Thị trường căn hộ: Tăng giá?

Như một quy luật, khi thị trường bất động sản (BĐS) khởi sắc, nhiều chủ đầu tư sẽ xem xét đến việc tăng giá thành sản phẩm. Tuy nhiên, qua trao đổi với nhiều nhà phát triển BĐS, đây là giai đoạn "nhạy cảm" với các chính sách tăng giá đột biến. 

Đọc E-paper

Chưa đột biến

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, quý IV/2015, thị trường BĐS TP.HCM có gần 10.340 căn hộ được chào bán, tăng 28% so với quý trước, trong đó, khu Đông chiếm đến 57% nguồn cung. Kể từ sau Tết Bính Thân, thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ tiếp tục gia tăng nguồn cung, tâm điểm vẫn là cửa ngõ phía Đông TP.HCM.

Ước tính, dọc theo tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên có trên dưới 10 dự án khu căn hộ đang và sắp triển khai (9View Apartment, Lavita Garden, I-Home Xa lộ Hà Nội, TDH-Phước Long, HimLam Phú An...), với hơn 3.500 căn hộ (dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2017).

Đó là chưa kể những khu nhà nằm dọc theo tuyến vành đai Đông (nối từ chân cầu Phú Mỹ đến xa lộ Hà Nội, ngay Khu Công nghệ cao, Q.9) và Đỗ Xuân Hợp (song song với xa lộ Hà Nội).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhìn nhận, việc đẩy nhanh tiến độ Metro số 1 đang kéo theo sự sôi động của thị trường nhà ở quanh công trình này. Hầu hết các khu nhà "ăn theo" tuyến Metro đều cùng đẳng cấp nên mức giá sẽ không có sự chênh lệch đáng kể, dao động trên dưới 1 tỷ đồng/căn, vấn đề còn lại trong cạnh tranh giữa các nhà phát triển dự án là tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm (không gian sống, tiện ích nội ngoại khu, chính sách bán hàng, chất lượng công trình...).

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng, với nguồn cung dồi dào như hiện nay, không chủ đầu tư nào dám mạnh tay điều chỉnh giá bán, nếu tăng quá cao so với mặt bằng chung cùng phân khúc thì rất khó để đẩy hàng ra thị trường.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, ở khu Đông thời điểm này, hiện tượng tăng giá chỉ xảy ra cục bộ ở một vài khu nhà. Chẳng hạn khu căn hộ The Eastern (Q.9) có mức giá tăng khoảng 3-5% so với năm 2013. Điều này do người mua có thể khai thác ngay lợi tức từ việc cho thuê và pháp lý sản phẩm đã hoàn chỉnh.

Ngoài ra, sự tăng giá ở những hoàn thiện cũng phần nào đảm bảo lợi nhuận cho các nhà đầu tư thứ cấp. Cách The Eastern không xa, First Home Khang Việt (của Công ty N.H.O, đang xây phần thân) cũng tăng giá bán, nhưng nguyên nhân được đơn vị phân phối cho biết là do sức hút của thị trường, bởi giá bán trong thời gian qua tương đối mềm (không tăng theo tiến độ công trình).

Tuy nhiên, mức giá tăng nhẹ từ 15,5 triệu đồng/m2 (tháng 9/2015) lên 16,5 triệu đồng/m2 (đầu năm 2016). Và chỉ tính riêng ở khu Đông, trong vòng 6 tháng qua, giá BĐS chỉ tăng bình quân từ 1 - 1,5 triệu đồng/m², sự gia tăng đột biến, nếu có, theo các đơn vị môi giới nhà đất ở khu Đông sẽ phụ thuộc vào vị trí cũng như sự đồng bộ về hạ tầng tiện ích xung quanh khu nhà đó trong tương lai.

Về vấn đề này, ông Trần Tựu, Phó tổng giám đốc Đầu tư Hung Thinh Corp. cho rằng, các BĐS nằm ngay giao điểm giữa Q.9 và Thủ Đức, nơi dọc tuyến Metro số 1 đi qua có xu hướng tăng giá cao hơn so với những khu vực khác.

Đặc biệt, trong thời gian tới, các khu nhà cách ga Metro trong vòng vài phút đi bộ có thể tăng 10 - 20% giá trị so với những khu nhà khác.

Nhòm ngó động tĩnh thị trường

Về chiến lược giá cho nhà ở, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các căn hộ tại TP.HCM hiện nay chưa thể hiện rõ tình trạng tăng giá vì nhiều đơn vị phát triển BĐS đang chịu sức ép không nhỏ từ những thay đổi về chính sách có thể xảy ra làm giảm độ nóng của thị trường, cũng như áp lực về nguồn cung trên thị trường hiện nay khá lớn, khách hàng có thêm nhiều sự lựa chọn.

Ngay như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước, nếu được thông qua thì đến đầu năm 2017 mới có hiệu lực nhưng trong giai đoạn này, nó là thông điệp để các chủ thể tham gia thị trường BĐS (đáng kể là chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp) điều chỉnh cách đầu tư. Thậm chí, sau Tết, nhiều doanh nghiệp đã tuyên bố sẽ không đầu tư dàn trải, bán hàng càng nhanh càng tốt.

"Khi đối diện với sức ép lớn như thế, DN làm sao nghĩ đến chuyện tăng giá bán một cách đột ngột, điều này sẽ rất mạo hiểm và tác động trực tiếp đến tính thanh khoản của công trình, lẫn khả năng quay vòng vốn của DN. Hiện tượng bong bóng BĐS, sốt ảo, đẩy giá năm 2007 - đầu 2008 chính là một bài học cho các nhà phát triển BĐS", đại diện HoREA nói.

Dĩ nhiên, đối với những khu căn hộ đã hoàn thành, bàn giao nhà cho khách hàng, chủ đầu tư bao giờ cũng muốn bán với giá cao nhất, nhưng thực tế sẽ bị cạnh tranh không nhỏ từ những khu nhà đang xây dựng, với chính sách giá, phương thức thanh toán phù hợp với lợi nhuận mong đợi của nhà đầu tư.

Trong khi đó, với những khu nhà hình thành trong tương lai, đơn vị chủ đầu tư phải tính toán để đưa ra chính sách giá phù hợp người mua để ở, với nhà đầu tư thứ cấp, chí ít, mức chiết khấu mà họ nhận được phải cao hơn so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm (trên số tiền nhà đầu tư đóng cho chủ đầu tư).

>Thông tư 36 có tác động đến phân khúc BĐS trung bình?

>Sửa đổi Thông tư 36: Hạn chế xung đột lợi ích ngành

>NHNN: Sửa Thông tư 36 không làm giảm tín dụng BĐS