"Bình thông nhau" chứng khoán - bất động sản

Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thường có sự tác động và liên thông với nhau. Do đó cần phải hiểu rõ mối quan hệ giữa 2 thị trường này để có chiến lược theo dõi và đầu tư hiệu quả hơn. 

Đọc E-paper

Trong khi giá cả các thị trường hàng hóa như nguyên vật liệu thô, lương thực phần lớn bị ảnh hưởng dựa trên nguồn cung, thì các thị trường cổ phiếu và bất động sản chủ yếu tăng giá bởi nguồn cầu. Do đó, các chính sách thay đổi từ phía cầu sẽ tác động đẩy giá tăng giảm ở thị trường cổ phiếu và bất động sản và một trong những chính sách quan trọng là chính sách tiền tệ.

Nếu chính sách tiền tệ nới lỏng với đặc điểm lãi suất thấp và tăng trưởng tín dụng cao sẽ đẩy nguồn vốn rót nhiều hơn vào thị trường chứng khoán và bất động sản, do lúc này lãi suất thấp khiến tiền gửi ngân hàng không còn hấp dẫn, trong khi tín dụng tăng trưởng mạnh cũng sẽ rót một phần vốn đáng kể vào các kênh đầu tư rủi ro hơn như cổ phiếu và nhà ở.

Ngược lại, trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt với lãi suất được nâng dần lên, nguồn vốn tín dụng bị co hẹp lại thì sẽ gây tác động giảm giá lên các thị trường chứng khoán và bất động sản. Dù vậy, điều này có thể không xảy ra ngay lập tức. Trong môi trường lãi suất được tăng dần lên thì các thị trường tài sản vẫn có thể tiếp tục vọt lên cao hơn trước khi lập đỉnh cao kỷ lục và sau đó rớt giá mạnh trở lại khi chính sách tiền tệ thắt chặt đã tác động rõ ràng hơn.

Một điểm cần lưu ý nữa là giá cả trên thị trường bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với mức giá trên thị trường cổ phiếu. Các quan sát cho thấy giá cổ phiếu từ lâu đã là một tín hiệu chỉ dẫn cho giá bất động sản, vốn thường vận động theo hướng mà thị trường chứng khoán đã diễn ra chừng vài ba năm trước đó. Do thị trường chứng khoán thường là phong vũ biểu của nền kinh tế, do đó khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi thì thị trường chứng khoán đã tăng dần lên trong giai đoạn trước đó.

Sau đó, khi nền kinh tế bắt đầu cho thấy dấu hiệu đi lên vững chắc, thu nhập người dân được cải thiện nhiều hơn thì lúc này các thị trường tài sản như địa ốc, nhà ở mới bắt đầu tăng giá do nhu cầu đầu tư nhiều hơn. Điều này có thể thấy trong giai đoạn gần đây tại Việt Nam, khi thị trường chứng khoán tạo đáy vào năm 2012 và bắt đầu phục hồi trở lại kể từ đó đến nay, với tăng trưởng kinh tế cũng dần tăng trong giai đoạn 2012 - 2015, thì thị trường bất động sản đã ấm trở lại và tăng giá kể từ năm 2015 và đến nay đã có dấu hiệu nóng sốt trở lại.

Về cơ bản nền kinh tế đẩy giá cổ phiếu và giá bất động sản nói chung vận động theo cùng một hướng, nhưng đối với thị trường bất động sản phản ứng thường diễn ra chậm hơn. Do đó, khi giá cổ phiếu bắt đầu sụt giảm, chứng khoán rơi vào thị trường con gấu thì sau đó giá bất động sản thường cũng sẽ suy giảm theo. Điều này được hiểu như là khi các cổ phiếu rớt giá do các doanh nghiệp bắt đầu gặp khó khăn trong hoạt động, dòng tiền suy yếu dẫn đến phải thanh lý, bán bớt các bất động sản đang nắm giữ.

>>Cơ hội đầu tư chứng khoán trong quý II/2017

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì sẽ giảm giá sản phẩm trong các dự án nhà ở và từ đó sẽ kéo giá trên thị trường bất động sản rớt trở lại. Trong khi đó, các cá nhân khi đầu tư thua lỗ trên thị trường chứng khoán cũng sẽ buộc phải bán các bất động sản đang sở hữu để bù đắp cho các khoản thua lỗ trên thị trường chứng khoán, từ đó càng gây áp lực giảm giá lên thị trường bất động sản.

Nếu đà giảm giá trên thị trường bất động sản không thể ngăn chặn thì sau đó thị trường này có thể rơi vào trạng thái đóng băng suốt thời gian dài. Dù vậy, hầu hết các quốc gia luôn muốn áp dụng chính sách để giải cứu, ngăn chặn sự giảm giá quá nhanh của thị trường này mà có thể dẫn đến đổ vỡ và gây tác động rất lớn lên nền kinh tế.

Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, với giá nhà đất luôn có những giai đoạn nóng sốt, thì kênh đầu tư bất động sản vẫn luôn được ưa chuộng. Thực tế đã có rất nhiều doanh nghiệp, cá nhân phất lên nhanh chóng từ việc đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần lưu ý theo dõi thị trường chứng khoán như một dấu hiệu hữu ích chỉ dẫn cho việc mua bán, từ đó giúp chúng ta có nhiều thời gian để phản ứng với diễn biến trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra cần biết rằng không có nhiều xu thế sai lệch đối với giá bất động sản. Thị trường này không phải là thị trường niêm yết, nghĩa là không phải mọi người đều biết hết giá cả. Các vụ mua bán được thực hiện giữa cá nhân với nhau và xu thế giá phát triển rất từ từ và chắc chắn. Vì vậy, chúng ta có thể chờ đến khi xu thế bắt đầu chuyển dịch rỗi hẵng gia nhập thị trường để đảm bảo an toàn hơn.

>>Kỳ vọng nhóm cổ phiếu bất động sản