Những biến dạng của thị trường nhà đất

Ngân hàng hạn chế tín dụng cho vay giao dịch địa ốc làm ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản, các nhà đầu tư thứ cấp không dám tiếp tục bỏ vốn vì sợ mất tiền cọc hoặc không còn khả năng chi trả. Nhiều doanh nghiệp đã cân nhắc việc thay đổi phương thức kinh doanh, nhưng một số khác lại lách luật một cách hợp pháp để tồn tại.

Hạn chế tín dụng của ngân hàng làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công của nhiều dự án (ảnh mang tính minh họa) - Ảnh: Quý Hòa

Tiền đặt cọc như đèn treo trước gió

Nhiều nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường căn hộ cao cấp (CHCC) như ngồi trên lửa khi ngân hàng hạn chế cấp tín dụng cho người đầu tư, đẩy họ vào tình trạng một cổ đôi ba tròng. Nợ ngân hàng đáo hạn không được cho vay lại; giá bán CHCC xuống khá nhiều, có nơi hạ tới 10 triệu đồng/m2; thị trường suy thoái không có người mua... đe dọa người đầu tư thứ cấp mất cả lời lẫn vốn! Vợ chồng anh Đức - chị Lan ở quận 4 sở hữu hàng chục CHCC đang đứng nguy cơ này.

Họ chấp nhận ở nhà thuê, còn nhà mình bán được hơn một tỷ đồng đem đặt cọc mua ba CHCC trong một dự án ở Nam Sài Gòn. Sau đó, họ cầm cố các căn hộ này cho ngân hàng để có tiền đặt cọc mua thêm nhiều căn hộ khác... Nếu trước Tết anh chị Đức - Lan chịu bán sang tay các căn hộ thì đã lãi hơn 3 tỷ đồng. Còn hiện nay nguy cơ mất cọc của anh chị rất rõ vì không có tiền nộp tiếp cho chủ đầu tư dự án như ghi trong hợp đồng. Khả năng họ trở thành nợ khó đòi của ngân hàng cũng có thể xảy ra khi các món nợ vay cầm cố bằng hợp đồng mua căn hộ đáo hạn.

Các nhà đầu tư bằng vốn nhàn rỗi cũng đang cân nhắc giữa khả năng “phóng lao phải theo lao” là nộp tiếp tiền cho chủ đầu tư theo hợp đồng, hoặc chấp nhận bỏ tiền đặt cọc để giảm bớt rủi ro.

Phản ứng của doanh nghiệp

Hầu hết các dự án CHCC đều có huy động vốn từ khách hàng. Do vậy, khi khách hàng gặp khó khăn tài chính, cộng với tình hình giá cả vật tư xây dựng, chi phí lãi vay cùng tăng như hiện nay thì nhiều dự án sẽ bị đình trệ là điều tất yếu. Trước tình hình đó, doanh nghiệp đang hết sức cân nhắc giữa hai phương thức kinh doanh: nên làm chủ đầu tư dự án hay làm nhà đầu tư thứ cấp?

Vì đầu tư dự án phải có trách nhiệm với dự án đến cùng và phải chịu gánh nặng trượt giá trong suốt thời gian triển khai dự án; còn nhà đầu tư thứ cấp thì mua căn hộ theo vốn đầu tư của doanh nghiệp, có lãi bán đi là hoàn thành kế hoạch kinh doanh.

Còn một phương thức khác cũng đang được nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lựa chọn: huy động tiền từ khách hàng bằng cách phát hành trái phiếu để “giải tỏa” cơn khát vốn. Cách lách luật này thể hiện sự linh động của các doanh nhân trên TTBĐS. Nếu Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án chỉ được huy động vốn (bán CHCC) cho khách hàng khi công trình đã xây dựng xong phần móng, thì ở đây doanh nghiệp “vay nợ” của khách hàng với cam kết khách hàng được ưu tiên mua căn hộ khi dự án được phép đưa ra kinh doanh. Theo các luật sư, huy động vốn bằng cách này không có gì trái luật!

Nhiều doanh nghiệp áp dụng hình thức này, như Công ty cổ phần Vincom đã phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu huy động vốn cho dự án hai khu đất vàng ở quận 1, TP.HCM. Một công ty khác phát hành 720 tỷ đồng trái phiếu để phát triển một dự án BĐS cao cấp trên đường Trần Hưng Đạo, TP.HCM...

Những diễn biến thị trường nói trên cho thấy, sau liều thuốc thử khá nặng là hạn chế tín dụng của các ngân hàng vừa qua, TTBĐS đã có một “quy luật” mới: không phải ai cũng có thể kiếm lãi dễ dàng khi tham gia kinh doanh thị trường này. Muốn thành công phải thông hiểu, đánh giá đúng thị trường trong từng giai đoạn để quyết định mua hay bán; đồng thời vốn đầu tư phải là vốn nhàn rỗi để không bị lệ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng. Sắp tới số lượng nhà đầu tư thứ cấp tham gia trực tiếp mua bán trên TTBĐS sẽ giảm. Thay vào đó là hình thức tham gia gián tiếp thông qua việc mua trái phiếu và chứng khoán của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.