“Giải phẫu khối u” hàng tồn

Doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) vẫn chưa hoàn toàn lạc quan về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu mà Chính phủ vừa ban hành ngày 7/1.

Đọc E-paper

Nhiều biện pháp kích thị trường

Nghị quyết 24/NQ-CP của Chính phủ không chỉ tập trung tháo gỡ khó khăn cho DN sản xuất mà BĐS cũng được ưu tiên, đặc biệt là giải pháp giảm thiểu hàng tồn kho, tạo đầu ra cho sản phẩm. Đa phần các kiến nghị của DN BĐS TP.HCM trước đây đều được xem xét. Cụ thể như việc giảm 50% tiền thuê đất năm 2013 - 2014 đối với các tổ chức kinh tế, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà số tiền thuê phải nộp theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP tăng quá hai lần so với mức nộp năm 2010. Trường hợp tiền thuê đất sau khi được giảm vẫn lớn hơn hai lần tiền phải nộp của năm 2010 thì sẽ tiếp tục giảm đến mức bằng hai lần số tiền nộp của 2010.

350.000 tỷ đồng - Báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia ước tính, khu vực bất động sản đã được các ngân hàng bơm gần 350.000 tỷ đồng, tương đương hơn 17 tỷ USD. Đó là chưa tính dư nợ bất động sản được rót cho các dự án “ma” và các khoản cho vay ẩn tên khác khó hoặc không thể thu hồi được. -Số căn hộ tồn kho trong khoảng 70.000 - 100.000 căn hộ, chủ yếu là căn hộ có diện tích lớn, có giá hơn 1 tỷ đồng/căn. Trong đó, nhiều doanh nghiệp có lượng hàng tồn lên đến cả nghìn căn.

Ngoài ra, Thủ tướng cũng cho phép các chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính được nộp theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế...

Trong khi đó, về đề xuất giảm 50% VAT đầu ra, từ ngày 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà xã hội (NXH) và hoạt động đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 sẽ được Bộ Tài chính trình Quốc hội xem xét, quyết định.

Hơn nữa, để giảm tải hàng tồn kho trong DN, địa phương sẽ dùng nguồn vốn ngân sách và các nguồn tài chính hợp pháp để mua lại các dự án nhà ở thương mại phù hợp phục vụ nhu cầu tái định cư, làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp...

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo NH thương mại nhà nước (NHTMNN) dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng thu nhập thấp, lực lượng vũ trang... vay để thuê, thuê mua NXH và nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Cho vay đối với DN xây nhà ở xã hội, DN chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang NXH.

Trong quý I/2013, NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành quy chế cho vay đối với các đối tượng trên để sử dụng có hiệu quả và đúng mục đích các khoản tín dụng này. NHNN sẽ dành 20.000 đến 40.000 tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm, tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các NHTMNN phục vụ cho vay các đối tượng nêu trên...

Doanh nghiệp chờ quá lâu

Trước hết, nói về gói 20.000 đến 40.000 tỷ đồng, không ít DN hoài nghi liệu NHNN có “đủ lực” để hỗ trợ cho các NHTM nhỏ hay không? Trong khi đó, nếu Nhà nước sử dụng tiền ngân sách để mua lại căn hộ tồn kho của DN làm quỹ nhà tái định cư (TĐC), NXH liệu có khả thi và giải quyết được lượng hàng tồn kho lớn hiện nay? Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công TNHH Địa ốc Đất Lành, TP.HCM hiện còn 4.500 căn hộ TĐC dư thừa do diện tích lớn và giá khá cao (khoảng 1 tỷ đồng/căn).

Hơn nữa, số lượng dự án nhà ở tại TP.HCM có giá thành dưới 15 triệu đồng/m2 cũng chỉ ở mức khiếm tốn dưới 30% do giá thành xây dựng cao, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khá cao nên DN không thể hạ giá. Vì vậy, việc mua lại căn hộ từ DN cũng chẳng khác nào chuyển từ kho này sang kho khác. Do đó, giải pháp khả thi là cho phép DN tự điều chỉnh diện tích căn hộ (chia nhỏ căn hộ nếu có diện tích lớn) phù hợp với nhu cầu của người mua nhà.

Đại diện Công ty Đất Lành cho biết, dù trong thời gian qua, các cơ quan quản lý nhà nước chấp nhận giải pháp chuyển đổi công năng và chia nhỏ căn hộ để kích đầu ra cho DN, nhưng chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể. Không riêng gì Đất Lành, trong thời gian qua, để tăng tính thanh khoản cho dự án, không ít DN đã trình Sở Xây dựng xem xét được chia nhỏ căn hộ nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất được thủ tục.

Trong khi đó, đối với giải pháp tài trợ lãi suất cho người mua nhà, cùng với mặt bằng lãi suất cho vay năm 2013 sẽ giảm, là một tín hiệu tốt. Nhưng, theo ông Đực, người mua nhà đã có kinh nghiệm trong những năm trước nên họ sẽ xem xét yếu tố này kỹ lưỡng. Nếu Nhà nước bù lỗ 4,6%/năm cho người mua nhưng năm sau lại thả nổi thì cũng sẽ không giải quyết được nỗi lo của khách hàng.

Theo ông Đặng Đức Thành, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước, để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển và giải quyết hàng tồn kho thì hệ thống NHTM cần cho vay tiêu dùng tăng, ngoài việc cho người có nhu cầu thực về nhà ở vay với lãi suất thấp (khoảng 8%/năm) thì phải ổn định cho trung và dài hạn từ 5 - 15 năm.