Đất sốt và hệ lụy

Đổ xô đi... mua đất

Ngay đầu năm 2021, cơn sốt đất tại TP.HCM và các tỉnh lân cận bắt đầu sôi động ngay sau khi quyết định thành lập thành phố Thủ Đức được thông qua, cùng với đó là hàng loạt thông tin quy hoạch chung của TP.HCM được UBND TP.HCM phê duyệt như dự kiến sẽ chuyển huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè thành quận (hoặc thành phố thuộc thành phố) trước năm 2025; huyện Củ Chi và Cần Giờ thành quận trong giai đoạn 2025-2030.

Cũng theo kế hoạch phát triển đô thị được thành phố cơ cấu theo 5 đô thị lớn. Trọng tâm là thành phố Thủ Đức theo mô hình đô thị sáng tạo tương tác cao. Bốn khu đô thị vệ tinh gồm: Khu đô thị (KĐT) cảng Hiệp Phước, KĐT Tây Bắc, KĐT Bình Quới - Thanh Đa, KĐT du lịch biển Cần Giờ, với bốn hướng phát triển gồm hướng chính phía Đông là thành phố Thủ Đức hiện nay (khu đô thị sáng tạo - tương tác cao phía Đông); hướng chính phía Nam là quận 4, 7, 8, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ; hướng phụ phía Tây Bắc là quận 12, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi; hướng phụ phía Tây - Tây Nam là một phần quận 7, 8 và huyện Bình Chánh... Bên cạnh đó là chủ trương 26.000ha đất nông nghiệp được phép chuyển đổi thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, các dự án quy hoạch sân bay... thì giá đất các khu vực này đã sốt "sôi sục", trung bình tăng 10% sau một tháng. Thậm chí một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để đổ xô đi mua đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư đất.

Hạ tầng, sân bay, thành phố... giá trị còn xa

Theo các chuyên gia BĐS, đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo và trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu là để đầu cơ chờ thời. 

Theo phân tích của TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Savills, mặc dù một số nơi được phê duyệt, phát triển các dự án hạ tầng, sân bay, hay chuyển lên thành phố... thì BĐS cũng còn xa lắm mới có giá trị thật. Đơn cử, dự án quy hoạch sân bay Téc Ních tại tỉnh Bình Phước, việc xây dựng một sân bay chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, giá thị trường BĐS tại tỉnh đó có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. 

Đặt  giả định là sân bay sẽ được hoàn thành thì cũng cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm và để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư thì cần 5-10 năm nữa.

Một phân tích khác cũng cho rằng, việc có sân bay cũng chưa phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư hay quyết định mua đất để an cư. Bởi yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị BĐS và tạo sức hút là nơi đó phải cung cấp đầy đủ tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp. Có thể lấy Bình Dương và Bình Phước làm ví dụ. Trong khi nhiều người thích đến Bình Dương sinh sống, làm việc thì Bình Phước vẫn còn rất ít người mặn mà. Lý do đơn giản vì Bình Dương đáp ứng được những nhu cầu sinh sống, làm việc và an cư của đa phần bộ phận người dân. Vậy nên, việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường và những cơn sốt đất cũng sẽ là cơn sốt ảo do một số đối tượng kinh doanh thổi giá.

Nhiều hệ lụy

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thông thường kéo theo những cơn sốt đất luôn luôn là những hệ lụy như làm giảm nguồn lực phát triển ở nhiều ngành, lĩnh vực khác. Đồng thời, cản trở mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào địa phương vì giá đất tăng khiến các chi phí khác tăng theo. Bên cạnh đó, các chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ cũng khó được triển khai, chưa kể còn ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định cuộc sống của người dân khu vực. 

Đơn cử với câu chuyện Bình Phước, hay tại huyện Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Việc bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhập chính. 

Theo TS. Khương, nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Phần lớn trong các đợt sốt đất, hệ lụy lớn nhất là làm cho nền kinh tế bị trì trệ, sản xuất đình đốn vì nhiều người bỏ bê hoạt động kinh doanh, giá cả mọi thứ đều trở nên đắt đỏ, lạm phát tăng, các chính sách an sinh xã hội bị ảnh hưởng...

Đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, thì nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. 

Để "bình ổn" giá đất, nhiều ý kiến cũng cho rằng, công cụ về thuế là một trong những biện pháp. Bên cạnh đó, việc quy hoạch hợp lý và chính quyền các địa phương cũng cần nhìn lại công tác quản lý và quy hoạch đô thị, đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân là vấn đề cần được quan tâm đẩy mạnh. Đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ và phổ quát.