Bất động sản 2021: Cầu vồng đã "lộ" sau mưa

Triển vọng khu Đông

Báo cáo thị trường quý III/2020 của batdongsan.com.vn cho thấy, BĐS công nghiệp lại trở thành điểm sáng trong năm nay và dự báo cho cả năm 2021 do tác động từ các hiệp định thương mại (EVFTA, RCEP), kế hoạch lập nhà máy sản xuất tại Việt Nam của nhiều tập đoàn. Cụ thể, trong quý III/2020, cả nước đã có 369 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, tăng 33 KCN so với thời điểm quý II/2020 và 280 KCN đi vào hoạt động, tăng 19 KCN so với quý II/2020. Cũng theo báo cáo thị trường quý III/2020, chung cư là loại hình duy trì mức độ quan tâm ổn định và có lượng người quan tâm lớn nhất với 29%, kế đến là đất thổ cư với 23%, nhà riêng 21%.

Đặc biệt, "cầu vồng" đã xuất hiện tại khu Đông, những dự án như tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, bến xe miền Đông mới được đưa vào hoạt động, các khu đô thị, khu dân cư quy mô lớn được hình thành khiến BĐS khu Đông được dự đoán sẽ "hóa rồng, hóa phượng", kéo theo giá đất cũng đang nóng.

Theo chuyên trang Chợ Tốt nhà, giá đất ở một số khu vực phía Đông như phường Trường Thọ (quận Thủ Đức) - nơi được quy hoạch để trở thành "thủ phủ" của thành phố Thủ Đức trong tương lai, hay các trục đường quan trọng như Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (quận 9) tăng đột biến tới ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2, những khu vực còn lại dao động ở mức 30-60 triệu đồng/m2. Riêng căn hộ, sau thời gian nguội lạnh vì dịch, nhiều dự án đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng và chào bán với chất lượng được chú trọng để trở nên "ngon" hơn cũng như "cứng" hơn về pháp lý, tiện ích, chăm sóc khách hàng... để đáp ứng khẩu vị ngày càng khắt khe của người mua cũng như có chỗ đứng giữa thị trường nhiều cạnh tranh.

Tuy nhiên, theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, kinh tế đô thị mới là bài toán lớn, phải làm sao để người dân tập trung về đây có thể sống và làm việc, phải giải quyết được bài toán công ăn việc làm, an cư xã hội cũng như đảm bảo được tính liên kết vùng giữa Thủ Đức và các tỉnh lân cận, chứ không phải cứ đổi tên thì nơi đó sẽ trở thành một đô thị. Đặc biệt, bài toán khó nhất là kinh tế, thu nhập bình quân. Tại TP.HCM, GDP bình quân đầu người mỗi năm đều rơi vào khoảng 3-4 nghìn USD, thì bài toán đặt ra là thu nhập bình quân của người dân khi về Thủ Đức sinh sống sẽ là bao nhiêu. Cụ thể hơn, nếu người chồng hoặc người vợ làm việc ở TP.HCM, người còn lại làm tại Thủ Đức thì công việc ở đâu ra? Thu nhập như thế nào? Đây chính là bài toán lớn mà khi làm quy hoạch chúng ta phải lưu ý đến, cần phải liên kết đến vấn đề về kinh tế ngoài quốc doanh để thúc đẩy nội lực của Thủ Đức như kỳ vọng của Chính phủ cũng như là các cơ quan ban ngành.

Cuối cùng là năng lực triển khai, thực hiện và giám sát ngân sách như thế nào. Nếu chúng ta thực hiện được những điều này, đây sẽ là "cú huých" lớn vào TP.HCM nói riêng và quốc gia nói chung trong việc đóng góp và thúc đẩy phía Đông TP.HCM, để trở thành một thành phố năng động và đóng góp vào nền kinh tế, vào ngân sách Chính phủ.

Một điểm nữa mà TS. Khương đề cập, đó là câu chuyện kế thừa, ông nói: "Xây dựng được một đô thị là câu chuyện của nhiều thế hệ, cần phải mang tính kế thừa. Chẳng hạn, một nhiệm kỳ lãnh đạo sẽ là 4-5 năm, thì việc mang tính kế thừa để tiếp nối những định hướng, của Chính phủ, của những người đi trước là điều cần thiết. Đó là lý do vì sao chúng ta phải nhìn xa ra những thành phố khác, chẳng hạn như Paris, Vancouver, Tokyo, Seoul... đều là những đô thị được phát triển dựa trên tính kế thừa trong nhiều năm. Nếu không mang tính kế thừa thì chắc chắn sẽ xuất hiện những khó khăn cho người làm kinh doanh ở mỗi thời điểm khác nhau.

Cú huých từ mô hình thành phố sân bay Long Thành

Cách TP.HCM khoảng 40km về hướng Đông và với công suất lên đến 100 triệu hành khách/năm khi hoàn tất các giai đoạn (gồm 3 giai đoạn), sân bay quốc tế Long Thành trở thành sân bay lớn nhất Việt Nam trong tương lai và mô hình thành phố sân bay đầu tiên tại Việt Nam này được đánh giá sẽ mở ra triển vọng tươi sáng cho thị trường BĐS tại đây trong nhiều năm tới.

Dù sở hữu tiềm năng phát triển với nhiều dự án lớn như sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây... giá nhà đất ở Đồng Nai vẫn được duy trì ở 25-30 triệu đồng/m2. Tương tự, với vị trí nằm ngay cạnh thành phố Thủ Đức, việc di chuyển từ Bình Dương tới khu Đông cũng như trung tâm thành phố ngày càng thuận tiện, các dự án căn hộ cũng đang lần lượt được khởi công với mức giá ổn định từ 25-35 triệu đồng/m2 và giá chào bán các dự án mới rơi vào khoảng 20-25 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia BĐS, dù giá nhà đất ở Đồng Nai vẫn ổn định nhưng lợi dụng các dự án đang hình thành, nhiều giao dịch, mua bán đất ở khu vực này cũng đang nóng với nhiều hình thức lừa đảo, thổi giá, quảng cáo sai sự thật hoặc rao bán dự án mà không có... dự án. Vì vậy, người mua cần cân nhắc tài chính, pháp lý và các yếu tố thị trường. Thực tế, để hiện thực hóa mô hình thành phố sân bay Long Thành cũng như các dự án BĐS ở khu vực này, các chuyên gia cho rằng phải mất vài năm nữa, thậm chí có khi đến 8-9 năm, chưa kể quỹ đất quy hoạch cũng lớn nên cần tránh tâm lý mua theo dự án, dễ rủi ro khó lường.

Để mô hình thành phố sân bay Long Thành sớm hiện thực hóa hiệu quả và bền vững, TS. Khương cho rằng, thông thường những nhà đầu tư nước ngoài sẽ xem xét các khía cạnh sau khi cân nhắc đầu tư như sự ổn định chính sách, năng lực phát triển và sự phát triển tính kế thừa của đô thị đó trong vòng 20-30 năm sau và xa hơn nữa. Cho nên, việc hoàn thiện sân bay Long Thành không có nghĩa là đã đạt được mục tiêu cuối cùng trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ cho tỉnh Đồng Nai. Theo định hướng phát triển của Đồng Nai là tập trung vào công nghiệp, công nghiệp dịch vụ, thì những ngành công nghiệp dịch vụ cần phải mang tính quốc tế hơn, toàn cầu hơn khi chuỗi công nghiệp khép kín từ sản xuất, hậu cần, kho bãi, vận chuyển ra các cảng nước sâu và đi ra thế giới đang là nhu cầu và mở ra cơ hội lớn. Đây chính là lợi thế và cơ hội để Đồng Nai có thể đem được giá trị gia tăng cho chuỗi cung ứng này.

Bên cạnh đó, yếu tố vốn đầu tư từ các cá nhân trong và ngoài nước cũng góp phần quan trọng trong việc hiện thực hóa mô hình lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam này. Cần có thêm những bài toán giúp liên kết giữa công và tư, liên kết giữa các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước cũng như cần các chuyên gia không những trong nước mà còn ở ngoài nước, áp dụng các mô hình của thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu vào Việt Nam.