Thị trường căn hộ TP.HCM: Tiềm ẩn nhiều bất ổn

Thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc cao cấp. Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch.  

Thời gian gần đây, thị trường BĐS TP.HCM đã khởi sắc, đặc biệt là phân khúc căn hộ để bán. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, mặc dù thị trường BĐS tại thành phố này tăng trưởng tốt nhưng chưa vững chắc với nhiều nguy cơ tiềm ẩn.

Phân khúc bình dân dẫn dắt thị trường

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, năm 2015 và quý I/2016, thị trường BĐS TP.HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các phân khúc, trên địa bàn các quận, huyện và quy mô tăng gần gấp đôi so với năm 2014.

Riêng quý I/2016 bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm. Đặc biệt, hiện đã có khoảng 700 người nước ngoài mua căn hộ cao cấp.

Khảo sát của Công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy quý I số lượng căn hộ mở bán mới tăng mạnh hơn 38% so với cùng kỳ năm trước. Trong tổng nguồn cung 7.708 căn hộ thì phân khúc bình dân và trung cấp chiếm tới 73%.

Các dự án chào bán mới tiếp tục tập trung ở khu Đông (48%) và khu Nam (31%) của TP.HCM. Đặc biệt, trong quý I, khu Tây trở nên sôi động hơn và chiếm tỷ trọng 11% trong tổng cung chào bán mới.

Động thái này phản ánh xu hướng dịch chuyển của một số chủ đầu tư vì giá đất rẻ hơn so với những điểm nóng khác. Quỹ đất khu vực phía Tây vẫn còn dồi dào, kết nối hạ tầng cũng được cải thiện trong những năm qua.

Không tính đến dự án "khủng" Vinhomes Central Park (Quận Bình Thạnh), các dự án đang được quan tâm như dự án 9 View (Quận 9) và Dream Home Palace (Quận 8), đều thuộc phân khúc bình dân và đã thu hút được rất đông khách mua.

Ông Marc Townsend - Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam nhận định, phân khúc bình dân và trung cấp vẫn tiếp tục chi phối thị trường nhà ở, đặc biệt với các căn hộ quanh ngưỡng giá 1,5 tỷ đồng. Tín dụng BĐS được kiểm soát với việc đề xuất sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN.

Việc kiểm soát nguồn cung mới bằng cách công bố danh sách các dự án đủ điều kiện mở bán sản phẩm hình thành trong tương lai... sẽ ảnh hưởng đến việc phân bố dân cư.

Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh. Trong năm 2015, các doanh nghiệp cũng đã khởi công xây dựng 5 dự án mới; hoàn thành 4 dự án với quy mô 3.131 căn hộ.

Vừa qua, UBND TP.HCM cũng đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội với dự án đáng chú ý tại số 102 Phan Văn Hớn, phường Tân Thới Nhất, Quận 12 do Công ty cổ phần Dịch vụ Nông nghiệp và Thương mại Thuận Kiều làm chủ đầu tư với tổng vốn 1.100 tỷ đồng.

Cùng đó, phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng. Loại nhà này hiện cung không đủ cầu.

Đánh giá về thị trường căn hộ trong thời gian tới, ông Stephen Wyatt - Giám đốc điều hành Công ty JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng và đa dạng với lượng mở bán mới kỳ vọng ở mức 20.000 căn; dự kiến hoàn thành 15.000 căn trong ba quý tới.

Tuy nhiên, lượng cầu vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn cung và uy tín chủ đầu tư cũng là nhân tố quan trọng thúc đẩy doanh số bán.

Tiềm ẩn nhiều bất ổn

Bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn - Hiệp hội BĐS TP.HCM cảnh báo.

Trong năm 2015, thị trường đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc cao cấp. Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán BĐS cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm 2014.

Ngoài ra, trên địa bàn thành phố hiện có 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư; 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, đây cũng là phần chìm của "tảng băng" hàng tồn kho trên thị trường BĐS cần có giải pháp giải quyết hợp lý, có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.

Việc Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. "Sức khỏe" của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn yếu, phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Sự phát triển bền vững của thị trường BĐS chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ để cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức rất lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung hạn chế thì cần phải có cơ chế, chính sách phù hợp và hỗ trợ từ chính quyền, doanh nghiệp, ngân hàng... để tăng nguồn cung phân khúc này.

>Thị trường căn hộ: Tăng giá?

>Thị trường căn hộ: Nhà sang bán dễ?

>Thị trường căn hộ: Thách thức đi kèm cơ hội