Sử dụng tư vấn luật trong giao dịch bất động sản – cách làm chủ “sân chơi”

Thị trường bất động sản phát triển sôi động và hành lang pháp lý trong lĩnh vực này đang dần hoàn thiện. Các vụ tranh chấp, kiện tụng và tổn thất vì rủi ro pháp lý trong những năm trở lại đây đang “nhắc” các cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư, ngân hàng, nhà đầu tư, nhà môi giới và cả người mua cần có sự hiểu biết pháp lý nhất định.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Công ty Luật LPVN (LPVN Law Firm) – một chuyên gia pháp lý nhiều kinh nghiệm về bất động sản chia sẻ các góc nhìn về nghiệp vụ tư vấn luật trong lĩnh vực này.

* Luật sư đánh giá thế nào về các tranh chấp, vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua tại Việt Nam?

- Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Ở một lĩnh vực quan trọng với nền kinh tế như bất động sản thì vướng mắc, xung đột quyền lợi và bất cập trong quản lý nhà nước và quan hệ giữa các chủ thể là chuyện bình thường. Hành lang pháp lý về đất đai nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng, nhìn bề ngoài có thể xem là đã được tạo lập và đang hoàn thiện, nhưng bản thân sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay đang đòi hỏi các nhà làm luật làm nhiều hơn thế.

Tôi ví dụ như hoạt động đầu tư căn hộ khách sạn (condotel), vẫn còn hai luồng quan điểm, một là cần xây dựng hành lang pháp lý riêng, nhưng cũng có đơn vị cho rằng quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự đã tạo cơ chế cho hoạt động này.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Công ty Luật LPVN (LPVN Law Firm)

Trong các kiến nghị góp ý chính sách về bất động sản, tôi luôn nhấn mạnh rằng cái gốc của xung đột và tranh chấp trong mảng này xuất phát từ chính sách pháp luật chưa rõ ràng, việc thực thi chưa thống nhất giữa các cơ quan chức năng và nhiều văn bản luật chưa bắt kịp với “nhịp thở” của thị trường đang chuyển động.

Ở góc độ vi mô và giao dịch, bên cạnh việc tuân theo quy định pháp luật còn có những thông lệ ngành, các bên cần tuân theo những quy ước mà chỉ có “dân bất động sản” mới hiểu được. Với một loại tài sản đặc biệt với giá trị lớn như bất động sản, chỉ cần một bên không tuân theo luật pháp hoặc luật lệ trong ngành là sẽ xảy ra xung đột với các bên khác.

* Theo quy định hiện hành thì những hình thức kinh doanh bất động sản nào được phép và hoạt động kinh doanh nào thường vướng pháp lý, theo ông?

- Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định “kinh doanh bất động sản” bao gồm những việc (i) đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; (ii) cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; (iii) thực hiện dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng, tính chất các giao dịch cũng đa dạng và phức tạp.

Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì những vướng mắc trong mảng bất động sản thường rơi vào ba loại giao dịch. Đó là (i) hoạt động đầu tư phát triển dự án bất động sản, (ii) thuê – cho thuê nhà ở, văn phòng và (ii) mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - một hoạt động rất thường xuyên vướng tranh chấp, xung đột.

Đặc biệt nhất, trong các giao dịch M&A dự án, các nhà phát triển bất động sản nếu không thẩm định pháp lý tốt, tìm hiểu về quy hoạch – chấp thuận giao/cho thuê đất của Nhà nước và “điều tra dân sự” kỹ lưỡng về bất động sản đang giao dịch đó thường gánh chịu những tổn thất rất lớn. Có nhiều rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng rủi ro pháp lý thường mang lại tổn thất nghiêm trọng nhất.

* Theo ông thì các bên trong hoạt động đầu tư – kinh doanh bất động sản (đặc biệt chủ đầu tư và người mua) cần quan tâm đến vấn đề pháp lý nào?

- Đầu tiên phải kể đến vài chủ đầu tư, trong ngành gọi là “nhà phát triển” (developer) bất động sản khi họ chính là đơn vị cần am hiểu về chính sách, luật lệ trong suốt quá trình triển khai đầu tư dự án. Ở các quốc gia phát triển, trong danh sách các đơn vị phát triển dự án luôn có nhà tư vấn pháp lý (legal partner hoặc legal counsel) được chủ đầu tư mời tư vấn và đề tên trong thông tin dự án. Ở Việt Nam thì thường kín kẽ hơn, rất ít việc công khai thông tin như vậy.

Nhà tư vấn pháp lý thường tư vấn cho khách hàng từ vấn đề chính sách, cấu trúc pháp lý và giao dịch của dự án, về kế hoạch thuế - tài chính để phù hợp với mục tiêu đầu tư… đến các vấn đề kỹ thuật như pháp lý trong bán hàng, các loại hợp đồng, kế hoạch bảo vệ tài sản trí tuệ hoặc cơ chế giải quyết xung đột giữa các bên khi có phát sinh. Luật sư cũng thường được chủ đầu tư mời để tư vấn chiến lược trong công tác vận động chính sách, đặc biệt với một số mô hình kinh doanh chưa có hàng lang pháp lý rõ ràng hoặc hoạt động kinh doanh mà “cánh cửa pháp lý” vẫn đang bị “đóng chặt”.

Tôi lấy ví dụ, ở Việt Nam trong các năm trở lại đây, một số công việc vẫn động chính sách cần thiết như hành lang pháp lý cho nhà ở xã hội, cách đánh thuế trong phát triển dự án bất động sản, mô hình đầu tư condotel, … hay các mô hình kinh doanh mới như văn phòng chia sẻ, dịch vụ lưu trú hay dịch vụ sở hữu kỳ nghỉ (timeshare). Trước khi triển khai một dự án, chủ đầu tư luôn cần có bản tư vấn pháp lý toàn diện, như một phần không thể thiếu của đề án đầu tư – kinh doanh.  

Đối với người mua, dù là nhà đầu tư hay mua để ở thì việc am hiểu hoặc tự xem xét kỹ các vấn đề pháp lý là tối quan trọng. Chủ đầu tư ủy thác việc kinh doanh cho các nhà môi giới hoặc nhân viên kinh doanh, nhưng giao dịch là của chính chủ đầu tư và người mua. Đây là quan hệ dân sự thuần túy, ý chí và thỏa thuận của các bên là cơ sở của giao dịch. Việc người mua chấp nhận rủi ro để đầu tư như một “canh bạc” thì tôi không bàn khi mà họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Còn việc vì thiếu hiểu biết pháp lý (đặc biệt là không thẩm định pháp lý và bỏ qua việc xem xét kỹ điều khoản hợp đồng) họ sẽ luôn nhận những bất lợi về phía mình nếu xung đột xảy ra.

Bên cạnh đó, vai trò của các bên liên quan như ngân hàng bảo lãnh, sàn giao dịch, nhà môi giới trong phát triển dự án bất động sản hay nhà tư vấn, nhà quản lý trong dịch vụ quản lý bất động sản sẽ có những vấn đề riêng. Thông thường đó là các vấn đề về pháp lý về cấu trúc giao dịch, thuế - tài chính và điều khoản hợp đồng được các bên ký kết.

* Vai trò của các luật sư được thể hiện ra sao trong ngành bất động sản nói chung và trong giao dịch, giải quyết tranh chấp về bất động sản?

- Ở Việt Nam không nhiều tổ chức hành nghề luật sư chuyên về nghiệp vụ bất động sản. Hầu hết các nhà phát triển bất động sản lớn luôn xây dựng phòng pháp lý hoặc có luật sư tư vấn nội bộ, đặc biệt là luật sư phải am hiểu rất kỹ về kinh doanh đối với dự án họ đang triển khai. Các “chiêu thức”, “kế sách” của nhà phát triển bất động sản thường được luật sư tư vấn thẩm định và đánh giá mức độ rủi ro trước khi triển khai dự án.  

Người mua thì thường là “bên yếu thế” trong các giao dịch, khi mà họ thường “nắm đằng lưỡi” trong việc thẩm định pháp lý đối với dự án – chủ đầu tư cũng như khi tiếp cận các bộ hợp đồng mẫu từ chủ đầu tư.

Tôi lấy ví dụ là khi đi thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại, đơn vị quản lý cho thuê sẽ đưa ra bộ hợp đồng mẫu với thông tin nhiều chính sách khuyến mãi – hỗ trợ, tuy nhiên khi trung tâm đó chuyển chủ sở hữu hoặc chính sách thay đổi thì bên chịu thiệt sẽ là người đi thuê.

Hay những năm gần đây tại TP. Hồ Chí Minh có những trường hợp chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người. Quả bóng “trách nhiệm” được “chuyền đi” khắp nơi, chủ đầu tư vẫn ung dung ngoài vòng pháp luật và người mua chịu thiệt hại. Khi đó, các bên sẽ quay lại thỏa thuận hợp đồng ban đầu hay tìm đến luật sư thì đã quá muộn màng và tốn kém.

Một thực tế là, đối với các giao dịch bất động sản quy mô nhỏ hay một bên là cá nhân, luật sư thường chỉ xuất hiện ở công đoạn giải quyết tranh chấp và tố tụng tại tòa án. Điều này dường như không đúng. Vì một giao dịch bất động sản, từ mua nhà hình thành “trên giấy” cho đến thuê mặt bằng, việc có tư vấn luật là rất cần thiết để đảm bảo giao dịch thành công. Luật sư có thể bắt đầu tư vấn từ giai đoạn thẩm định pháp lý, “điều tra dân sự” về dự án, cấu trúc sở hữu - thanh toán cho đến tư vấn câu từ trong hợp đồng.

Tôi nghĩ, việc tìm đến tư vấn luật từ các luật sư có kinh nghiệm là cách vận dụng “luật chơi” trên “sân chơi” mà mình sẽ là người làm chủ, ở thế thắng.

* Xin cảm ơn luật sư!

(Theo CafeLand)