Bất động sản sẽ tác động tiêu cực cho xã hội nếu "đóng băng"

Thị trường BĐS là mắt xích liên thông đến nhiều lĩnh vực khác

Hiện, bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang là một bức tranh ảm đạm. Trong khi đó, dư luận thời gian qua cũng như nhiều quan điểm phổ biến vẫn cho rằng, tại sao phải cứu BĐS khi cũng có rất nhiều doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực khác gặp khó khăn. Đa số cá ý kiến xuất phát từ quan điểm, doanh nghiệp BĐS bán những sản phẩm đầu cơ, không hiệu quả, thiết thực cho xã hội, cho nền kinh tế nhưng khi khó khăn, không bán được sản phẩm lại kêu gọi giải cứu? Bên cạnh đó, chuyện một số "con sâu làm rầu nồi canh" trong lĩnh vực BĐS cũng là một tác động. Vì thế, các ý kiến  rằng, doanh nghiệp BĐS phải bán bớt tài sản để tháo gỡ, Nhà nước nên để thị trường tự điều chỉnh...

Những quan điểm trên không phải không có lý lẽ nhất định. Tuy nhiên, chuyện một số “con sâu làm rầu nồi canh”  chỉ là số ít trong số những doanh nghiệp làm ăn chân chính. Vì thế, nhiều ý kiến cũng thể hiện rõ quan điểm, chỉ cứu các dự án tốt, có giá trị cho xã hội và doanh nghiệp làm ăn tử tế. Một chuyên gia khẳng định quan điểm: "Nếu “cứu” những doanh nghiệp BĐS làm ăn chộp giật, lũng đoạn thị trường thì mới bất công với những ngành nghề khác và không nên giải cứu những doanh nghiệp này. Còn số đông, vẫn có những dự án tốt mang lại giá trị cho xã hội và cộng đồng nên cần có cách nhìn và đánh gía rộng hơn về vai trò của BĐS đối với nền kinh tế và nhiều lĩnh vực liên quan và có giải pháp tháo gỡ khó khăn".  

Theo báo cáo thống kê của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ ngày 15/2, thị trường BĐS có vai trò quan trọng đóng góp rất lớn cho nền kinh tế và tác động ảnh hưởng và liên thông  đến nhiều ngành nghề lĩnh vực. Cụ thể, đóng góp GDP các năm gần đây của BĐS với nền kinh tế chiếm khoảng 11% ( trong đó, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gían tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%). Khó khăn của BĐS kéo theo khó khăn ảnh hưởng đến nhiều thị trường khác như thị trường lao động, cắt giảm một lượng lao động lớn và ảnh hưởng đến an sinh, trật tự xã hội, thị trường tài chính, chứng khoán, xây dựng, vật liệu xây dựng…

Nhiều chuyên gia kinh tế ví von, lĩnh vực BĐS như là lĩnh vực khởi đầu cho một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở, văn phòng cho thuê…và tham gia vào hầu hết các ngành nghề khác, thu hút các nguồn lực phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, công trình xây dựng, tạo ra tài sản cố định lớn cho nền kinh tế….Đặc biệt, sử dụng một tỷ lệ lớn trong tổng lượng vốn đầu tư từ các nguồn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán…

Nhà Kinh tế học, TS. Huỳnh Thế Du khẳng định: “Nếu để mặc nó "đóng băng", BĐS sẽ tác động tiêu cực cho cả xã hội”. Theo TS. Du, BĐS mà công chúng hay nhắc đến chỉ là phần lõi của một hệ sinh thái quy mô hơn rất nhiều. Phần lõi này là một chu trình năm bước gắn với từng công trình gồm: phát triển quỹ đất, xây dựng, vận hành, cải tạo - nâng cấp, và tái phát triển.

Nhóm quan trọng tiếp theo, liên quan trực tiếp đến việc xây dựng và vận hành các công trình gồm: tư vấn (quy hoạch, thiết kế, giám sát, kiểm định), vật liệu và thiết bị, xây dựng và phát triển hạ tầng, quản lý và vận hành, các tiện ích bên trong các công trình (điện, nước, viễn thông...), và các tiện ích bên ngoài (đường sá, công viên, cây xanh).

Tài chính ngân hàng cùng với nghiên cứu thị trường, tư vấn pháp lý, tiếp thị và truyền thông, bán hàng môi giới và hậu cần thuộc nhóm dịch vụ trong hệ sinh thái bất động sản. Nhóm cuối cùng gồm: các tổ chức liên kết (hiệp hội và các mạng lưới); giáo dục - đào tạo và khoa học - công nghệ; và các cơ quan công quyền.

Rất nhiều hoạt động kinh tế xã hội liên quan đến các cấu phần nêu trên. Ở các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, nhà ở có thể đóng góp lên đến 18,5% GDP. Hơn thế, nếu ước tính cả khu vực phi chính thức thì đóng góp vào GDP của nhà ở có thể đến ⅓ nền kinh tế. Cận cảnh và gần gũi nhất với Việt Nam là Trung Quốc. Hệ sinh thái bất động sản đóng góp hơn ¼ GDP nước này. Nó là một động cơ tạo ra tăng trưởng thần kỳ trong hơn bốn thập niên của Trung Quốc. Tuy nhiên, khủng hoảng bất động sản đang làm điêu đứng nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này.

Như vậy, theo TS. Huỳnh Thế Du, khi BĐS và rơi vào thế “đứng hình” thì ảnh hưởng và gây hệ lụy cho rất nhiều doanh nghiệp trong một hệ sinh thái rộng lớn, chứ không riêng các nhà phát triển BĐS điêu đứng; nhiều người mất việc và hệ thống tài chính đứng trước các rủi ro rất lớn.

Để thị trường BĐS phục hồi vào đầu quý IV/2023

Theo TS Cấn Văn Lực: “Nếu 8 vướng mắc sau được kịp thời tháo gỡ, nhất là nguồn vốn, giá cả và điểm nghẽn pháp lý cho doanh nghiệp thì BĐS có thể phục hồi vào quý IV/2023. Cụ thể, môi trường pháp lý; Quy hoạch bất cập, Giá cả chưa thật sự hợp lý; Biến động chi phí đầu tư, xây dựng; Giải phóng mặt bằng, Nguồn vốn bị tắc từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp; Hoạt động thanh kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa, (có tình trạng địa phương giải trình thanh tra quá lâu làm chậm thời gian cấp phép dựa án của doanh nghiệp); Một số khó khăn thách thức khác.

Liên quan đến một số vướng mắc về hành lang pháp lý cần sửa đổi, TS Cấn Văn Lực đề nghị: “Quốc hội, Chính phủ cần sửa đổi các Luật liên quan đến BĐS như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật đấu gái, đấu thầu, tài chính tín dụng, chứng khoán…đúng tiến độ, nhất quán, kịp thời, chú trọng khâu thực thi.

Về chuyển nhượng dự án, sửa Luật Kinh doanh BĐS theo hướng cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng bên nhận chuyển nhượng phải chịu toàn bộ trách nhiệm thực hiện tiếp, để tạo hành lang thông thoáng cho hoạt động M&A mà vẫn đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Về đền bù giải phóng mặt bằng, xem xét quy định cụ thể trong luật về việc phân nhóm dự án để thực hiện đền bù, tích cực giải quyết các vướng mắc về cơ chế định giá, phương án đền bù, đặc biệt là khi Nhà nước thay đổi quy hoạch. Chính phủ chỉ đạo xem xét thay đổi định mức chi phí thẩm định giá đất đai, BĐS( hiện quy định mức quá thấp).

Về cấp giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà: Để cởi trói cho  BĐS thương mại du lịch, nghỉ dưỡng, condotel... , cần nghiên cứu quy định cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu BĐS này theo thời hạn sử dụng đất, thời hạn còn lại của dự án (30,40 năm...) để giải quyết giải tỏa các dự án tồn động, tranh chấp, lãng phí.

Đối với Bộ Tài chính, TS Lực có 4 kiến nghị:

Thứ nhất, cần sớm trình Chính phủ sửa đổi nghị định 65(2022) để tháo gỡ các vướng mắc trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, qua đó khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp từ kênh này, nhất là các điều kiện liên quan đến nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín dụng, giãn hoãn nợ, thời gian chào bán, mở rộng đối tượng nhà đầu tư tổ chức cho phù hợp hơn với bối cảnh hiện nay.

Thứ hai, có kế hoạch cải thiện chất lượng nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thông qua tăng cường giáo dục tài chính, đưa ra các chính sách khuyến khích phát triển nhà đầu tư tổ chức.

Thứ ba, tạo điều kiện, có chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng, thay vì riêng lẻ nhiều hơn như hiện nay, bằng cách giảm thiểu các thủ tục, điều kiện, rút ngắn thời gian cấp phép phát hành ra công chúng.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế và nâng cao chất lượng quản lý và giám sát thị trường đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát trên cơ sở rủi ro, chứ không chỉ là hành chính. Các biện pháp chế tài xử lý sai phạm cần nghiêm minh hơn để có tính răn đe nhiều hơn, cân nhắc quy định giám sát mục đích sử dụng vốn phát hành (đa số các nước không quản lý theo cách này mà sử dụng xếp hạng tín nhiệm để xác định mức độ rủi ro và để các nhà đầu tư đưa ra quyết định phù hợp).

TS Du cũng ý kiến: "Cần tập trung vào hai nhóm giải pháp. Nhóm giải pháp thứ nhất nhằm ngăn chặn các doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ hàng loạt. Nhóm thứ hai, về dài hạn, cần tìm cách tái cơ cấu để hoạt động bất động sản lành mạnh hơn, phát huy đúng vai trò cho sự phát triển của xã hội".