Cơn sốt đất nền vùng ven, có nên đầu tư?

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đang cho thấy những tín hiệu tích cực. Tại các khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, (kể cả các tình kế cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương)… hoạt động mua bán đất nền sôi động trở lại. Giá đất nền cũng tăng lên đáng kể. Nhiều nhà đầu tư đang quan tâm đến câu hỏi: Liệu đây có phải là dấu hiệu cho thấy cơn sốt đất nền đang quay trở lại?

Giao dịch đất nền vùng ven tăng mạnh

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, sau thời gian dài, trong tháng 10-2024, lượt tìm mua đất nền ở TP.HCM tăng 16%. Trong khi đó, tin rao bán tăng 22% so với tháng trước. Tại các tỉnh lân cận cũng ghi nhận có lượt tìm mua tăng 20%, Long An tăng 14%, Đồng Nai tăng 5% và Bình Dương tăng 9%... Những số liệu này cho thấy sức hút của thị trường đất nền vùng ven đối với các nhà đầu tư.

Báo cáo quý III/2024 của DKRA Vietnam cũng cho thấy, lượng giao dịch đất nền đã tăng 2,8 lần so với cùng kỳ 2023, tập trung ở nhóm sản phẩm thổ cư tách thửa, đất nền dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, giá dưới 50 triệu đồng mỗi m² tại TP.HCM và dưới 22 triệu đồng mỗi m² với các tỉnh phụ cận.

Theo DKRA, giá đất nền dự án tại TP.HCM có mức cao nhất chạm mốc 140 triệu đồng mỗi m². Tại Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Tây Ninh dao động 38-74 triệu đồng mỗi m². Với đất nền thổ cư, giá bình quân từ 6-30 triệu đồng mỗi m² với thị trường tỉnh và trên dưới 50 triệu đồng mỗi m² ở TP.HCM.

Nguyên nhân gây "sốt" trở lại

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự “ấm” lên của thị trường đất nền vùng ven TP.HCM.

- Hạ tầng giao thông: Hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ. Nhiều tuyến đường huyết mạch được mở rộng, nâng cấp, kết nối vùng ven với trung tâm thành phố. Điển hình như tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến Metro số 1, đường Vành đai 3… Việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm thành phố ngày càng thuận tiện đã góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở và đầu tư đất nền tại các khu vực này.

- Tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2024, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản dọc theo tuyến metro, đặc biệt là khu vực quận 9, Thủ Đức.

- Quy hoạch đô thị: Nhiều khu đô thị mới, khu công nghiệp được hình thành ở vùng ven, thu hút dân cư và lao động đến sinh sống và làm việc. Điển hình như khu đô thị Vinhomes Grand Park tại quận 9, khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương… Sự phát triển của các khu đô thị và khu công nghiệp đã tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, đất nền tại vùng ven.

“Khu đô thị Vinhomes Grand Park tại quận 9 có quy mô lên đến 271 ha, dự kiến sẽ là nơi sinh sống của hơn 100 ngàn cư dân, góp phần tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, đất nền tại khu vực này”, theo thông tin từ website chính thức của Vinhomes.

- Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng có xu hướng giảm. Điều này khiến cho kênh đầu tư bất động sản, đặc biệt là đất nền, trở nên hấp dẫn hơn. Nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng dòng tiền từ các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng sang bất động sản.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý III/2024, tổng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản đạt 2,5 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Đất nền là phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm nhất của các nhà đầu tư.

Rủi ro khi đầu tư đất nền vùng ven

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường đất nền vùng ven cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý.

- Bong bóng bất động sản: Sự tăng giá đất nền quá nhanh, vượt quá giá trị thực có thể tạo ra bong bóng, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, không nên chạy theo tâm lý đám đông, đầu tư theo phong trào.

- Rủi ro pháp lý: Nhiều dự án đất nền ở vùng ven chưa hoàn thiện pháp lý, tiềm ẩn tranh chấp, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng. Trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của dự án, đảm bảo dự án đã được cấp phép đầy đủ, không có tranh chấp.

- Tính thanh khoản: Đất nền vùng ven thường có tính thanh khoản thấp hơn so với đất nền ở trung tâm thành phố. Trong trường hợp cần bán gấp, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua hoặc phải bán với giá thấp. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã từng trải qua nhiều cơn sốt đất, để lại những bài học đắt giá. Năm 2007, cơn sốt đất nền bùng nổ trên diện rộng, khiến giá đất tăng chóng mặt. Tuy nhiên, sau đó thị trường bất động sản đã rơi vào khủng hoảng, giá đất giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư thua lỗ nặng.

“Trong cơn sốt đất năm 2007, giá đất tại một số khu vực tăng gấp 2 - 3 lần chỉ trong vòng vài tháng, sau đó giảm mạnh khiến nhiều nhà đầu tư thua lỗ nặng”, theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Năm 2017-2018, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM cũng từng trải qua một cơn sốt. Giá đất tại một số khu vực tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vòng vài tháng. Tuy nhiên, cơn sốt này cũng nhanh chóng hạ nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư "chôn vốn".

Những bài học từ quá khứ cho thấy, thị trường đất nền vùng ven tiềm ẩn nhiều rủi ro. Không ít nhà đầu tư vẫn đầu tư theo tâm lý đám đông, chưa có sự tính toán kỹ lưỡng và lựa chọn dự án phù hợp.