Thiết lập cơ chế xử lý dứt điểm vướng mắc chính sách đất đai

Nêu các nội dung lớn trong quá trình xây dựng dự thảo, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cần bảo đảm mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tỉnh với các loại quy hoạch xây dựng, tránh chồng chéo, lãng phí nguồn lực; nâng cấp quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xây dựng. Quy định thu hồi đất phải tách bạch giữa các trường hợp Nhà nước thu hồi và tự thỏa thuận; điều kiện thu hồi cần giới hạn trong phạm vi Nhà nước, tránh lạm dụng; nếu mở rộng thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải thu hẹp ở lĩnh vực khác.

Về bất động sản, cần “mở cửa có chọn lọc” cho nhà khoa học, doanh nhân, người nước ngoài yêu nước tiếp cận bất động sản ngoài khu vực hạn chế, bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc định giá đất cần nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất; điều chỉnh giá đất cho đối tượng chính sách nên giao địa phương.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai 2024, nhiều tồn tại đã bộc lộ. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp; tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị, nông thôn còn thấp; việc giữ ổn định diện tích đất trồng lúa 3,5 triệu ha cao hơn nhu cầu thực tế gây khó cho địa phương khi chuyển đổi mục đích.

Giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu mất nhiều thời gian, khó chọn được nhà đầu tư có năng lực; hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hạn chế khả năng huy động vốn, đặc biệt trong y tế, giáo dục, dịch vụ. Luật chưa quy định rõ thu hồi đất cho dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính, logistics, công nghiệp văn hóa…

Tình trạng “dự án treo” do không thỏa thuận được một phần diện tích gây lãng phí đất đai; quy định thu hồi đất sau khi phê duyệt phương án bồi thường chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách. Giá đất tại thị trường sơ cấp do Nhà nước kiểm soát nhưng phụ thuộc nhiều vào tư vấn và giá thị trường thứ cấp; phương pháp định giá thặng dư gặp khó do biến động.

Sự thiếu đồng bộ với Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đấu thầu… cũng gây khó cho thi hành Luật Đất đai, nhất là giai đoạn chuyển tiếp.

Dự thảo Luật (sửa đổi) bổ sung các nhóm: Quy hoạch phù hợp mô hình chính quyền 2 cấp; thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội; căn cứ giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền sử dụng, tiền thuê đất; phân cấp quản lý đất công ty nông, lâm nghiệp; tách, hợp thửa đất; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai; đồng bộ với pháp luật chuyên ngành. Dự thảo cũng quy định 11 khoản chuyển tiếp liên quan đến quy hoạch, thu hồi, bồi thường, tái định cư, giá đất, thời hạn sử dụng đất.

Một số nội dung còn ý kiến khác nhau như: Thay thế quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng cấp xã hoặc bỏ cấp xã; bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng; bỏ quy định chỉ được thỏa thuận đất ở để xây nhà ở thương mại; dùng bảng giá đất để tính nghĩa vụ tài chính và bồi thường.

Nhiều địa phương đề xuất chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã để giảm thủ tục; bổ sung trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; đơn giản hóa tính nghĩa vụ tài chính dựa trên bảng giá đất; bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500 trước đấu giá; điều chỉnh phân cấp thẩm quyền giao, cho thuê đất; làm rõ cơ chế xử lý tài sản công gắn đất.

Kết luận buổi họp, Phó thủ tướng yêu cầu cơ quan soạn thảo bám sát quan điểm đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân; phân cấp rõ trách nhiệm quản lý; tận dụng mối liên hệ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất; phân định rõ khu vực bảo tồn và khu vực phát triển.

Về tiếp cận đất đai, cần phân biệt đấu giá và đấu thầu; quy định tiêu chí riêng cho từng hình thức; áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường; thuế bất động sản nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà bỏ trống. Các dự án vướng mắc tồn đọng phải có công cụ pháp lý để xử lý dứt điểm, song song bảo đảm quyền của người dân.