Chất lượng chung cư kém: Thiếu chế tài phù hợp

Thời gian vừa qua, hàng loạt khu chung cư (CC) cao tầng xuất hiện, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… góp phần không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, đã có tình trạng xuống cấp khi vừa đưa vào sử dụng ở một số chung cư mới...

Sự cố ngày 23/6 vừa qua của tòa nhà chung cư Quốc Cường Gia Lai (Q 7,TP.HCM) không rõ là do trần trát thạch cao hay là trần lát bằng tấm thạch cao nhưng dù thế nào thì việc để một mảng trần thạch cao khoảng 30 m2 trong căn hộ bất ngờ sập xuống đều có thể gây nguy hiểm cho người và là sự cố do công tác hoàn thiện có chất lượng kém.

Lỗi do chủ quan

Chất lượng nhà chung cư hiện nay vẫn còn nhiều yếu kém - Ảnh minh họa

Thực tế, CC ngày nay đều là nhà cao tầng, việc xây dựng, nhất là đối với phần nền móng và kết cấu chịu lực đòi hỏi công nghệ phức tạp hơn nhiều so với nhà thấp tầng, không phải Cty xây dựng nào cũng có thể nhận thầu. Trong khi đó, phần trát lát nội thất thường được giao cho các thầu phụ có năng lực không đồng đều, công tác giám sát cũng có phần lơi lỏng nên dễ xảy ra sự cố do chất lượng thi công kém.

Nhiều người cho rằng, nền đất yếu cũng là nguyên nhân sâu xa dẫn đến chất lượng công trình ở một số khu CC. Nhưng thực tế, khi chung cư cao tầng xây trên nền đất yếu thì bất cứ người thiết kế nào cũng đều hết sức cẩn thận và thường áp dụng loại móng cọc - cọc ép hoặc cọc khoan nhồi cần đến thiết bị thi công chuyên dùng. Sự cố về bản thân móng nếu xảy ra thường là do sai sót trong khâu khảo sát địa chất công trình hoặc do ăn bớt vật liệu, thậm chí bớt cả độ sâu của cọc ! Sự cố thường xuyên hơn là không che chắn kỹ vách đất khi đào hố móng sâu, khiến vách bị sụt lở gây sụt lún nghiêm trọng cho nền móng công trình kế cận...

Cũng nhiều quan điểm cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do công nghệ của chúng ta còn lạc hậu, nhưng không hẳn. Trên thế giới luôn có công nghệ mới, nhưng không phải cứ có công nghệ mới là tất cả các công nghệ cũ đều không hiệu quả. Trong hoàn cảnh của chúng ta hiện nay, để có được công nghệ tiên tiến nhất và ứng dụng được nó vào xây dựng các công trình, trong đó có các tòa nhà CC không phải đơn giản. Trong khi đó, công nghệ của chúng ta (dù không phải tiên tiến) cũng là học của thế giới và đã được các nước tiên tiến ứng dụng nhiều nên hoàn toàn có thể áp dụng vào thi công hiệu quả.

Ví dụ, bên cạnh công nghệ đo đạc của chúng ta bây giờ rất tốt, công nghệ hiệu ứng lực, sàn hiệu ứng lực cũng đã được ứng dụng rất hiệu quả tại VN trong việc xây dựng một tòa nhà để cho nhẹ và tiết kiệm sắt thép. Hay như vấn đề ván khuôn để làm nhà, ngày nay chúng ta đã dùng ván khuôn thép, ván khuôn nhựa cho nên rất phẳng và tốt chứ không phải ván khuôn gỗ, dễ bị cong như ngày xưa.

Tìm chế tài kinh tế

Thực tế, khuôn khổ pháp lý về giám sát chất lượng xây dựng đã được quy định rõ trong hệ thống văn bản quy phạm của nhà nước, vấn đề là ở khâu thực thi và chế tài. Tiếc rằng công tác giám định tư pháp ít được sử dụng để xác định trách nhiệm, khâu bảo hành bị coi nhẹ, khắc phục hậu quả thường chậm trễ, chế tài thiên về trách nhiệm hình sự hay hành chính, trong khi đây chủ yếu lại là vấn đề kinh tế, gây thiệt hại thì phải bồi thường kịp thời chứ khiển trách, cảnh cáo hay bỏ tù kẻ thiếu trách nhiệm thì chẳng ích gì cho bên bị thiệt hại. Đây chính là nguyên nhân vì sao quyền lợi người tiêu dùng đối với sản phẩm nhà chung cư vẫn chưa thực sự được đảm bảo, nhất là nhà tái định cư ( TĐC). Việc nhà bị xuống cấp, hỏng hóc, dột nát, điện nước không đủ... ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của số lượng lớn người dân chẳng mấy khi được bồi thường thiệt hại.

Lẽ dễ hiểu là vì nhà TĐC của chúng ta lâu nay đều xây dựng theo cơ chế bao cấp, dù chất lượng thế nào cũng được “tiêu thụ”. Ngoài ra, hầu hết các khu TĐC không có chủ quản lý đích thực sau khi đưa vào sử dụng. Do vậy, khi về ở, người dân đã tự ý sửa chữa, thay đổi kết cấu căn hộ dẫn đến việc thấm dột, lở tường... Sở dĩ có việc phải sửa chữa này là vì trước nay thông thường người mua nhà chỉ được biết vị trí, thiết kế căn hộ của mình trên bản vẽ, còn quá trình hoàn thiện nó như thế nào thì hầu như họ không được biết, nên khi về ở, thấy không phù hợp là họ thay đổi. Để khắc phục tình trạng này, hiện nay nhiều chủ đầu tư đã cho phép người mua nhà giám sát căn hộ của mình trong quá trình hoàn thiện, nếu muốn thay đổi vật liệu xây dựng, họ có thể yêu cầu và thỏa thuận với chủ đầu tư. Nhưng điều quan trọng, để một khu CC bền vững, phải có chủ quản lý sau khi đưa vào khai thác. Trường hợp người dân muốn sửa chữa căn hộ khi đã về ở thì nhất thiết phải xin phép ban quản lý CC. Và việc sửa chữa phải được giao cho những nhà thầu có đủ năng lực thực hiện.

Còn giải pháp tốt nhất là cần phát triển thị trường phân khúc nhà giá thấp, hộ TĐC được quyền ưu tiên mua tại nơi nào mình muốn, và hiển nhiên họ sẽ không chọn nhà có chất lượng kém.

Tóm lại, các quy định kỹ thuật về thiết kế và thi công, về giám sát và nghiệm thu nhằm đảm bảo chất lượng xây dựng công trình, kể cả chất lượng nhà CC của nước ta cũng chẳng khác gì của các nước phát triển. Thế nhưng các mặt yếu mà ngành xây dựng cần ra sức khắc phục là kỹ năng của phần lớn công nhân còn thấp, tính chuyên nghiệp của đội ngũ kỹ sư chưa được coi trọng, kỷ luật lao động lỏng lẻo, năng lực quản lý yếu kém, quan hệ hợp đồng kinh tế thiếu chặt chẽ. Chúng ta cần cơ chế cạnh tranh tạo ra động lực cho việc khắc phục các yếu kém đó. Vì vậy, cần tạo điều kiện thuận lợi cho cơ chế cạnh tranh tác động mạnh mẽ đến sự vận hành của thị trường, khiến cho những kẻ thiếu trách nhiệm, kém năng lực sớm bị loại ra ngoài cuộc chơi. Bên cạnh đó, cũng rất cần thiết đưa vào “sổ đen” các DN cung ứng những mặt hàng kém chất lượng, biểu dương các DN đưa ra mặt hàng tốt, biết quý trọng thương hiệu của mình.

TS PHẠM SỸ LIÊM
Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN