Luật mới bất động sản - Tăng tính minh bạch và cơ hội tiếp cận đất đai, hạ tầng

Cải cách pháp luật mở ra cơ hội mới

Thị trường bất động sản đang đón nhận hàng loạt đạo luật nền tảng được ban hành và sửa đổi trong giai đoạn 2023 - 2025. Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cùng với Luật số 90/2025/QH15 sửa 8 luật quan trọng về đầu tư, PPP, đấu thầu... Điểm chung của những cải cách này là cắt giảm thủ tục, gia tăng tính minh bạch và mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai, hạ tầng.

Không chỉ dừng ở khâu thủ tục, định hướng phát triển của thị trường cũng đang thay đổi. Nghị quyết 198/2025 khuyến khích DN đầu tư vào các lĩnh vực xanh và số, với cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế. Đây là bước đi phản ánh xu thế toàn cầu rằng bất động sản không chỉ để ở hay để kinh doanh mà phải gắn với tiêu chí phát triển bền vững, tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải. Vì vậy, DN không thể giữ cách làm cũ, mà buộc phải chuyển từ mô hình “mua đất - bán sản phẩm” sang phát triển khu đô thị thông minh, khu công nghiệp xanh.

Chia sẻ tại Hội nghị “Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động” do ITPC và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức ngày 28/8, bà Hồ Thị Quyên - Phó Giám đốc ITPC, nhấn mạnh: “Điều kiện tiên quyết để thu hút nhà đầu tư hiện nay là một môi trường minh bạch, ổn định, nơi DN có thể yên tâm hoạch định chiến lược lâu dài mà không lo rủi ro pháp lý bất ngờ”.

Tranh chấp và rủi ro pháp lý vẫn hiện hữu

Theo thống kê của VIAC, riêng năm 2024, lĩnh vực bất động sản chiếm tới 14% tổng số vụ tranh chấp, đứng thứ ba trong các ngành có tỷ lệ tranh chấp cao. Con số đã phản ánh nghịch lý là khung pháp lý thay đổi nhanh, nhưng năng lực tuân thủ và quản trị rủi ro của DN lại chưa theo kịp.

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật đang là khoảng trống pháp lý dễ phát sinh tranh chấp. Khái niệm này hiện chưa được luật định nghĩa rõ ràng, khiến nhiều giao dịch bị lẫn với chuyển nhượng dự án. LS. Lương Văn Lý - Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers phân tích: “Việc thiếu khung pháp lý rõ ràng biến mỗi thương vụ thành một canh bạc. Nếu không xác định được tư cách chủ thể, bên nhận có thể mất quyền kế thừa nghĩa vụ pháp lý, còn dự án thì nguy cơ đình trệ vì cơ quan quản lý từ chối phê duyệt”.

Rủi ro còn lớn hơn ở mảng nhà ở hình thành trong tương lai. Dù luật mới đã siết chặt điều kiện huy động vốn, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn rao bán khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Theo PGS-TS. Võ Trí Hảo - Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM (UEL), việc lạm dụng những thuật ngữ mập mờ, không được pháp luật thừa nhận, khiến khách hàng lầm tưởng dự án hợp pháp. Khi tranh chấp nổ ra, người mua thường ở thế yếu, trong khi DN mất uy tín và phải đối mặt với hàng loạt hệ quả pháp lý”.

Trong khi đó, các hình thức huy động vốn phi chính thức như “giữ chỗ, phí thiện chí” vẫn tồn tại. LS. Vũ Thị Quế - Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers chỉ rõ: “Các phương thức này tạo dòng tiền ngắn hạn nhưng không có cơ sở pháp lý trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Hậu quả là cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều không được bảo vệ khi tranh chấp xảy ra. Đây là một trong những nguyên nhân làm xói mòn niềm tin của thị trường, cản trở sự phục hồi dài hạn”.

Ở những thương vụ có yếu tố nước ngoài, yêu cầu về minh bạch còn cao hơn. Nhà đầu tư ngoại thường đòi hỏi cơ chế bảo vệ nghiêm ngặt như giao dịch theo giai đoạn, điều khoản buộc bên bán mua lại vốn góp, cam kết bồi thường nếu vi phạm... Điều đó cho thấy chuẩn mực toàn cầu ngày càng khắt khe, buộc DN Việt phải nâng cấp hệ thống quản trị nếu không muốn bị loại khỏi cuộc chơi.

DN chủ động để bứt phá bền vững

Cơ hội chỉ thực sự trở thành lợi thế khi DN biết chủ động. Cải cách pháp luật giống như một cánh cửa mở nhưng bước qua hay không lại phụ thuộc vào năng lực quản trị của từng DN.

TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế - Tài chính Quốc hội khuyến nghị: “Trong thời gian tới, Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét tới 48 dự án luật. Điều đó có nghĩa là "luật chơi" sẽ tiếp tục thay đổi nhanh chóng. DN không thể coi việc cập nhật pháp luật là công việc ngắn hạn, mà phải xây dựng bộ phận pháp chế như một quy trình thường trực. Một bộ phận pháp chế mạnh chẳng khác nào bản đồ định vị, giúp DN tìm đúng đường, tránh ngõ cụt và đón đầu xu hướng”.

LS. Châu Việt Bắc - Phó Giám đốc Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) - chi nhánh TP.HCM nhấn mạnh: “Điều quan trọng là phải biến hiểu luật thành cơ chế phòng ngừa rủi ro. Mỗi hợp đồng cần được thiết kế như một lá chắn pháp lý, phân bổ rõ ràng quyền lợi và trách nhiệm. DN cũng cần hệ thống kiểm soát nội bộ, giống như một ‘hệ miễn dịch’, để ngăn chặn rủi ro ngay từ giai đoạn đầu”.

LS. Quế cũng khuyến cáo: “Trong quá trình đàm phán hợp đồng bảo lãnh, cần tuân thủ đầy đủ các yêu cầu tại Thông tư 61/2024/TT-NHNN. Một hợp đồng bảo lãnh hoàn chỉnh, bao gồm thỏa thuận bảo lãnh, văn bản cam kết, thư đề nghị và thư bảo lãnh không chỉ bảo vệ quyền lợi các bên, mà còn là tuyên ngôn về uy tín của DN trước khách hàng và đối tác tài chính”.