 |
Ảnh: Ngô Thế Bảo |
Nhiều dấu hiệu bất ổn
Theo đại diện HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian gần đây đang chứng kiến tình trạng "lệch pha cung - cầu", thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường", trong đó lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. Điều này, theo HoREA, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Đại diện HoREA cho biết, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%); trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.
"Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện nay, tại TP.HCM đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng", HoREA phản ánh.
Việc hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel) bị thu hồi giấy chứng nhận (sổ hồng) do công nhận "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở" trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại sổ hồng nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại sổ hồng đang gây bất an cho nhiều khách hàng.
HoREA cũng cho biết thêm, giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II năm 2022.
Cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản
Theo chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua, bên cạnh những kết quả và thành tựu đã đạt được, thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, chưa lành mạnh, chưa ổn định, chưa bền vững và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, đòi hỏi cần phải xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất.
HoREA đã đưa ra nhiều giải pháp, trong đó kiến nghị hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, hoàn thành sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, và một số luật liên quan trong năm 2023 nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Doanh nghiệp cũng cần được đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai để triển khai dự án, trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.
Cụ thể, Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được "nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư", trong đó có "đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở". Nhưng, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nên không phù hợp với các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013,
HoREA đưa ra ví dụ: Doanh nghiệp A "mua" lại 20 ha đất trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành với giá 120 tỷ đồng, nhưng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, không thể triển khai thực hiện dự án thì sẽ rất khó khăn.
Cũng theo HoREA, doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua "đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" chứ không chỉ định nhà đầu tư như một số trường hợp đã xảy ra trước đây.
 |
Ảnh: Ngô Thế Bảo |
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần có quyền tự chủ kinh doanh, trong đó gồm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở thương mại. Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở, bao gồm quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước để đảm bảo sự phù hợp với quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.
Vị đại diện HoREA cũng chỉ ra, nếu Nhà nước "siết" cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ "đứt gẫy" dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm.
"Nếu thị trường bất động sản bị đình đốn, suy thoái thì có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế vì bất động sản có liên quan mật thiết đến hơn 35 ngành, lĩnh vực tạo việc làm cho hàng triệu người lao động, đồng thời có thể tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội", lãnh đạo HoREA cho biết.
Hiệp hội này đề nghị, không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà "siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật" đang chiếm đa số trong nền kinh tế.
HoREA cho rằng Ngân hàng Nhà nước kiểm soát và "nắn" dòng vốn tín dụng chứ không nên "siết" tín dụng và chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.
Đồng thời tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản. Theo đó, đến tháng 09/2023 (mà nên kéo dài đến hết năm 2023), các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.
(*) Theo Tổ Quốc.vn
