Bất động sản công nghiệp: Đón sóng M&A

Lực đẩy BĐS công nghiệp

Bà Anh Nguyễn - Giám đốc Bộ phận Phát triển Kinh doanh Colliers cho biết: "Covid-19 đã và đang thúc đẩy các doanh nghiệp (DN) nước ngoài chuyển nhà máy sang những khu vực mới. Bên cạnh Trung Quốc, Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia tiềm năng mà hầu hết công ty đang cân nhắc. Với việc EVFTA bắt đầu vào tháng 8, Việt Nam được kỳ vọng sẽ trở thành "công xưởng của thế giới" mới cũng như thu hút thêm nhiều DN châu Âu tham gia thị trường". 

Nhà máy sữa NutiFood Gia Lai

Phát biểu tại diễn đàn BĐS công nghiệp Việt Nam 2020 do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Võ Thành Thống cho biết, hiện nay cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800ha với cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ kho bãi, logistics... đang tiếp tục phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển cơ sở sản xuất của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 

Theo ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và BĐS công nghiệp CBRE Việt Nam, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý III/2020 có chiều hướng tăng trưởng ở các khu vực công nghiệp trọng điểm. Khảo sát của CBRE Việt Nam, trong 12 tháng qua nhu cầu khách thuê đất, nhà xưởng, kho bãi rất lớn đã khiến nguồn cung liên tục được mở rộng. Các khách thuê lớn đã hiện diện tại Việt Nam và nguồn cầu BĐS công nghiệp vẫn trên đà tăng trưởng trong bối cảnh các nhà sản xuất mở rộng thêm. Cùng với nhu cầu nhà xưởng, kho, giá chào thuê đất  đều tăng 20-30 % so với cùng kỳ năm ngoái.

Đại diện CBRE cũng chỉ ra các yếu tố thúc đẩy BĐS công nghiệp, trong đó đầu tư cơ sở hạ tầng tăng mạnh chính là một trong những cú huých thúc đẩy nguồn cầu BĐS công nghiệp.

Cụ thể, có ba đường cao tốc mới được khởi công là Mai Sơn - Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết, Phan Thiết - Dầu Giây. Ngoài ra, cũng đã thông xe và không ngừng đẩy nhanh tiến độ xây dựng các tuyến đường như Hà Nội - Hải Phòng, Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Trung Lương - Mỹ Thuận... Hệ thống cảng biển cũng được chú trọng đầu tư mở rộng như Lạch Huyện, cảng quốc tế Long An, Bắc Vân Phong, sân bay quốc tế Long Thành sắp được khởi công. 

Bên cạnh đó, khi đặt nhà máy tại Trung Quốc, các DN phải đối mặt với những áp lực như chi phí lao động tăng cao, pháp lý thắt chặt, kèm với đó là những biến cố khó lường. Trong khi đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng là bởi sở hữu vị trí liền kề mà cơ sở hạ tầng lại được tăng cường đầu tư, hoàn thiện đáng kể. Ngoài ra, còn có các hiệp định thương mại tự do, ưu đãi đầu tư...

Ông C.K Tong - CEO Công ty BW Industrial phân tích: "Hiện có xu hướng dịch chuyển nhà máy của các chú "ong chúa" như LG, Samsung, Apple... từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ tạo nên cơ hội lớn cho Việt Nam. Đơn cử, chỉ riêng "ong chúa" Samsung dịch chuyển đã đưa 250 nhà cung cấp của Samsung đến Việt Nam. Đây cũng là lý do khiến nhiều nhà đầu tư BĐS công nghiệp đã đầu tư các nhà kho, nhà xưởng xây sẵn để đón đầu làn sóng dịch chuyển của các DN vệ tinh khi họ đến Việt Nam".

Để đón sóng M&A 

Theo nhận định của CBRE, trong quý III/2020, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) vẫn diễn ra sôi động mặc dù thị trường còn đang bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Ông John Campbell - Quản lý bộ phận BĐS công nghiệp Savills Việt Nam cho biết: "Điển hình cho xu hướng này là Tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh BĐS logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam. Hay "gã khổng lồ" kho bãi châu Á - GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam hoặc Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam. Ngoài ra, công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh...".

Trong lĩnh vực sản xuất, tập đoàn điện tử Pegatron (Đài Loan) - nhà cung ứng linh kiện cho Apple, đã đầu tư hơn 19 triệu USD vào Hải Phòng cho giai đoạn đầu trong chuỗi kế hoạch mở rộng tại Việt Nam. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung với tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp đạt 76% trên toàn quốc. Dự kiến trong năm 2021 và 2022, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, là cơ hội để các nhà đầu tư tung ra nhiều dự án hơn để bắt kịp và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao. Trong đó, Đồng Nai dự kiến quy hoạch thêm 8 khu công nghiệp. Các nhà phát triển "cho thuê" như Liên doanh Phát triển Công nghiệp BW đang chạy đua để mở rộng trong thời gian này, tăng nguồn cung ban đầu từ 130ha trong năm 2018 lên gần 500ha trong năm nay. 

Cũng theo dự báo của Savills, nhiều khả năng năm tới sẽ là một năm bận rộn và hiệu quả cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nếu các chuyến bay được đưa vào hoạt động vào 6 tháng đầu năm sau, giá thuê đất, nhà xưởng và kho bãi có thể sẽ tăng lên.

Tuy nhiên, ông Phạm Văn Tài - Tổng giám đốc Thaco cho rằng: "Để đón đầu sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đến Việt Nam và thu hút các nhà đầu tư thành công, Việt Nam cần phát triển BĐS theo mô hình khu công nghiệp chuyên ngành như Thaco đã làm khu công nghiệp chuyên ô tô và cơ khí; khu công nghiệp chuyên nông lâm nghiệp; khu công nghiệp cảng và hậu cần cảng... thay thế mô hình khu công nghiệp hiện nay là chỉ đầu tư hạ tầng cho thuê đơn thuần.

Theo ông Tài, việc đầu tư khu công nghiệp chuyên ngành sẽ giúp cho các nhà đầu tư trong khu công nghiệp cung cấp các sản phẩm cho nhau, giao hàng nhanh chóng, giảm được chi phí logistics... đồng thời, cung cấp dịch vụ khu công nghiệp, dịch vụ logistics và phát triển hạ tầng xã hội để hình thành một thành phố công nghiệp khép kín nhằm thu hút đầu tư và thúc đẩy sản xuất để đảm bảo xuyên suốt chuỗi giá trị (từ nhà cung cấp - sản xuất lắp ráp - logistics - phân phối cho thị trường trong nước và xuất khẩu.

Trước quan ngại liệu có sự chuyển nhượng sau các thương vụ M&A, ông Hiếu cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp tương tự như thị trường BĐS khác, khi đi đến một mức hoàn thiện nhất định thì mới đủ điều kiện chuyển nhượng được. 

Để đón làn sóng dịch chuyển FDI cũng như M&A vào phân khúc này, nhiều ý kiến cũng cho rằng,  Nhà nước cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ, lựa chọn vị trí phù hợp, không phát triển một cách tràn lan. Ngoài những ưu đãi chung của Nhà nước cho từng khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm tới mạng lưới các nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại khu công nghiệp hay không. Đồng thời, thủ tục cấp phép đầu tư tại khu công nghiệp, thời gian cấp phép có đáp ứng được đủ tiến độ triển khai dự án hay không cũng được các nhà đầu tư quan tâm 

"Trong bối cảnh hiện nay, để đón làn sóng đầu tư và M&A mới, rất cần một bàn tay "nhạc trưởng" định hướng phát triển khu công nghiệp bền vững theo chiều sâu, đạt hiệu quả kinh tế và thân thiện môi trường", một chuyên gia nêu quan điểm.