Thị trường bất động sản: Lo ngại dư cung

Sự hưng phấn của thị trường bất động sản năm Ất Mùi tiếp tục lan tỏa sang năm Bính Thân khi giới doanh nghiệp và chuyên gia đều tỏ ra lạc quan về triển vọng thị trường thời gian tới.

Nền tảng kinh tế vĩ mô thuận lợi sẽ là bệ đỡ để thị trường bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng và sự khởi sắc sẽ diễn ra ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ cho đến biệt thự, nhà liền kề, bất động sản nghỉ dưỡng và văn phòng cho thuê.

Tiếp nối tăng trưởng

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nền kinh tế đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với các tín hiệu tích cực như GDP tăng dần và dự báo khoảng 6,5 - 7% trong năm nay, lạm phát có thể dưới mức 5%, hoạt động tín dụng tăng trưởng tốt trong năm nay, lãi suất trên thị trường tiền tệ nhiều khả năng ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2015.

Bên cạnh đó, rủi ro trong dài hạn là thâm hụt ngân sách và vấn đề tỷ giá, trong đó yếu tố tỷ giá sẽ tiếp tục là vấn đề đáng lưu tâm trong năm 2016 và nhiều khả năng sẽ có từ 2 - 3 lần điều chỉnh tỷ giá.

Với nền tảng vĩ mô thuận lợi, ông Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký VNREA cho rằng, thị trường bất động sản sẽ nối tiếp sự phục hồi mạnh mẽ của năm 2015 và phát triển tốt trong 1 - 2 năm tới.

Đặc biệt, không chỉ có phân khúc nhà giá rẻ mới giao dịch tốt mà nhà ở cao cấp và hạng sang cũng sẽ thanh khoản tốt.

Mặc dù nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục phát triển nhưng không trở thành giao dịch chủ yếu trên thị trường, mà nhà ở cao cấp có giá trên trung bình và trung bình mới chiếm thế áp đảo.

Ông Quang nhận định, phân khúc nhà phố và biệt thự cũng bắt đầu chuyển biến mạnh mẽ, với việc các chủ đầu tư xây dựng những dự án tiện nghi, hỗ trợ cho cuộc sống lâu dài mà không cần phải nghĩ tới việc di dời đi nơi khác.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục phát triển, không những đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng mà trở thành kênh đầu tư hấp dẫn khi các chủ đầu tư đưa ra những cam kết sinh lời khá cao so với lãi suất tiền gửi.

Bên cạnh đó, VNREA dự báo giá văn phòng có thể tăng 4 - 9% so nhu cầu thuê văn phòng tăng cao sau khi Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) được ký kết cũng như Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) có hiệu lực.

Mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài cũng ngày càng tăng, trong đó, những cá nhân mong muốn tìm mua nhà theo Luật Nhà ở sửa đổi cho tới quỹ đầu tư tư nhân cũng như quỹ tài chính lớn trong khu vực tìm kiếm những thương vụ lớn.

Chia sẻ quan điểm này, ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Cty tư vấn bất động sản Sohovietnam nhận định, bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2016, nhưng dòng tiền sẽ có sự chuyển dịch.

Các nhà đầu tư cá nhân sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư trên phân khúc căn hộ, nhà đất hoặc bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng các doanh nghiệp sẽ dần chuyển dịch dòng tiền sang mua tài sản đang hoạt động và có khả năng sinh lời 5 - 7%/năm bằng USD.

Thị trường bất động sản sẽ nối tiếp sự phục hồi mạnh mẽ của năm 2015 và phát triển tốt trong 1-2 năm tới.

Vẫn lo ngại dư cung

Mặc dù nhìn nhận giao dịch trên thị trường nhà ở sẽ tiếp tục khả quan nhưng ông Cần cho rằng, sự cạnh tranh sẽ diễn ra hết sức khốc liệt.

Những doanh nghiệp lớn, có uy tín trên thương trường sẽ chiếm thế thượng phong trong việc phát triển dự án và thu hút khách hàng, nhưng những doanh nghiệp nhỏ hoặc những dự án nhỏ sẽ phải giành giật khách hàng bởi thị trường tiếp tục chứng kiến nguồn cung dự án mới tung ra ồ ạt.

Tuy nhiên, nguồn cung dự án mới tập trung quá nhiều ở phân khúc cao cấp khiến cho giới bất động sản cũng như giới ngân hàng lại bị ám ảnh bởi nguy cơ thị trường bong bóng.

Không phải đến bây giờ yếu tố bong bóng mới được đặt ra, mà ngay từ giữa năm ngoái, đã xuất hiện những ý kiến cho rằng cần hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản để ngăn chặn nguy cơ bong bóng quay trở lại.

Mặc dù có những ý kiến bác bỏ khả năng hình thành bong bóng bởi niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản đang ổn định, chính sách tín dụng được giám sát chặt chẽ để kiểm soát hoạt động cho vay của các ngân hàng, nhưng những lo ngại không phải không có cơ sở.

Tín dụng bất động sản tính đến cuối năm ngoái ước đạt 350.000 tỷ đồng, cao gấp đôi so với thời kỳ thấp điểm khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng cách đây 5 năm.

Cùng với sự tăng trưởng của tín dụng là thanh khoản căn hộ tăng mạnh, trong đó, theo Cty tư vấn bất động sản CBRE thì có tới 57.000 căn hộ đã bán được tại Hà Nội và TP HCM riêng năm 2015, tức là cao gấp đôi so với năm trước đó.

Nhưng nhiều chuyên gia đã tỏ ra nghi ngờ con số tiêu thụ thực tế thấp hơn nhiều vì các nhà đầu cơ đã quay lại thị trường và đã ôm một lượng hàng rất lớn.

Ngay CBRE cũng ước tính, trong tổng số 36.000 căn hộ tiêu thụ tại TP HCM năm ngoái thì hơn 3.000 căn là bán sỉ cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Chính nguồn cung từ các nhà đầu tư thứ cấp sẽ quay lại cạnh tranh trực tiếp với chủ đầu tư cũng như các dự án khác trong năm nay, nên nguồn cung căn hộ chào bán mới sẽ tiếp tục tăng ồ ạt trong năm nay.

Nếu sức hấp thụ giảm đi thì thị trường có thể sẽ chuyển sang bên kia con dốc của biểu đồ hình sin.

Một khía cạnh mà một số ý kiến bác bỏ nguy cơ bong bóng là giá bất động sản không tăng nhiều trong năm qua. Tuy nhiên, lại có những ý kiến khác cho rằng, hầu hết các dự án hiện nay đều xác định giá khởi điểm rất cao, thậm chí có dự án còn cao hơn cả thời kỳ đỉnh điểm cách đây 7 - 8 năm.

Vì thế, dù không có sự tăng giá trong thời gian ngắn nhưng mức giá bình quân của thị trường đã đứng ở mức rất cao.

Ông Cần cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản để tránh sự phát triển quá nóng dẫn đến nguy cơ bong bóng.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã lấy ý kiến về việc sửa đổi Thông tư 36, trong đó có việc tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lến 250%, và giảm tỷ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từu 60% xuống 40%, đã phát đi những tín hiệu cho thấy cơ quan quản lý nhà nước muốn kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Cần, các doanh nghiệp cũng sẽ phải giữ “lửa” cho thị trường bằng những cách làm chuyên nghiệp, bài bản để gây dựng và duy trì niềm tin của khách hàng.

Theo VNREA, dù thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi trong năm 2016 song vẫn có những khó khăn, trong đó rủi ro lớn nhất vẫn là nợ xấu. Dự báo năm nay sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới mặc dù không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục của thị trường chung.

Hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở mức trên 10%/năm và thị trường bất động sản dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

>Ba kịch bản thị trường bất động sản trong 2016

>4 xu hướng đầu tư bất động sản năm 2016

> 7 xu hướng tác động đến bất động sản năm 2016