Bất động sản

Doanh nghiệp hưởng lợi gì từ Luật Đất đai mới?

Hồng Nga • 08/06/2024 18:14

Luật đất đai (sửa đổi) được đánh giá là sát thực tế khi sử dụng nhiều công cụ thị trường và giảm bớt sự can thiệp hành chính.

Nhiều điểm mới

Chia sẻ tại chương trình Cafe doanh nhân HUBA ngày 8/6 với chủ đề “Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới và sự thích nghi của doanh nghiệp”, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, có 10 điểm mới nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi (2024).

Thứ nhất, định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lâu nay về xác định giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí cũng như hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan...

Thứ hai là mở rộng đối tượng sử dụng đất, tăng cơ hội tiếp cận, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Cụ thể, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng sử dụng đất và được hưởng đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam.

Đây là bước tiến quan trọng của Luật đất đai sửa đổi, tạo sự thống nhất với Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật nhà ở sửa đổi, góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Điều này sẽ góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.

Thứ ba, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai. Với quy định này Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả chiến lược quốc gia về xây dựng nông thôn mới.

Thứ tư, quy định rõ các trường hợp thu hồi đất gắn với đảm bảo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ năm, linh hoạt trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm và bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất.

Thứ sáu, cụ thể hóa khâu quy hoạch và đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý nhà nước về đất đai.

Thứ bảy, quy định chi tiết thông tin, dữ liệu đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai. Việc quản lý, khai thác và đảm bảo bảo sự liên thông giữa cơ sở thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai và thị trường đất đai, bất động sản sẽ tạo điều kiện phát triển dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai, đồng thời đảm bảo việc khai thác dữ liệu về đất đai của DN, người dân được an toàn, hiệu quả, minh bạch.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội chia sẻ tại chương trình

Thứ tám, bổ sung các điều kiện kinh doanh và chế tài để tăng hiệu lực thực thi. Các quy định điều kiện chặt chẽ hơn sẽ góp phần hạn chế vi phạm, giảm tiêu cực khi hưởng ưu đãi của Nhà nước, giảm bớt tranh chấp, kiện tụng; hạn chế lãng phí đất dự án bỏ hoang; góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi phá triển tín dụng bất động sản.

Thứ chín, các quy định chuyển tiếp linh hoạt góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tồn đọng lâu nay về quy hoạch, giao đất, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, tài chính đất đai…

Thứ mười, hiệu lực sớm đối với một số nội dung và Luật Đất đai, nhiều Nghị định, Thông tư đã và đang tăng hiệu lực thực thi.

Sát thực tế hơn

Bên cạnh những điểm mới trên, theo ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Luật Đất đai mới sử dụng nhiều hơn công cụ thị trường và giảm bớt sự can thiệp hành chính. Không chỉ vậy, quy trình cũng minh bạch hơn, thị trường hơn và ở một chừng mực nào đó là công bằng hơn cho cả doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp nhỏ và vừa...

Cũng theo ông Hiếu, có ba phương thức doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh. Thứ nhất, từ quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Thứ hai, thoả thuận với các bên liên quan đến quỹ đất đó thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba, chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó.

“Ba cơ chế này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Nhiều doanh nghiệp cũng cho biết, điểm sáng nhất của Luật Đất đai mới là việc bỏ quy định về khung giá đất và áp dụng các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, như phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Luật Đất đai mới cũng trao thẩm quyền xác định giá đất cho địa phương cấp huyện là sự cải thiện đáng kể.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng lưu ý các doanh nghiệp trong việc triển khai nếu không muốn bị thu hồi đất. Cụ thể, sau 48 tháng được giao đất (đã có gia hạn thêm 24 tháng) chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Chính phủ đã có tờ trình Quốc hội đề xuất Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó.

Việc điều chỉnh thời điểm có hiệu lực nhằm tạo điều kiện để quản lý chặt chẽ, khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai, phát triển nhà ở, phát triển thị trường bất động sản, đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản...

Việc đưa các chính sách sớm đi vào cuộc sống, sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn tại, bất cập đã được chỉ ra thời gian qua. Cùng với đó, phát huy tiềm năng, sử dụng hiệu quả cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, các chính sách về nhà ở, kinh doanh bất động sản.