Lòng vòng qua sàn

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, mọi giao dịch bất động sản (BĐS) của doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn. Quy định này nhằm nâng cao tính minh bạch cho thị trường, nhưng thực tế cho thấy việc “qua sàn” còn làm tình hình thêm tù mù.

Mua rồi vẫn có thể... mất nhà

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153, Thông tư 13, kể từ 1/1/2009, tất cả các dự án mới đều phải giao dịch qua sàn, trừ dự án nhà ở xã hội. Đối với BĐS của tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS mà giao dịch qua sàn thì không bắt buộc phải công khai thông tin. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, mục đích chính mà cũng là ưu điểm lớn nhất của quy định BĐS phải giao dịch qua sàn để minh bạch hóa các thông tin liên quan đến tài sản đó, tránh tình trạng “mua lầm, bán lầm” như trước đây.

Có thể nói, quy định này không có gì mới, và từ lúc luật này có hiệu lực cho đến nay, việc kiểm soát các giao dịch BĐS có thực hiện qua sàn hay không hầu như bỏ lửng. Hiện trạng trên có lẽ tiếp tục kéo dài nếu vừa qua Bộ Xây dựng không ban hành Thông tư số 01/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư.

Theo đó, bắt buộc kể từ ngày 12/4/2009 (ngày Thông tư 01 có hiệu lực), căn hộ chung cư chỉ được cấp giấy chứng nhận khi có xác nhận mua bán qua sàn giao dịch. Chủ đầu tư được quy định là người có nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy cho người mua. Ông Đỗ Phi Hùng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, khẳng định:

- “Cơ quan cấp giấy phải thực hiện theo quy định, nếu hồ sơ không có xác nhận đã qua sàn giao dịch thì không thể giải quyết cấp giấy”. Chỉ có trường hợp căn hộ chung cư đã mua bán trước ngày 12/4/2009 thì mới được miễn áp dụng trên.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã bán căn hộ khi mới là dự án trước ngày 12/4/2009 dưới các hình thức như mua bán, đặt cọc hay hứa mua và hứa bán, do hai bên tự ký kết với nhau. Theo ông Nguyễn Trần Nam, “đó là mua bán trước căn hộ vì nó đã ấn định cho khách hàng địa chỉ căn hộ”.

Ông cho rằng đây là hình thức mua bán trá hình khi nhà chưa hình thành hoặc chưa có giấy chứng nhận. Hợp đồng này trái quy định pháp luật, không được thừa nhận nên không được công nhận nên vẫn phải niêm yết qua sàn giao dịch.

Nếu thực hiện như Bộ Xây dựng nói, khách hàng đã đã mua căn hộ rất có thể bị mất nhà. Bởi vì, theo Thông tư số 13/2008 hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS quy định “Trong trường hợp một BĐS có từ hai khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng nhiều hơn số BĐS thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch BĐS đã được ủy quyền) phải tổ chức bốc thăm hoặc đấu giá”.

Hơn 600 khách hàng dự án căn hộ The Manor Officentel đang đứng trước nguy cơ mua nhà mà không được phép ở vì không có chức năng căn hộ cư trú - Ảnh: Quý Hòa

Như vậy, rất có khả năng căn nhà vốn đã xác lập chủ sở hữu sẽ lọt vào tay người khác. Để bảo vệ quyền lợi cho bên mua, một số chủ đầu tư cho biết “sẽ chạy giấy xác nhận qua sàn” để hợp thức hóa việc giao dịch qua sàn, chứ không giao dịch trên sàn đúng nghĩa như luật mong muốn.

Hơn nữa, nhận định toàn bộ trường hợp mua bán căn hộ trước khi hình thành hoặc chưa có giấy chứng nhận đều là huy động vốn trái pháp luật, che giấu quan hệ mua bán trá hình, không được thừa nhận e rằng khá oan uổng. Pháp luật đã cho phép thì không thể nói đây là các giao dịch không hợp pháp, không được thừa nhận.

“Đó là sự chênh nhau của luật, Nhà nước phải khắc phục. Còn quyền lợi của người dân phải được tôn trọng. Các giao dịch này, nếu thực hiện đúng về thời điểm như trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS là hợp pháp, xem như các bên đã mua bán” - luật sư Lê Thành Kính, Văn phòng Luật sư Lê Nguyễn nhận xét.

Sàn nào cũng là sàn?

Cho đến nay có nhiều sàn được thành lập theo quy định trên, như sàn giao dịch BĐS ACBR, Dreamhouse, Nam Việt, Quốc Tế, Taniland, Thủ Đức House, Proland, Interland, Hưng Hưng Thịnh và Sacomreal... Tuy nhiên, chỉ có một số ít sàn giao dịch hoạt động chuyên nghiệp còn phần lớn vẫn là trung gian và ăn tiền cò, chưa thấy có điểm gì khác biệt so với trước đây.

Đối với căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng giá trị giao dịch. Đối với loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Hà hứa rằng, chậm nhất là quý 1/2009, sẽ công bố chỉ số BĐS (bao gồm thông tin về giá cả, mặt hàng, chủng loại... trên cơ sở lấy giữ liệu từ 20 sàn giao dịch “chuẩn” trên cả nước. Tuy nhiên, đến giờ cam kết này vẫn chưa có bất kỳ tiến triển.

Thực tế cho thấy dù giao dịch qua sàn thì khách hàng vẫn rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu. Vẫn có không ít trường hợp vì chạy theo hoa hồng môi giới mà tìm mọi cách bán sản phẩm cho khách hàng, đến khi gặp rủi ro vẫn chỉ có khách hàng chịu thiệt. Phần lớn các chủ đầu tư dự án đều đã hoặc muốn thành lập sàn giao dịch để tự bán hàng, và như vậy, không cần phát triển nhiều loại hình dịch vụ BĐS khác các sàn này vẫn có thể sống được.

Trong khi các sàn thuộc các công ty chuyên làm dịch vụ luôn phải chịu sức ép cạnh tranh rất nặng (do tiềm lực tài chính thường không thể sánh với các chủ dự án), thực tế này có thể cản trở sức phát triển của hoạt động dịch vụ BĐS vốn còn rất yếu ở thị trường.