất động sản cho thuê (văn phòng cho thuê; nhà, mặt bằng cho thuê; trung tâm thương mại cho thuê); bất động sản du lịch, condotel; môi giới bất động sản và khoảng 35 ngành nghề có liên quan bất động sản.

Theo ông Lê Nhị Năng - Vụ trưởng, Trưởng cơ quan đại diện Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước tại TP.HCM, đại dịch Covid-19 là thách thức chung với nền kinh tế và thị trường BĐS. Hầu hết DN BĐS đều đang đối diện với khó khăn khi các dự án vẫn đang bị tắc nghẽn khiến nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầm lắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư... Bên cạnh đó, các DN cũng phải đối diện khó khăn trong việc huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu khi Nghị định số 81/2020/NĐ-CP ngày 9/7/2020 về phát hành trái phiếu DN chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2020.

Ngoài ra, trong giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát, tâm lý thận trọng của người mua tăng lên, cộng với việc thiếu hụt nguồn cung khiến thị trường chững lại, các DN gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù sau khi dịch bệnh được kiểm soát tốt, thị trường BĐS đã rục rịch trở lại với các hoạt động mở bán.

Lạc quan đón "thời điểm vàng"

Theo dự báo của các chuyên gia, từ nay đến Tết âm lịch Tân Sửu (là thời điểm vàng) và cả năm 2021, thị trường BĐS cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới.

Riêng tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa, ông Châu cho biết sẽ tiếp thêm nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội và thị trường BĐS TP.HCM phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn, cả trong trung hạn và dài hạn với những lực gia tốc mới.

Ông Park Won Sang - Tổng giám đốc Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam cũng cho biết: "Hiện Việt Nam có ba động lực tăng trưởng BĐS là cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hóa và tốc độ tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, cú sốc ngắn hạn từ Covid-19 là không thể tránh khỏi. Mặc dù các dự án BĐS trong nửa năm 2020 sụt giảm đáng kể nhưng dự kiến sẽ phục hồi và vẫn ổn định trong trung và dài hạn do nguồn cung hạn chế.

Ông Lê Nhị Năng cũng lạc quan cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS chỉ là ngắn hạn bởi trong dài hạn, nhu cầu mua BĐS để ở và đầu tư vẫn còn rất lớn trên thị trường, nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng đang có xu hướng giảm. Thêm vào đó là việc đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhờ đầu tư công và việc thành lập thành phố Thủ Đức đang được xúc tiến nhanh, sẽ góp phần mở rộng và kết nối các khu đô thị mới, là những cú hích mạnh mẽ hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi.  

Cùng quan điểm, TS. Võ Trí Thành cho rằng, nhiều phân khúc BĐS vẫn có tiềm năng lớn. Riêng BĐS công nghiệp vẫn luôn được các nhà đầu tư quan tâm và thêm dư địa phát triển và xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh, không phải do Hà Nội và TP.HCM bớt nguồn cung mà đây là sự dịch chuyển phát triển. 

Một cơ hội lớn cho BĐS công nghiệp là chúng ta đang hình thành những chuỗi giá trị đầu tư khép kín, đồng thời chúng ta cũng có hệ thống cảng biển nước sâu. Đây có thể xem là một bài toán lớn cho các nhà đầu tư, khi mà khu công nghiệp là một trong những mắt xích trong hệ thống chuỗi cung ứng khép kín và đây chính là giá trị. "Và đây chính cũng là điểm sáng của thị trường Việt Nam, nhất là cơ hội cho thị trường BĐS công nghiệp. Nếu chúng ta làm đúng trong vòng 5-10 năm tới Việt Nam sẽ được xem là một Trung Quốc +1", Giám đốc Công ty Savills - TS. Sử Ngọc Khương nói.

Phải gỡ nhiều nút thắt

Theo TS. Khương, BĐS là một lĩnh vực thu hút nguồn vốn đầu tư rất lớn, với mỗi dự án từ hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng cũng bị chịu những ảnh hưởng, đặc biệt ở các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê. Cụ thể, khi phát triển các dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại... nguồn vốn đầu tư chủ yếu lấy từ ngân hàng. Và nay dưới tác động của đại dịch phải đóng cửa, mặt bằng bị trả hoặc không thuê mới, nhiều chủ đầu tư gặp khó trong vấn đề tài chính, mất khả năng chi trả nợ gốc, lãi vay. 

Thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án là cực kỳ khó, trong khi đó việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải. 

Trong khi đó, phân khúc BĐS thương mại với vòng quay vốn mất từ 10-15 năm, các DN đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ gặp phải những tác động gần như ngay lập tức, buộc họ phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng, hoặc bán bớt tài sản trong dự án để có thể duy trì được hoạt động kinh doanh của mình.

Còn về ngành bán lẻ thì nhiều thương hiệu đã và đang rơi vào tình trạng phá sản, dẫn tới việc bỏ mặt bằng kinh doanh và các doanh nghiệp trong lĩnh vực bán lẻ phải đối mặt với việc phá sản nếu khả năng tài chính của công ty không vững vàng. Trừ một số ngành có thể tận dụng phát triển ở đại dịch này như các ngành về chăm sóc sức khỏe chuyên nghiệp, sản phẩm thiết yếu, dịch vụ giao hàng siêu thị, mặt hàng ăn uống bình dân... số còn lại đang vật lộn căng thẳng để tiếp tục tồn tại. 

Trước những khó khăn của thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở; tháo gỡ vướng mắc về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư và gỡ vướng về phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sau khi nhà đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM. "Cần phải có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương trong khâu thực thi pháp luật, tháo gỡ ách tắc cho các dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại để thực hiện "mục tiêu kép" của Chính phủ đề ra, vừa kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 vừa phát triển kinh tế vững chắc", ông Châu nhấn mạnh.

Song song đó, cần cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án; đẩy nhanh quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở. Đặc biệt, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà dự án, nhà ở thương mại.

Chia sẻ thêm những điểm nghẽn cần gỡ, TS. Thành cũng cho biết, vẫn còn tồn tại nhiều thách thức và điểm nghẽn ở quy hoạch và pháp lý, trình tự và thủ tục, nhất là trong cấp phép và tạm dừng dự án; việc tiếp cận vốn, tiếp cận đất đai (giấy phép mặt bằng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất...); thông tin (tính đầy đủ và minh bạch); xử lý tranh chấp...