Nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM: Khó như lên trời

Thực trạng và giải pháp

Điều tra dân số tháng 4/2019 cho thấy TP.HCM xấp xỉ 9 triệu người, nhưng trên thực tế có đến hơn 13 triệu người đang sinh sống, làm việc và học tập. Chưa kể trên 100.000 người nước ngoài đang cư trú (trong đó gần 90.000 người Hàn Quốc). Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện còn khoảng 476.000 hộ dân (gần 1/4 tổng số hộ gia đình của Thành phố) chưa có nhà hoặc ở chung với người thân. 20.000 hộ cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở, 300.000 hộ có nhu cầu thuê, 143.000 hộ có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở xã hội (NOXN) chưa kể hàng chục ngàn hộ khác đang sống tạm bợ ven kênh rạch hoặc các chung cư thuộc diện giải tỏa.

Dù dân số đông và quá tải nhưng lại phân bố chưa hợp lý do đặc thù công việc và mưu sinh (khu vực nội thành mật độ tới 14.170 người/km² thì ngoại thành trung bình 1.240 người/km², bằng 0,29 lần bình quân Thành phố). Đây cũng là trở ngại rất lớn cho cơ quan chức năng trong việc đảm bảo an ninh trật tự, an sinh đô thị. Tạo áp lực không nhỏ cho công tác quy hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là vấn đề giải quyết NOXN cho người dân.

Khoảng 50% cư dân TP.HCM thuộc đối tượng có thu nhập thấp (bao gồm một bộ phận cán bộ, công chức, công nhân và người lao động nhập cư). Trong đó có 300.000 công nhân, lao động làm việc tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất, 190.000 người, chiếm 69% trong số này là lao động ngoại tỉnh, 195.000 người (chiếm 71%) làm việc khu vực doanh nghiệp (DN) FDI. Cá biệt, công ty Giày Pouyuen có hơn 100.000 công nhân lao động thường xuyên. Chưa kể khoảng 500.000 sinh viên đang theo học các trường đại học trên địa bàn.

Mỗi năm, TP.HCM cũng có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Mật độ dân số trung bình gấp 14,7 lần so với cả nước, tốc độ tăng bình quân mỗi năm khoảng 200.000 người (5 năm tăng 1 triệu người). Khó khăn lớn nhất của TP.HCM nhu cầu nhà ở của phân nửa cư dân Thành phố là người người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Hầu hết chỉ có khả năng mua nhà thương mại ở tầm giá trên dưới 1 tỷ đồng (thuê, mua trả góp 15 năm). Nhiều mô hình NOXH được các chuyên gia, DN đề xuất: hình thành các khu đô thị vệ tinh; khu dân cư quy mô (trên dưới 50ha) tại các quận huyện ngoại thành; chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ; ứng dụng công nghệ, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở nhằm giảm giá thành xây dựng… 

Chủ trì hội thảo, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong bày tỏ khó khăn về nhà ở cho người dân là vô cùng lớn bởi tốc độ gia tăng dân số 200.000 người /năm như hiện nay. Người dân lao động thậm chí đi thuê nhà cũng khó chưa nói gì đến mua nhà. Chính vì vậy, thông qua hội thảo này, Thành phố muốn tìm kiếm những giải pháp để xây dựng cơ chế phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và người nhập cư.

Ông Phong nhấn mạnh: TP.HCM là đô thị đặc biệt, là trung kinh tế - văn hóa - khoa học công nghệ lớn, là đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế. Đồng thời cũng là động lực có sức thu hút, lan tỏa lớn với khu vực kinh tế phía Nam và cả nước. Chính vì vậy, Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố xác định việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân số ngày càng gia tăng là nhiệm vụ quan trọng, là một trong các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố đến năm 2020 và tầm nhìn tới 2025.

Có 4 nhóm vấn đề cần được giải quyết: hiện trạng, kết quả thực hiện phát triển nhà ở tại TP.HCM giai đoạn 2006-2020; tình hình phân bổ, gia tăng dân số, điều kiện ở của dân nhập cư từ 2006-2020, dự báo đến 2025, năm 2030; định hướng và những vấn đề về nhà ở giai đoạn 2021-2035; giải pháp phát triển nhà ở đáp ứng gia tăng dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA): Rào cản đối với người thu nhập thấp ở đô thị là Thành phố hiện nay thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá phù hợp khả năng, túi tiền của họ, thiếu nhà ở xã hội, thiếu nhà cho thuê giá thấp trong khi giá nhà cao gấp 20-25 lần thu nhập bình quân người dân. (Ở các nước phát triển, chỉ gấp 5-7 lần).

Nhà nước cũng chưa có chính sách tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị tạo lập nhà ở ngoại trừ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016. Chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 cũng chỉ mới hỗ trợ tín dụng thuê mua nhà được khoảng 1.000 tỷ đồng, trả góp trong 15 năm. Riêng TP.HCM có chính sách hỗ trợ một số đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức nhà nước với suất được vay đến 900 triệu đồng, lãi suất vay 4,7%/năm với thời hạn 15 năm để mua nhà. Hiện nay chương trình này đã được giải ngân khoảng 1.500 tỷ đồng. Tuy nhiên cần có nguồi lực lớn hơn để đáp ứng nhu cầu và sự công bằng giữa các đối tượng thuộc diện chính sách trên.

Ngôi nhà mơ ước

Hiến kế cho lãnh đạo Thành phố, GS Yap Kioe Sheng - Viện Công nghệ châu Á cho rằng: Thực chất giá nhà rẻ không phải là quan trọng nhất đối với người thu nhập thấp mà vấn đề ở chỗ khi xây dựng nhà phải tính đến tạo công ăn việc làm và thu nhập cho họ. Căn nhà không đơn giản chỉ để ở mà còn là nơi làm việc của người dân. Ông cho biết cụ thể ở Thái Lan, từ năm 1980 Chính phủ đã xây và trợ giá cho người thu nhập thấp mua nhà. Sau đó, hầu hết họ phải chuyển giao cho người thu nhập trung bình vì thiếu điều kiện mưu sinh và mức sống không phù hợp khả năng chi trả. Điều này vô tình đã khiến chính sách trợ giá của Chính phủ lại làm lợi cho người thu nhập trung bình. Cho nên, phải xem xét kỹ tình hình kinh tế, sự biến động thu nhập, tập tính sinh sống cộng đồng của người dân thu nhập thấp từ đó tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với khả năng và cuộc sống của họ.

Lấy dẫn chứng từ Singapore và một số quốc gia trong khu vực, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nhà ở và bất động sản cũng phân tích cặn kẽ các yếu tố liên quan chính sách hỗ trợ sao cho đúng đối tượng hưởng lợi. đúng mục tiêu an sinh xã hội và điều kiện thực tế của TP.HCM. Đặc biệt là phải ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, phân lô, bán nền trái quy định của pháp luật để trục lợi làm cho thị trường nhà ở càng trở nên phức tạp, khó quản lý như hiện nay.

Ông Lê Hữu Nghĩa, TGĐ Công ty Bất động sản Lê Thành: Vấn đề khó khăn đối với DN kinh doanh BĐS hiện nay của Thành phố một phần do nguồn cung chung cư hết bởi dự án mới được phê duyệt chậm, Giữa Luật đất đai và Luật nhà ở có nhiều điểm mâu thuẫn dẫn đến nguy cơ thiếu hụt nhà ở đối với tất cả các phân khúc ngay giai đoạn 2020-2021. Bên cạnh đó, thủ tục triển khai dự án chậm được phê duyệt trong khi giá đất, lãi xuất tăng từng ngày rất khó khăn cho DN.

Ông Nghĩa cũng đề xuất “Cần có cơ chế riêng cho nhà ở xã hội để khuyến khích đầu tư”. Phần lớn đại biểu tham dự hội thảo đều cho rằng: Giải quyết vấn đề nhà ở tại các khu đô thị lớn, đông dân cư, tốc độ gia tăng dân số nhanh như TP.HCM cần áp dụng các chính sách đặc biệt như thuế, tín dụng, lãi xuất, quy hoạch, kiến trúc và các công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản - nhà ở. Đặc biệt, phải cung cấp đầy đủ thông tin kịp thời thời cho người dân tránh tình trạng đầu cơ, sốt ảo, làm lợi cho người buôn bán thao túng đẩy giá nhà đất lên cao, gây thiệt hại cho người dân.