Mặt bằng bán lẻ TP.HCM: Nơi đông, chỗ vắng

Trong khi mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm TP.HCM ngày một khan hiếm và giá thuê liên tục tăng thì tại một số công trình xa trung tâm lại ế ẩm. 

Đọc E-paper

So kè ở trung tâm

Ngày 9/9 vừa rồi, thương hiệu thời trang nổi tiếng H&M đã hoạt động tại thị trường Việt Nam với cửa hàng đầu tiên tọa lạc tại tầng trệt của Trung tâm Thương mại Vincom B (quận 1, TP.HCM). Vị trí mà H&M án ngữ trước đây là thương hiệu thời trang xa xỉ đến từ Anh - Jimmy Choo. Trước đó, thương hiệu thời trang nổi tiếng của Tây Ban Nha - Zara cũng đã có mặt. Hãng thời trang Uniqlo của tỷ phú Nhật Tadashi Yanai cũng sắp có mặt tại thị trường Việt Nam.

Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL Việt Nam) cho rằng, chiến lược mở rộng thị trường của các nhãn thời trang, cửa hàng tiện lợi sẽ tiếp tục thúc đẩy kinh doanh mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM, dù tổng diện tích sàn bán lẻ đã gần 244.000m².

Trong tháng 6/2017, 7-Eleven - thương hiệu bán lẻ của Nhật có trên 61.000 điểm bán lẻ theo mô hình cửa hàng tiện lợi trên khắp thế giới đưa ra thông điệp ngắn gọn trên Facebook về sự có mặt tại thị trường Việt Nam. Trước đó, tờ Nikkei của Nhật cũng đã đưa tin, mục tiêu của nhà bán lẻ này là phát triển 100 cửa hàng sau ba năm và đạt 1.000 cửa hàng sau 10 năm ở thị trường Việt Nam. Theo kế hoạch, trước mắt, 7-Eleven sẽ mở cửa hàng đầu tiên tại các quận trung tâm TP.HCM.

Mới đây, GS Retail (thuộc Tập đoàn GS, Hàn Quốc) đã thành lập một liên doanh với Tập đoàn Sơn Kim, theo đó, đối tác Hàn Quốc sẽ cung cấp cho liên doanh các quyền sử dụng nhãn hiệu và kinh nghiệm quản lý, vận hành chuỗi cửa hàng tiện lợi GS25 tại thị trường Việt Nam. Đại diện Sơn Kim tiết lộ, tháng 12 tới, cửa hàng GS25 đầu tiên sẽ ra mắt ở TP.HCM.

Liên quan đến mặt bằng bán lẻ, bà Trang Bùi - Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại (TTTM) tại TP.HCM tính đến quý II/2017 khá cao, như Saigon Trade Center hay Vincom (quận 1) tỷ lệ lấp đầy là 100%.

Giá thuê gộp (giá đã bao gồm phí dịch vụ, phí quản lý, không bao gồm thuế VAT) tại các TTTM ở trung tâm thành phố đạt mức 73,4 USD/m2/tháng), tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý và chủ yếu được hấp thụ bởi các thương hiệu nước ngoài, các khu ngoài trung tâm là 37,4 USD/m2/tháng, tăng 0,2 điểm phần trăm theo quý. Đơn vị tư vấn này cũng đưa ra dự báo, tỷ lệ lấp đầy của các TTTM ở trung tâm thành phố sẽ đảm bảo đến cuối năm.

Bà Nguyễn Hồng Trang - Tổng giám đốc Sơn Kim Fashion (thành viên của Tập đoàn Sơn Kim) chia sẻ, nếu trước đây sức hút mặt bằng chủ yếu tập trung ở đường Đồng Khởi thì gần đây lan tỏa mạnh sang trục Nguyễn Huệ, Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng. Chưa bao giờ giá thuê mặt bằng lại biến động như năm nay, mức tăng giá ít nhất là 30%, thậm chí nhiều khu vực tăng gần 100%.

Hiện, chi phí mặt bằng phổ biến từ 30 - 35% trên tổng doanh thu bán lẻ của doanh nghiệp, so với mức bình quân 25% của 5 năm trước. Theo chia sẻ của một số doanh nghiệp bán lẻ, sự xuất hiện của nhiều thương hiệu nước ngoài tại TP.HCM kéo theo áp lực cạnh tranh mặt bằng rất lớn nên các doanh nghiệp trong nước chọn vị trí trung tâm đặt cửa hàng chủ yếu để quảng bá, tăng nhận diện thương hiệu vì rất khó tạo ra hiệu quả kinh doanh khi mức tăng trưởng sức mua đang không đuổi kịp mức tăng giá thuê mặt bằng.

TTTM Vincom Center B luôn được lấp đầy. Ảnh: QH

Trong khi cạnh tranh thuê mặt bằng ở khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng khốc liệt thì ở các quận không thuộc khu 930ha hiện hữu lại xuất hiện tình trạng bên cho thuê phải cạnh tranh tìm nguồn khách, khi mà ước tính từ nay đến cuối năm sẽ có thêm 103.000m² sàn bán lẻ gia nhập thị trường, do đó giá thuê sẽ không tăng.

Tại các khu chung cư có TTTM hoặc diện tích thương mại ở tầng đế, việc cho thuê mặt bằng không mấy lạc quan. Điển hình như ở quận 7, hơn 22.000m² sàn thương mại tại một khu căn hộ sau hơn 5 năm đưa vào sử dụng vẫn vắng khách thuê. Hay phần thương mại thuộc khu căn hộ ở khu vực Kênh Tẻ của một doanh nghiệp lớn, dù đã được chia nhỏ diện tích thuê nhưng mức thuê vẫn không mấy cải thiện.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với một số khu căn hộ tại quận 9, huyện Bình Chánh. Theo bà Đỗ Thị Loan - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc hình thành các khu thương mại (TTTM tập trung, khối đế thương mại, shophouse) phải dựa trên vị trí tốt so với toàn khu vực. Nếu vị trí không tốt thì việc kinh doanh sớm muộn cũng gặp khó. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA thì cho rằng việc có hay không triển khai khối đế thương mại phụ thuộc vào mật độ xây dựng, quy mô dân số.

Về vấn đề này, ông Ngô Trần Công Luận - Giám đốc Công ty TNHH Nhã Đạt, đơn vị phát triển khu căn hộ Valéo Đầm Sen (quận Tân Phú) từng chia sẻ, khi tiếp nhận dự án, ông đã tư vấn mở hoàn toàn không gian tầng trệt cho các tiện ích công cộng thay vì theo thiết kế dành cho thương mại (mặt bằng cho cửa hàng tiện lợi, cửa hàng cà phê). Theo lý giải của ông Luận, xung quanh Valéo Đầm Sen là khu dân cư hiện hữu, vốn đã hình thành các TTTM, chợ, trường học nên dành tầng trệt để kinh doanh là không hiệu quả.

>>Xu hướng chia sẻ mặt bằng kinh doanh tại Hàn Quốc