Tín dụng bất động sản: Hết cửa?

Mặc dù nhiều ngân hàng (NH) vẫn quảng bá sản phẩm, dịch vụ tín dụng liên quan đến thị trường nhà đất, nhưng thực tế là các chủ đầu tư không dễ tiếp cận vốn vay, cá nhân vay để mua căn hộ, nhà ở cũng khó hơn trước.

Vay vốn mua nhà đất đã khó khăn hơn trước - Ảnh: Quý Hòa

Từ quý IV/2009 đến nay, hầu như không còn những khoản cho vay mua nhà lên tới 90 - 100% giá trị tài sản, thời hạn 15 - 20 - 25 năm, mà tỷ lệ này bị giảm xuống còn 50 - 70%, thời hạn 7 - 10 năm, và điều kiện vay cũng được nâng lên. Các lãi suất liên quan đến bất động sản (BĐS) luôn cao hơn lãi suất cho vay bình thường 4 - 7%/năm, hiện ở mức 17 - 20%/năm. Theo các chuyên gia, diễn biến của thị trường BĐS bao giờ cũng chịu tác động không nhỏ từ động thái của các NH.

Khi các NH rộng cửa cho vay mua nhà, đất thì “cầu’’ sẽ được kích thích mạnh, và ngược lại. Những tháng cuối năm 2009, một số NH hứa sẽ nới lỏng tín dụng cho lĩnh vực này vào năm 2010, song có vẻ không khả thi khi chính hệ thống NH đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Điều này khiến một số người có ý định vay tiền NH mua nhà, đất trong năm 2010 hết hy vọng; kỳ vọng về sự tan băng của thị trường BĐS vừa mới nhen nhúm cũng gần như bị dập tắt.

Hầu hết các NH đều cho biết, hiện vẫn mở cửa cho vay với người có nhu cầu nhà ở thật sự và chủ dự án đầu tư có năng lực tài chính, chỉ “siết” với đối tượng mua đi bán lại, giới đầu cơ. Tuy nhiên, các NH cũng không phủ nhận rằng, việc cho vay BĐS sắp tới sẽ tăng trưởng chậm lại và được quy định chặt chẽ hơn.

Các NH cho biết, không khó để nhận biết dấu hiệu của việc vay tiền để đầu cơ BĐS. Đó là những khách hàng có xu hướng vay ngắn hạn và dùng nguồn thu nhập từ bán BĐS để trả nợ. Những người này cũng thường đề nghị được thanh toán vốn một lần vào cuối kỳ vay, trả lãi hằng quý hay sáu tháng một lần thay vì trả lãi hằng tháng.

Mục đích của người vay là mua BĐS để bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá, vì thế họ chỉ vay khoảng một năm trở lại để được hưởng mức lãi suất vay thấp hơn so với vay trung - dài hạn. Như vậy có thể yên tâm, sẽ không có chuyện nhầm lẫn giữa khách hàng có nhu cầu về nhà ở thực sự và người đầu cơ. Ví dụ, NH VIB chỉ nhắm đến các cặp vợ chồng trẻ, có thu nhập ổn định và có nhu cầu về nhà ở. Người vay theo chương trình “Ngôi nhà lập nghiệp” có thể vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo, trong đó tài sản đảm bảo có thể là BĐS đã mua từ tiền vay của NH.

Còn chương trình “Ngôi nhà tích lũy” thì nhắm đến khách hàng đã có nhà, đất nhưng muốn mua thêm, kể cả để đầu tư. Cả hai trường hợp này, NH luôn mở rộng thời gian vay, lên đến 120 - 180 tháng. Khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp tại NH ACB cũng đã tăng 10 - 15% so với đầu năm 2009. Theo thống kê của ACB, trong dư nợ BĐS mà ACB cho vay từ đầu năm đến nay, nhu cầu của vợ chồng trẻ chiếm đến 30%. NH Việt Á thì cho biết, chỉ cho vay mua căn hộ cho người có nhu cầu chỗ ở thật sự, giá từ một tỷ đồng trở xuống, thời hạn vay trên dưới 10 năm. Đối với ABBank, NH dự kiến duy trì mức đóng góp 50% dư nợ cho vay cá nhân trong năm nay.

Ông Lý Xuân Hải, Tổng giám đốc NH ACB cho biết, NH không có chủ trương tài trợ vốn cho các nhà kinh doanh BĐS, chủ yếu hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân mua, sửa chữa nhà, nhưng nâng điều kiện được vay vốn. Cụ thể, khách hàng phải có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên, thay vì 3 triệu đồng/tháng như trước. Hạn mức vốn cung ứng tối đa là 70% giá trị tài sản đảm bảo, thời gian cho vay giảm xuống tối đa là 7 năm. Đồng thời, ACB điều chỉnh lãi suất cho vay lên mức 19%/năm theo xu hướng thị trường.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, khó khăn lớn nhất của các NH trong năm nay chính là nguồn vốn hạn hẹp. Cạnh tranh huy động vốn sẽ tiếp tục căng thẳng trước áp lực các kênh đầu tư khác hấp dẫn trở lại. Đồng thời, lượng tiền đầu tư ra nền kinh tế sẽ giảm do chính sách thắt chặt tín dụng. Do đó, nguồn vốn cho thị trường BĐS bị hạn chế.

Tuy nhiên, vốn NH đầu tư vào BĐS từ năm 2009 đến nay vẫn ở con số cao. Chẳng hạn năm 2009, NH đổ vốn vào BĐS là xấp xỉ 200.000 tỷ đồng, tương đương 10,8 tỷ USD (tỷ giá 18.479 đồng/USD), hay bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế năm 2009. Việc các cá nhân có nhà đem thế chấp vay vốn mua nhà hiện được xem là đầu cơ, cho dù nguồn trả nợ vẫn là thu nhập từ tiền lương hoặc một phần từ cho thuê nhà. Do đó, các NH không thể mở rộng hầu bao để hỗ trợ vốn vay cũng là điều dễ hiểu.