 |
Luật Đất đai năm 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy tầm quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề xã hội, tác động một cách sâu sắc đến quyền, lợi ích hợp pháp của nhiều chủ thể khác nhau.
Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội thay đổi dẫn đến việc thay đổi chính sách về khai thác, sử dụng đất. Nhà nước, với vai trò là chủ thể quản lý và hoạch định chính sách về đất đai phải nhanh chóng cập nhật và cải cách quản lý trong lĩnh vực này.
Để khắc phục những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong Luật đất đai năm 2013, cập nhật các chính sách, đường lối trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được xây dựng nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai nhằm tạo sự thống nhất trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, mặc dù đã có những bước tiến quan trọng, điều chỉnh những bất cập đang hiện hữu, bổ sung các điều khoản mới Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) vẫn còn một số quy định cần được điều chỉnh. Trên tinh thần đóng góp, tác giả đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét một số ý kiến.
1. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Điều 78 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, là một trong những giải pháp phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng, phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất.
Việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Ngoài mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, việc thu hồi đất còn phải bảo đảm sự ổn định về chính trị, an ninh, trật tự, an toàn xã hội. Muốn vậy, Nhà nước cần phải điều tiết, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, nếu giải quyết tốt lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể này thì sẽ tạo động lực cho sự phát triển của xã hội; ngược lại, chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội sẽ là nguyên nhân của những đối kháng và mâu thuẫn xã hội. Do đó cần tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng khỏi mục đích phát triển kinh tế xã hội. Kiến nghị cần xác định rõ những vấn đề, lĩnh vực nào là lợi ích quốc gia, công cộng ở Việt Nam và các tổ chức, cá nhân phải tôn trọng, ưu tiên những trường hợp đó.
Bên cạnh đó điểm a khoản 3 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” nếu đáp ứng các tiêu chí, điều kiện được quy định tại khoản 4 Điều 78. Quy định này chưa thật sự phù hợp.
Các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp cho các chủ đầu tư thực hiện dự án. Dự án nhà ở thương mại khó và không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến bị lợi dụng, khiếu nại gia tăng.
Đề nghị tiếp cận theo hướng: Những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển kinh tế xã hội mang tính chiến lược, quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc của cả nước và các công trình công cộng thì thu hồi; còn các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Làm rõ phương án bồi thường đất thỏa đáng để bảo đảm việc thu hồi đất, đặc biệt là ở khu đô thị, khu dân cư diễn ra minh bạch, công bằng, tránh áp giá đền bù thấp mang tính áp đặt hay tạo kẽ hở trục lợi lợi ích nhóm. Áp dụng khung giá bồi thường theo thị trường, để giảm bớt thiệt hại cho người dân, tôn trọng quyền tự quyết của họ. Xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư: rõ ràng, minh bạch để giảm lo lắng, tranh chấp, khiếu nại, bất mãn của người dân.
Cần làm rõ nội hàm của việc thu hồi đất cho phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thường không cố định. Do đó, tiềm ẩn nhiều nguy cơ xung đột, nhiều nguy cơ lạm quyền gây bức xúc trong nhân dân.
 |
2. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức Trọng tài Thương mại
Khoản 2 Điều 225 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:
“Điều 225. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
2. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật".
Dự Thảo Luật đất đai (sửa đổi) tại khoản 2 Điều 225 quy định Trọng tài thương mại có thể giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Đây được đánh giá là một quy định tiến bộ, hợp xu thế nhằm tạo điều kiện giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại và đủ điều kiện áp dụng Luật Trọng tài thương mại giải quyết.
Tuy nhiên, dường như Dự thảo chỉ mới quy định về việc có thể áp dụng Trọng tài thương mại để giải quyết các tranh chấp về đất đai mà chưa quy định về việc quyết định, phán quyết trọng tài sẽ được áp dụng, thi hành như thế nào. Điển hình như các quy định tại điểm m, n khoản 1 Điều 30; điểm b khoản 1 Điều 50; điểm k khoản 1 Điều 134 Dự thảo chỉ mới quy định về “quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân” là căn cứ để nhận quyền sử dụng đất, bán, mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Kiến nghị: nên bổ sung thêm cụm từ “hoặc quyết định, phán quyết của trọng tài” ngay sau cụm từ “quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân” để quyết định, phán quyết của Trọng tài thương mại có thể thực thi, tạo điều kiện giải quyết nhanh chóng các tranh chấp đất đai.
3. Đa dạng hình thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Khoản 3 Điều 89 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định:
“3. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở".
Dự thảo quy định bồi thường về đất theo hướng đa dạng các hình thức, tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi và điều kiện cụ thể của từng địa phương. Tuy nhiên, đây là quy định mới, do đó, cần cụ thể hơn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng.
Kiến nghị: Bổ sung quy định về cơ chế bồi thường linh hoạt dựa trên nhu cầu của người có đất thu hồi, tương ứng với quyền, lợi ích của họ được hưởng và địa phương, tổ chức có liên quan có khả năng đáp ứng. Bên cạnh đó, đề nghị quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất, bảo đảm thực hiện bồi thường thỏa đáng, công bằng, không gây ra tình trạng khiếu nại.
4. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
Về điều kiện, có hai điều kiện là điều kiện về đất và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá.
Điều kiện đối với đất, tại Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã bổ sung thêm: “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”. Điều kiện này không phù hợp bởi vì thông thường quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể, tuy nhiên đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất với cá nhân được giao đất không thuộc trường hợp tái định cư, người có công với cách mạng không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nên việc đưa quy định “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn” vào điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất là không phù hợp. Đề xuất bỏ quy định này.
Đối với điều kiện “Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, nhìn chung không thay đổi so với điều kiện đấu giá đất tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên cần phải chỉnh sửa lại như sau: “Đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi, bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng hoặc không phải bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng và phải không có tài sản gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức trước khi thu hồi”. Phải bảo đảm trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đất phải là “đất sạch”. “Đất sạch” ở đây là đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và không có bất kỳ tranh chấp về công trình hay tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác trên đất.
Bên cạnh đó, vẫn có những điểm khác nhau trong quy định về cách thức, thứ tự ưu tiên lựa chọn nhà thầu của các luật chuyên ngành. Để bảo đảm thống nhất giữa Luật đất đai và Luật đấu thầu, Luật đầu tư cần bổ sung quy định để làm rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư, gồm: Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu.
Việc áp dụng hai hình thức này chỉ được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, các quy định hiện nay vẫn chưa làm rõ các trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không trúng thầu hoặc không trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thế nào.
 |
5. Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai
Việc bắt buộc thực hiện đăng ký đất đai và đăng ký biến động cũng như quy định rõ về mức phạt, cơ quan thực hiện việc giải quyết các vấn đề trên là cần thiết.
Khi giao dịch các bên ra công chứng nhưng vì nhà, tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng công chứng chỉ công chứng được phần đất, không công chứng cho phần nhà, các tài sản khác gắn liền với đất dù theo thỏa thuận là bao gồm cả hai làm xuất hiện hiện tượng “chỉ bán đất chứ không kèm tài sản gắn liền với đất”, vì trên giấy chứng nhận không thể hiện tài sản đó.
Cũng như việc đất và tài sản trên đất thuộc hai chủ sở hữu khác nhau, dẫn đến việc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, các bên vi phạm vì không xác định được chủ sở hữu. Quy định này cho thấy sự bất cập, gây khó khăn khi có tranh chấp của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Quy định sửa đổi, bổ sung đã giải quyết được một số vướng mắc như khi trên đất có tài sản gắn liền với đất thì bắt buộc phải đăng ký. Phải đưa ra hướng giải quyết cũng như chỉ dẫn cho việc đăng ký khi tài sản gắn liền trên đất và đất là cùng thuộc một chủ sở hữu hay tài sản trên đất và đất thuộc sở hữu khác nhau.
Song song, cần quy định về quy trình, thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đối với đất có tài sản gắn liền) sau khi thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, mà người nhận chuyển quyền thực hiện việc trước bạ sang tên đối với quyền sử dụng đất.
Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển quyền bởi giá trị giao dịch mà họ phải trả bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất, song trên hợp đồng không công chứng cho phần tài sản trên đất do người chuyển quyền trước đó chưa đăng ký quyền sở hữu.
Hiện nay Luật đất đai quy định ai đứng tên trên giấy chứng nhận thì sẽ là chủ sở hữu hoặc nếu đất thuộc quyền sở hữu của hai vợ chồng thì phải có tên cả hai. Nhìn qua thì thấy đây là quy định hoàn thiện giúp bảo vệ quyền lợi của mỗi cá nhân nhưng khi thực hiện việc giao dịch, công chứng thì yêu cầu phải có sự có mặt của hai bên dẫn đến mất thời gian vì vậy có thể thực hiện việc tên trên giấy chứng nhận có thể đứng tên vợ hoặc chồng nhưng đây chỉ là thỏa thuận đứng tên chứ không phải thỏa thuận cho quyền quyết định đối với tài sản.
Đối với quy định về đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai tại Điều 133 và Điều 134 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), nhìn chung đã bổ sung và quy định rõ ràng cụ thể các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động. Tuy nhiên, trong đăng ký đất đai lần đầu có trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì phải đăng ký mới. Trường hợp này có thực sự cần thiết?
Bởi vì trong Luật Đất đai 2013, khi chuyển đổi quyền sử dụng đất dù thuộc trường hợp xin phép hay không xin phép chỉ cần đăng ký biến động đất đai, ghi cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung phức tạp hơn thủ tục đăng ký biến động nên để đơn giản hóa, tránh mất thời gian, i nên bỏ quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép khi đăng ký đất đai lần đầu, bỏ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép với trường hợp đăng ký biến động đất đai và vẫn giữ nguyên trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất (gồm trường hợp xin phép và không không phải xin phép) vào trường hợp đăng ký biến động đất đai.
Việc đăng ký online là một bước tiến cho thấy sự cải cách trong hoạt động quản lý của Nhà nước, hạn chế việc chờ đợi tốn thời gian. Các thông tin sẽ được lưu trên hệ thống dữ việc giúp viêc quản lý, tìm kiếm thông tin dễ dàng và nhanh chóng. Các quy định, hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện sẽ tạo điều kiện cho người dân thực hiện công việc một cách tốt nhất. Thủ tục hành chính được niêm yết công khai về trình tự, thời gian thực hiện và các giai đoạn thực hiện, thẩm quyền của các cơ quan.
Những quy định này là một kênh tuyên truyền phổ biến pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất đến người dân, để từ đó họ sẽ có kiến thức về pháp luật khi là chủ thể tham gia đăng ký quyền sử dụng đất, sẽ góp phần hạn chế sự lạm quyền của bộ phận cán bộ công chức.
Tuy nhiên, bên cạnh đó phải có quy định cụ thể cho việc thực hiện quá trình chuyển đổi số vì hiện nay chưa có bất kỳ văn bản chính thức nào hướng dẫn các hoạt động số nên người dân cũng sẽ gặp khó khăn trong việc sử dụng, một số nơi vẫn chưa áp dụng chuyển đổi số nên sự triển khai chưa được thống nhất trên toàn quốc.
Việc hoàn thiện Luật là tập hợp trí tuệ của nhiều cá nhân, cơ quan, ban, ngành, chuyên gia. Trên đây tôi xin nêu vài ý kiến để ban soạn thảo xem xét sửa đổi.
(*) Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP. HCM
