Giải cứu bất động sản: "Tiếp máu" chệch đích

NHNN chấp nhận nới tín dụng với bốn nhóm bất động sản được đưa khỏi danh mục phi sản xuất. Tuy nhiên, động thái này được xem là nửa vời và có nguy cơ chệch đích mong muốn.

Cứu bất động sản, ngân hàng được lợi

Không phải bất động sản mà chính là các ngân hàng mới là đối tượng được hưởng lợi thông qua động thái "mở van" tín dụng đối với 4 nhóm bất động sản lần này

Theo NHNN, 4 nhóm bất động sản được đưa ra khỏi danh mục "phi sản xuất" bao gồm: nhóm sửa chữa nhà và mua nhà để ở có nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công; nhóm xây dựng nhà cho người thu nhập thấp; nhóm xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp; nhóm xây dựng các công trình nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012.

Động thái trên dường như đáp ứng đề xuất "giải cứu" thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường tuột dốc thê thảm do Bộ Xây dựng gióng lên đã vài ba lần trong năm nay.

Mới nghe qua, tưởng như đã có tia sáng le lói phía cuối đường hầm, song nếu bình tâm suy xét kỹ thấy, giải pháp mà NHNN tung ra có vẻ nửa vời, "con bệnh" mới được "tiếp máu" một cách cầm chừng để thử phản ứng, thậm chí chính sách còn có thể đi chệch đích người hoạch định mong muốn.

Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó TGĐ Sông Đà Thăng Long cho rằng, không phải bất động sản mà chính là các ngân hàng mới là đối tượng được hưởng lợi thông qua động thái "mở van" tín dụng đối với 4 nhóm bất động sản lần này.

Ông Việt lập luận, đây quả là cơ hội không thể tốt hơn với các ngân hàng đang vật lộn giải quyết các món nợ nhằm kéo tín dụng phi sản xuất về ngưỡng16% trước thời điểm ngày 31/12/2011. Với chính sách mới này, chắc chắn nhiều ngân hàng sẽ thoát được một bàn thua trông thấy vì đã kịp cơ cấu lại danh mục các khoản vay trong giới hạn an toàn.

Việc "cởi trói" tín dụng nói trên không đủ mạnh để xoay chuyển tình thế bi đát hiện tại của thị trường bất động sản mà chủ yếu chỉ có tác động tích cực về tâm lý. Với nhóm được vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, họ hoàn toàn không phải đối tượng có tác động quyết định đến sự ấm, lạnh của thị trường mà phải là các nhà đầu tư thứ cấp hoặc giới đầu cơ.

Cho dù có được vay chăng nữa, nhưng với lãi suất cao ngất hiện nay, liệu người làm công ăn lương có dám vay hay không? Nếu được vay thì các quy định, điều kiện cụ thể kèm theo ra sao và bao giờ mới được ban hành, liệu có thuận lợi hay chỉ là một "miếng bánh" đầy rẫy các thủ tục mang tính thách đố?

Nhóm thứ nhất được hưởng ưu đãi tín dụng dành cho đối tượng là khách hàng, ba nhóm ưu đãi còn lại thuộc về các chủ đầu tư. Trong đó, hai nhóm xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp cũng xương xẩu không kém nếu xem xét trong bối cảnh lãi suất quá cao, lợi nhuận lại thấp.

Việc "cởi trói" tín dụng là thuận lợi hay chỉ là một "miếng bánh" đầy rẫy các thủ tục mang tính thách đố?

Thực tế, trừ khu nhà thu nhập thấp tại Hà Đông do Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư đắt khách nhờ vị trí khá đắc địa, một loạt các khu khác tại Hà Nội phải liên tục xin mở rộng đối tượng được mua vẫn ế khách. Sản phẩm không bán được, liệu doanh nghiệp có hào hứng nhảy vào kinh doanh?

Với nhóm xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012, sự nới lỏng tín dụng quả thật không khác gì một sự đánh đố. Bởi lẽ, với những dự án thuộc dạng "trèo cây sắp tới ngày hái quả", đương nhiên chủ đầu tư đã phải bố trí xong vốn từ lâu, có vay thì đã vay rồi.

Một chủ đầu tư có cỡ ở Hà Nội tâm sự, khi đã trót triển khai dự án, ở thế cưỡi lên lưng cọp rồi, kể cả lãi suất cao mấy vẫn phải cắn răng mà vay để hoàn thiện công trình, tăng giảm mấy phần trăm không quan trọng, miễn sao có tiền làm tiếp. Dự án nào sắp hoàn thành mà không bố trí được vốn có nghĩa là chủ đầu tư sắp vỡ nợ, không nhà băng nào dám bắt tay.

"Trạng chết chúa cũng băng hà"

 Ông Nguyễn Đỗ Việt nhận xét, lâu nay đa phần các ngân hàng vốn "dính líu" quá chặt với bất động sản, nhiều ngân hàng có hàng trăm thậm chí tới cả ngàn tỷ dư nợ tín dụng bất động sản. Nếu doanh nghiệp bất động sản chết, ngân hàng sẽ rơi vào cảnh "trạng chết chúa cũng băng hà" bởi những khoản nợ khổng lồ không thu hồi được.

Không ít ngân hàng lâm vào thế tiến thoái lưỡng nan, nếu doanh nghiệp vỡ nợ, nhà băng siết nợ bằng cách phát mãi dự án, nhưng với tình hình hiện nay chắc chắn không dễ xơi chút nào. Càng tệ hơn nếu ngân hàng công bố công khai các khoản nợ xấu liên quan tới bất động sản của mình, bởi hoàn toàn có khả năng người gửi tiền lo ngại "sức khỏe" của nơi họ đã trao gửi niềm tin ùn ùn kéo đến đòi rút tiền thì... Đó cũng là một nguyên nhân quan trọng khiến thị trường bất động sản không thể sập.

Có thể thấy, từ giữa năm 2011 đến nay, các nhà quản lý đang bị giằng xé giữa hai luồng quan điểm: cứu hay không cứu thị trường bất động sản. Nếu không cứu thì một trong các thị trường chủ chốt có thể sa lầy, kéo theo nhiều hệ lụy đối với hệ thống tài chính ngân hàng và cả nền kinh tế. Nếu cứu, buộc phải tung tiền ra lại mâu thuẫn với chính sách kiềm chế lạm phát. Không ai muốn bất động sản đổ vỡ cho nên đã có những "liều doping" được tung ra có chủ đích như chủ trương cấm phân lô bán nền, kiến nghị phân định rõ bất động sản phi sản xuất, đặc biệt là việc phê duyệt Quy hoạch chung Hà Nội mở rộng. Tuy nhiên, ngay cả bản quy hoạch, vốn là tác nhân khơi bùng ít nhất hai cơn sốt bất động sản gần đây, lần này tuyệt nhiên không đem lại bất kỳ phản ứng tích cực nào.

Thị trường bất động sản dường như đã "trơ lì" trước những cú kích thích hành chính, chính sách kiểu truyền thống. Trao đổi với PV, có chuyên gia đề xuất nên dừng ngay việc cấp phép tất cả các dự án bất động sản mới loại trung cấp và cao cấp. Mặt khác, cần kiên quyết thu hồi những dự án được cấp phép quá 12 tháng không triển khai, nhằm tránh việc "xếp gạch xí phần" tràn lan như trước.

Đây cũng là giải pháp kích cầu bằng cách cắt bớt nguồn cung. Quan trọng hơn, khi nền kinh tế ổn định lại, cần mạnh dạn mở rộng, khơi thông tín dụng đối với những dự án thiết thực phục vụ số đông, các đối tượng có nhu cầu thật về nhà ở.

Thực tế minh chứng rằng, khi Nhà nước thắt chặt hầu bao lập tức bất động sản "đổ bệnh", chẳng khác nào cơ thể ốm yếu thiếu máu. Khi và chỉ khi nào Chính phủ thấy kinh tế vĩ mô đã an toàn, lạm phát về mức thấp để có thể mạnh tay hạ lãi suất, mở rộng cửa tín dụng để bơm tiền ra thị trường mới mong có sự khởi sắc.

Kinh tế Việt Nam đang trải qua đợt "đại phẫu" lớn nhất trong hàng chục năm trở lại đây, cuộc khủng hoảng với bất động sản, chứng khoán đương nhiên sẽ phụ thuộc rất lớn vào đợt tái cơ cấu này. Dù thế nào đi nữa cũng có một điều chắc chắn: đây là một cuộc đại phẫu đầy đớn đau.