Bảng giá đất mới tại TP.HCM tác động đến doanh nghiệp như thế nào?

UBND TP.HCM đã ban hành quyết định số 79/2024/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, quy định bảng giá đất trên địa bàn, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Theo bảng giá đất điều chỉnh, TP.HCM đã tăng giá đất từ 4 đến 38 lần so với quy định trong quyết định số 02/2020. Điều này khiến các DN đối mặt với chi phí cao hơn, đặc biệt là các khu đất không phải đất ở như đất thương mại dịch vụ, kho bãi, hoặc khu đất nằm trong vùng lõi 930 ha của thành phố.

Tại Chương trình Cafe doanh nhân HUBA lần thứ 79 do Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) tổ chức sáng 9/11, ông Tô Ngọc Ngời - Tổng giám đốc Công ty CP sản xuất và xuất nhập khẩu Lâm sản Sài Gòn, chia sẻ rằng việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuê đất của DN.

"DN tôi có thuê lô đất trên đường Trương Định (Võ Thị Sáu, quận 3) làm văn phòng, với diện tích 1.235m². Theo bảng giá đất cũ, tiền thuê đất hằng năm DN phải đóng cho TP.HCM là hơn 4,246 tỷ đồng/năm. Theo quy định bảng giá đất mới, công ty phải đóng tiền thuê đất hơn 6,103 tỷ đồng, tăng hơn 30%. Đây thực sự là thay đổi quá sức chịu đựng của DN chúng tôi...", ông Ngời trăn trở.

Ông Ngời cũng đề xuất cần có lộ trình điều chỉnh hợp lý để DN có thể thích ứng, tránh gây "sốc" cho DN. Bên cạnh đó, thời gian áp dụng điều chỉnh cần được tính toán để DN có đủ thời gian điều chỉnh hợp đồng.

Cũng tại buổi chia sẻ, ông Trần Ngọc Dũng - Tổng giám đốc Công ty CP Dược phẩm An Thiên băn khoăn về việc áp dụng bảng giá đất mới đối với các khu công nghiệp. "Chúng tôi thuê đất theo hợp đồng trả một lần, sử dụng 50 năm, tính từ năm 2013, khác với những DN thanh toán tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, từ năm 2017-2018, có nhiều DN muốn đầu tư, thanh toán tiền thuê đất nhưng vẫn chưa xong, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất. Những DN như chúng tôi thuê đất phi nông nghiệp, đất sản xuất tại các khu công nghiệp như kể trên thì có cần hồi tố theo bảng giá đất mới hay không?", ông Dũng cho biết.

Ông Trần Văn Mười - Chủ tịch thành viên Công ty nhà đất Nhân Mười, cho biết công ty và đối tác đang cân nhắc thực hiện một dự án tại khu 103, Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức. Trước đây, giá đất tại khu vực này dao động khoảng 7 triệu/m², nhưng theo bảng giá đất mới, mức giá đã tăng vọt lên đến 84 triệu/m². "Trong điều kiện DN còn nhiều khó khăn, giờ điều chỉnh bảng giá đất mới, DN sẽ khó càng thêm khó...", ông Mười trăn trở.

Về phía các DN khu công nghiệp, khu chế xuất, bà Bùi Thị Nữ - Chánh văn phòng Ban quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp TP.HCM, cho biết trong số 17 khu của thành phố, có 6 khu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và vì vậy không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới. Tuy nhiên, 11 khu còn lại, phải trả tiền thuê đất hằng năm, ký hợp đồng ở các giai đoạn khác nhau với các chính sách thoả thuận khác nhau.

Cụ thể, có những hợp đồng thuê đất hằng năm, trong đó đơn giá thuê đất được ổn định trong vòng 5 năm và mỗi lần điều chỉnh không quá 15%. Tuy nhiên, một số khu vực khác không thoả thuận được chính sách này, nên vẫn chịu ảnh hưởng từ bảng giá đất mới.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Đào Quang Dương - Phó trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, bảng giá đất mới sẽ tác động chủ yếu đến DN ở hai phương diện: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.

Đầu tiên, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh với mức thu hiện tại là 0,15%/năm. Mức thu này sẽ được áp dụng trong vòng 5 năm (theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2012). Tuy nhiên, vì chu kỳ thuế chưa kết thúc, mức thu này sẽ giữ nguyên đến hết năm 2025, do đó chưa tạo ra tác động mạnh mẽ đến DN trong gia đoạn này.

Thứ hai khi bảng giá đất thay đổi, tiền thuê đất tăng cũng tăng, kéo theo sự tăng giá của mặt bằng cho thuê, ảnh hưởng trực tiếp đến DN. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, UBND các tỉnh thành sẽ điều chỉnh tỷ lệ thuê đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

"Hiện Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM đang phối hợp với Sở Tài chính để xây dựng dự thảo tỷ lệ tính đơn giá thuê đất dao động từ 0,25-1%. Mục tiêu là đảm bảo mức giá đất thương mại dịch vụ không tăng quá mức, giúp DN không phải đối mặt với sự biến động mạnh trong chi phí", ông Dương giải thích.

Ngoài ra, ông Dương cũng cho rằng, bảng giá đất mới không ảnh hưởng quá lớn đến các DN kinh doanh bất động sản, bởi chi phí liên quan đến hoạt động này vẫn dựa vào nguyên lý cung - cầu của thị trường, không chịu tác động trực tiếp từ việc điều chỉnh bảng giá đất.

Ông Giang Văn Hiển - Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM:

Quyết định 79 được ban hành từ ngày 21/10, vì vậy cơ quan thuế có 10 ngày để chuẩn bị, tập huấn và tuyên truyền đến người dân, DN về chính sách nhằm đảm bảo hồ sơ được giải quyết thông suốt, không ách tắc.

Trong vòng 10 ngày này, cơ quan thuế đã giải quyết hơn 16.000 hồ sơ yêu cầu của DN và cá nhân. Các hồ sơ giải quyết thành công trong thời gian này đều được áp dụng bảng giá đất cũ, theo quyết định 02 của UBND TP.HCM.

Về phía cơ quan thuế, từ khi có quyết định ban hàng bảng giá đất mới, chưa ghi nhận bất kỳ kiến nghị hay thắc mắc trực tiếp nào từ DN hoặc cá nhân liên quan đến việc thực hiện Quyết định 79.