Farmstay biến tướng
Farmstay là mô hình kết hợp trang trại sản xuất nông nghiệp với kinh doanh lưu trú để khách du lịch trải nghiệm các hoạt động ở nông thôn, tham quan trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, mô hình này đang ngày nở rộ và biến tướng theo hướng doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp... rồi phân lô bán nền theo kiểu góp vốn đầu tư rồi bán lại kiếm lời.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nguyên nhân phát triển tự phát loại hình kinh doanh farmstay có thể bắt nguồn từ văn bản dưới Luật Đất đai, quy định việc tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Song các quy định này không phù hợp Luật Đất đai, vì đã cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là đất ở. Điều này có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan hoặc tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng... khó kiểm soát.
Một nguyên nhân khác có thể từ việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Vì vậy, HoREA kiến nghị chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải đất ở.
 |
Theo LS. Hà Hải - Đoàn Luật sư TP.HCM, hiện nay các chủ đầu tư BĐS chỉ mua đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để thực hiện các dự án farmstay là vi phạm về mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai. Theo kiến nghị của LS. Hải, các dự án farmstay do chủ đầu tư BĐS chào bán đều là đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, nếu để thực hiện các dự án farmstay thì bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thực tế rằng, không một cơ quan nào có thể đảm bảo những thửa đất được các chủ đầu tư thu mua sẽ được chuyển mục đích sử dụng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, để một dự án du lịch kết hợp nghỉ dưỡng như farmstay thì chủ đầu tư phải xin cấp dự án đầu tư cũng như đáp ứng các điều kiện về cơ sở lưu trú theo Luật Du lịch 2017.
Do đó, khi đầu tư kinh doanh mô hình du lịch này cần thận trọng để tránh tình trạng "tiền mất tật mang". Bên cạnh đó, loại hình kinh doanh này chưa có khung pháp lý cụ thể để điều chỉnh, khiến những nhà đầu tư BĐS lợi dụng vào điểm này để trục lợi... HoREA cũng kiến nghị, các DN muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, farmstay phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật và phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan nhà nước chấp thuận.
Condotel còn bất cập
Sự phát triển các condotel trong hơn 10 năm qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và của thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng.
Song condotel đang bị một số chủ đầu tư lợi dụng pháp luật chưa rõ ràng để triển khai dự án và đẩy rủi ro về phía người mua. Bên cạnh đó là tình trạng phát triển nóng các dự án condotel nhưng chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững. Theo HoREA, hiện cung vượt cầu và có hiện tượng cá nhân nước ngoài "nấp bóng, mua chui" BĐS tại một số vị trí nhạy cảm, nhất là khu vực ven biển. Một số chủ đầu tư dự án condotel cũng huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho nhà đầu tư thứ cấp, trong khi đó, vẫn chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh condotel, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở (sổ đỏ), lẽ ra phải cấp sổ đỏ theo thời hạn của dự án, theo quy định của Luật Đất đai. Cũng do thiếu hướng dẫn, thiếu kiểm soát nên một số địa phương "vượt rào" cấp sổ đỏ đất ở không hình thành đơn vị ở cho condotel, trái quy định pháp luật.
Ngoài ra, quy định cụ thể điều kiện huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cũng chưa có, kể cả hợp đồng mẫu mua bán loại căn hộ này, quy chế quản lý, vận hành condotel trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng cũng chưa xây dựng đầy đủ nên đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án.
Trong lúc thị trường du lịch gặp khó khăn, đã có địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ (du lịch) thành đất ở, chuyển đổi công năng một số tòa nhà condotel thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thành nhà chung cư theo đề nghị của chủ đầu tư, mà có thể đã chưa đánh giá đầy đủ các yếu tố tác động dựa trên các căn cứ khoa học và thực tiễn có tính thuyết phục.
Một chuyên gia trong lĩnh vực cũng kiến nghị cần kiểm tra lại các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch... Tại một số địa phương đã khai thác diện tích đất vàng ven biển, rất nhiều chủ đầu tư triển khai condotel cao tầng với mật độ dày đặc như các căn hộ. Thế nhưng luật chưa rõ ràng, nên rất dễ xảy ra hàng loạt bất cập. Hơn nữa, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ, sẽ có nguy cơ một tài sản được cả chủ đầu tư lẫn người mua thế chấp cho ngân hàng. Hoặc nếu biến căn hộ thành đơn vị ở sẽ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực lên cho cơ sở hạ tầng vốn không được dùng cho khu dân cư đô thị.
