Năm nay bất động sản có nhiều cơ hội bứt phá

Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản khi sàn vàng đóng cửa, hàng tỷ USD đổ vào các dự án hạ tầng, kinh tế vĩ mô ổn định… là những cơ hội để địa ốc năm nay vươn lên.

Ông Matthew Powell. Ảnh: H. L

Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Savills Việt Nam: "Ra Tết, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ lấy lại phong độ".

Trong năm nay sẽ có một lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất động sản do tháng 3 tới sàn vàng ngừng hoạt động. Theo thời gian, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng trưởng thành, nhà đầu tư đã chuyển từ tầm nhìn ngắn sang dài hạn. Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã thất bại do tâm lý a dua, đồn thổi, bước sang năm nay, họ sẽ rút kinh nghiệm, bỏ qua tâm lý "ăn xổi ở thì".

Trong khi nguồn cung của các phân khúc được dự báo khá rõ ràng thì lượng cầu vẫn là con số “bí ẩn” vì không thể thống kê chính xác, bởi ngoài những người có nhu cầu thực còn có các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nguồn cầu là một bí ẩn khó xác định, vì vậy thay vì cố tìm kiếm lượng cầu, các chủ đầu tư cần xác định rõ thị trường mục tiêu, phân khúc cần hướng tới cũng như thị hiếu của khách hàng.

Khởi sắc chưa hẳn đã tốt, điều quan trọng là thị trường cần sức khỏe ổn định, chắc chắn. Quyết định đầu tư bất động sản không cần thiết phải là thời điểm bùng nổ, quan trọng là túi tiền bạn có và khả năng hiểu biết thị trường. Thị trường thời điểm này không tệ, có chăng chậm hơn chút ít vì giáp Tết. Tôi cho rằng có thể yên tâm vì chỉ cần ra Tết, thị trường sẽ lấy được phong độ.

Ông Đặng Hùng Võ, Cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên- Môi trường: "Sốt cục bộ ở một số phân khúc".

Ông Đặng Hùng Võ. Ảnh: NVCC.

Với những "kinh nghiệm" đã có từ năm 2009, thị trường bất động sản năm 2010 sẽ khởi sắc hơn, tuy nhiên vẫn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường ở một số phân khúc tại Hà Nội như đất nền dự án, nhà chung cư. Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ nét hơn TP HCM.

Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng hoặc chính sách kích cầu của Chỉnh phủ... Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội do tâm lý người miền Bắc thường ăn chắc mặc bền.

Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn thế nào, thị trường sẽ diễn biến theo. Có vốn thị trường bất động sản sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội. Năm 2010, người dân Hà Nội sẽ không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” ra khu vệ tinh lân cận.

Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa công khai, minh bạch và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro trong các giao dịch, đặc biệt là nhà dự án. Muốn thị trường bình ổn, không sốt nóng cục bộ, đóng băng, găm hàng tích trữ... cần phải xây dựng chính sách hữu hiệu.

Ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Thế kỷ (thuộc CEN Group): "Đầu năm sẽ thiết lập mặt bằng giá mới".

Ông Phạm Thanh Hưng. Ảnh: Hoàng Hà.

Thị trường bất động sản năm 2010 vẫn còn là một ẩn số, tuy nhiên ở một số phân khúc như dự án cao cấp có thể giảm giá. Thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới vào những tháng đầu năm và sau đó, lượng giao dịch có thể sẽ tăng lên.

Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bên tham gia giao dịch. Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá minh bạch. Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều so với Hà Nội.

Điều đáng lưu ý là càng ngày thị trường bất động sản càng “nhạy” với chính sách. Trong vòng hai năm qua, số lượng các chính sách được ban hành tác động vào thị trường khá nhiều (về việc kinh doanh, thuế thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng bất động sản). Có nhiều chính sách đã ra đời nhưng thiếu sự hướng dẫn thực hiện chi tiết, nên luôn gây tâm lý chờ đợi, căng thẳng cho các nhà đầu tư và tác động không nhỏ tới thị trường.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam: "Giá phân khúc nhà ở để bán sẽ không biến động mạnh".

Ông Richard Leech. Ảnh: Hoàng Hà.

Việt Nam đã kết thúc thập kỷ với tăng trưởng mạnh trong quý cuối, GDP Hà Nội đạt 6,67 cao hơn mục tiêu đề ra là một điều đáng mừng. Năm nay, tăng trưởng GDP Hà Nội được kỳ vọng quay trở lại mức hai con số, khoảng trên 10%. Kinh tế vĩ mô ổn định sẽ tạo điều kiện cho nhà đất phát triển.

Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng chóng mặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất động sản phát triển vào năm 2010. Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản là 500 triệu USD, trong khi đó, vốn thực hiện lên đến 650 triệu USD. Đây là một con số rất triển vọng bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân đã vượt mức đăng ký.

Cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện, một loạt các dự án lớn như tuyến đường sắt từ Nam Hồ Tây đi Ngọc Khánh đến Láng Hòa Lạc hay tuyến đường sắt Cao Viên - Ngọc Hồi... Tất cả các tuyến đường này sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ấm dần lên bởi giá bất động sản sẽ phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và thương hiệu.

Hà Nội ngày càng có nhiều dự án thu hút các nhà đầu tư ngoại. Minh chứng cụ thể nhất trong năm qua là hai dự án lớn Canal Park tại quận Long Biên với sự đầu tư của tập đoàn Berjaya (Malaysia) hay dự án Mulberry Lane của tập đoàn CapitaLand (Singapore). Trong năm qua, tại phân khúc nhà ở để bán, mức tăng giá mạnh nhất ở mảng bình dân, lên tới 15%.

Sang năm nay, với các dự án có chiến lược rõ ràng, giá sẽ không biến động mạnh và dao động quanh mức 1.000 USD mỗi m2. Lượng chào bán trong quý 4 năm 2009 lên tới hơn 6.500 căn chiếm tới 40% tổng cung năm 2009. Trong năm 2010, lượng dự án chào bán có thể dồi dào hơn nếu thị trường duy trì tín hiệu tốt.

Ông Trần Vũ Anh, Phó giám đốc điều hành, phụ trách quản lý đầu tư Tập đoàn VinaCapital: "Không nên trông chờ nhiều vào FDI và kiều hối".

Ông Trần Vũ Anh. Ảnh: NCDT.

Vào thập niên 90, bất động sản chủ yếu phát triển được nhờ nguồn vốn nội lực nền kinh tế, FDI và kiều hối. Tuy nhiên, càng về sau này, thị trường địa ốc càng bị ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như thị trường chứng khoán và chính sách.

Đã đến lúc bất động sản không nên quá trông chờ vào nguồn vốn ngoại, từ năm 2010 trở đi, nội lực trong nước và sức mua sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định đến thị trường. Những năm vừa qua, địa ốc đã nhận được nguồn vốn từ nước ngoài vào tạo cơ hội cho doanh nghiệp tích lũy và đây là yếu tố rất quan trọng trong tương lai.

Lượng kiều hối và FDI thời gian tới sẽ không còn là thế mạnh trong lĩnh vực bất động sản bởi trong tình hình kinh tế hiện nay, các nước trên thế giới cũng như kiều bào của nước ngoài đang đối mặt với tỷ lệ thất nghiệp tương đối lớn.

Năm nay, nhiều người kỳ vọng những chính sách về tài chính có thể cải thiện tình hình thị trường chứng khoán, kéo theo đó là sự khởi sắc của địa ốc. Thực tế đã chứng minh, năm 2006, 2007 thị trường chứng khoán là nhân tố tích cực để đẩy bất động sản đi lên. Ngoài ra, việc Chính phủ dự kiến cũng bỏ ra hàng tỷ USD để đầu tư các dự án hạ tầng cũng là cơ hội cho địa ốc phát triển.

Trong bối cảnh khó khăn chung, những người "nhát" chỉ ôm tài sản không chịu triển khai dự án chính là cơ hội cho nhà đầu tư. Rất khó để nhận diện cơ hội đầu tư, thay vào đó có thể tìm kiếm các nhà đầu tư thực sự bản lĩnh. Nhà kinh doanh có tầm nhìn phải dám nghĩ dám làm bước ra từ khó khăn hôm nay để đón những luồng vốn mới nhằm có sản phẩm đáp ứng thị trường.