"Đến 2026 giá chung cư sẽ không tăng cao nữa"

Lưu ý ở 3 dự án luật mới liên quan bất động sản

Tại Chương trình Cafe Doanh nhân tháng 9 chủ đề “Luật Đất đai 2024 với Doanh nghiệp” do Hội Doanh nghiệp Quận 7 tổ chức sáng 20/9, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó chủ tịch Hiệp Hội Doanh Nghiệp TP.HCM (HOREA), Chủ tịch hệ thống sinh thái AB Lê Thành đề cập những nhận định tổng quan về tình hình sử dụng đất đai hiện nay và những thay đổi trong 3 dự án luật mới liên quan tới bất động sản có hiệu lực từ 1/8 vừa qua mà doanh nghiệp cần lưu ý để thích ứng kịp thời.

Cụ thể, ở Luật Đất đai, những điểm mới đó là bỏ khung giá đất; chỉ còn bốn phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, bảng giá đất; thuê đất trả tiền một lần bị thu hẹp, chủ yếu áp dụng với khu công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, du lịch, đất làm dự án nông nghiệp; được phép thế chấp, cho thuê lại đối với đất thuê trả tiền hàng năm.

Theo đại diện HOREA, điểm mới đáng chú ý ở Luật Đất đai mới là việc nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất mà không cần tính mới miễn.

Ông Nghĩa cho rằng có “điểm lùi” ở Luật Đất đai 2024 đó là việc không cho phép thoả thuận chuyển nhượng đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại, chỉ cho mua đất ở nhưng phải có xác nhận đồng ý của UBND cấp tỉnh.

“Hiệp hội đã có nhiều buổi làm việc với các bộ ngành liên quan, hiện đã thống nhất và sẽ có nghị quyết thí điểm cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp làm dự án thương mại”, ông Nghĩa thông tin.

Với Luật Nhà ở mới, một số điểm mới cần lưu ý đó là nội dung quy định đô thị loại I và các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt chỉ phát triển nhà chung cư; tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III thì chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây dựng nhà để bán.

Thêm một điểm mới nữa, Luật Nhà ở cho phép người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà như người Việt Nam trong nước. Cá nhân và tổ chức nước ngoài được mua và kinh doanh bất động sản nhưng có hạn chế, trong đó cá nhân được mua không quá 30% sản phẩm trong dự án và không quá 250 căn trong một phường.

Luật mới cũng quy định, xây dựng chung cư cũ không theo quy định của Luật Đầu tư khi chấp thuận đầu tư, được miễn tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư được dành 20% đất ở hoặc diện tích sàn kinh doanh thương mại và hạch toán riêng…

Với Luật Kinh doanh Bất động sản mới, quy định đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không quá 5%; khách hàng được quyền thoả thuận có bảo lãnh ngân hàng hay không.

Ông Nghĩa cũng nêu điều kiện đưa công trình hình thành trong tương lai vào kinh doanh, ngoài điều kiện về kinh doanh bất động sản, xây dựng còn bắt buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Hay việc chuyển nhượng dự án bất động sản bắt buộc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, không bắt buộc đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông Nghĩa lưu ý, với Luật Kinh doanh Bất động sản mới, việc phân lô bán nền bị hạn chế rất lớn; không bắt buộc dự án kinh doanh phải qua sàn giao dịch bất động sản; cá nhân không được hành nghề môi giới độc lập…

Tồn đọng hồ sơ tính thuế bất động sản

Tại toạ đàm, các khách mời cũng đề cập tới vấn đề bất cập hiện nay đó là việc tồn đọng hồ sơ tính thuế bất động sản liên quan tới việc chờ công bố bảng giá đất mới.

Ông Nguyễn Công Bình, Phó Tổng Giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát thông tin, hiện tại tỉnh Bình Thuận tồn khoảng 3.000 hồ sơ tính thuế, Bình Dương vài ngàn hồ sơ, TP.HCM và Đồng Nai cũng “kẹt” nhiều hồ sơ chưa được giải quyết.

“Tổng cộng có khoảng 5.000 hồ sơ thuế bị vướng do chờ công bố bảng giá đất mới. Không tính thuế được thì không ra quyền sử dụng được, không vay được. Đây không là điều không chỉ doanh nghiệp mà người dân rất quan tâm”, ông Bình chia sẻ.

Nhận định về nguồn cung bất động sản trong thời gian tới, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng, giá nhà ở sẽ vẫn tăng do nguồn cung hạn chế. Quy định ở Luật Đất đai mới chỉ cho phát triển nhà chung cư ở đô thị loại đặc biệt, nhà phố dự án bị hạn chế, theo đó nguồn cung ít.

“Luật có hiệu lực từ 1/8, với thời gian thực hiện các thủ tục hành chính hiện nay, phải đến hết 2025 mới có cơ hội cho dự án mới ra đời. Tôi cho rằng tới 2026 mới có lượng cung lớn, thị trường sẽ tốt hơn, giá chung cư không tăng cao nữa nhưng đất nền vẫn hạn chế nguồn cung nên không có chuyện giảm giá”, ông Lê Hữu Nghĩa nhận định.

Cùng đánh giá về giá bất động sản, ông Nguyễn Công Bình cho rằng, giá nhà đất không thể xuống được khi chi phí đầu vào cao, thuế, chi phí vận hành doanh nghiệp đều cao…