Giải mã cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản

Bởi nguồn vốn cho bất động sản thường lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này. Từ đây, xuất hiện cơ hội đầu tư mới cho các nhà đầu tư.

Thông tin trên được cập nhật tại hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản” do Báo Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam tổ chức mới đây tại TP. HCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) , thị trường bất động sản năm nay về cơ bản giữ được sự ổn định, có vài cơn sốt đất nền xuất hiện. Quy mô thị trường có sự sụt giảm so với 2017, cơ cấu sản phẩm có sự lệch pha, mất cân đối do tỷ trọng sản phẩm cao cấp chiếm 31%. Trong khi tỷ trọng căn hộ bình dân vẫn dưới 20%. Năm 2019, ông Châu cho rằng thị trường sẽ nhiều thách thức vì nguồn cung dự án đã sụt giảm hơn 15%, số lượng sản phẩm giảm. Điều đáng quan ngại là sản phẩm vừa túi tiền giảm 69% so với cùng kỳ 2017.

Ông Châu  cho biết, kể từ 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, thay vì 45% như trước. Điều này có nghĩa việc tiếp cận nguồn tín dụng khó hơn.Tuy  nhiên, vẫn có cơ hội. Bởi cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung có dấu hiệu hạ nhiệt. Có động thái dịch chuyển dòng vốn vào các nước trong đó có Việt Nam do có ưu thế sự ổn định về chính trị, xã hội. Theo đó, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi, kéo theo bất động sản văn phòng cho thuê.

Phân tích cụ thể về tiềm năng và cơ hội đầu tư từ cổ phiếu bất động sản, ông Bùi Quang Tín - chuyên gia Kinh tế Tài chính thuộc Đại học Ngân hàng TP. HCM cho biết chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, FDI đổ vào bất động sản đã chiếm hơn 1/4 tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam. Với lượng vốn này, bất động sản là lĩnh vực hút vốn ngoại lớn thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.

Link bài viết

So với cả năm 2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chỉ ở mức 3 tỷ USD thì năm nay, chỉ trong 6 tháng nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,5 tỷ USD. Đáng chú ý, lĩnh vực này cũng bắt đầu xuất hiện những dự án tỷ USD. Trong đó, các dự án bất động sản được nhà đầu tư nước ngoài quan tâm không chỉ dồn vào các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng như trước đây mà còn phát triển cả các dự án nhà ở và hạ tầng đô thị.

Về xu hướng bất động sản hình thành từ dòng các Quỹ đầu tư ngoại, ông Tín cho biết, nguồn vốn FDI cam kết vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục có chiều hướng tăng cao trong thời gian tới và khá đa dạng, từ phát triển nhà ở đến sản xuất công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và du lịch.Dẫn chứng những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như: Nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang.Phân khúc đầu tư của các liên doanh đa dạng nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt.

TS Bùi Quang Tín cho biết thêm, vốn từ ngân hàng thắt thì dòng vốn chứng khoán đang ngày càng mở. Theo đó, doanh nghiệp chuyển dịch dòng vốn vay từ tổ chức tín dụng sang thị trường chứng khoán. Các doanh nghiệp trên sàn đang nỗ lực huy động vốn, ngay cả nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết cũng thông qua các công ty chứng khoán để huy động vốn với lãi suất khoảng 9-10%.

Theo ông Tín , năm 2019 sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư để bàn câu chuyện làm ăn, xây dựng các dự án. Sắp tới, nhiều nhà đầu tư không chỉ từ Mỹ và Trung Quốc mà sẽ mở rộng từ châu Âu, họ tìm tới doanh nghiệp bất động sản tốt, thông qua công ty tư vấn hoặc tiếp xúc trực tiếp.

Các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ nhắm vào bất động sản du lịch mà còn hướng đến phân khúc ở thực giá bình dân, bất động sản công nghiệp, hậu cần…"Tôi tin cổ phiếu bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển trong năm 2019", chuyên gia Bùi Quang Tín nhận định.

Ông Trương Hiền Phương - Giám đốc CTCK KIS Việt Nam chi nhánh TP.HCM cho rằng tiềm năng ngành bất động sản ngày càng tăng trưởng, doanh nghiệp ngành tăng vốn liên tục thời gian qua. Nếu như trước đây doanh nghiệp chỉ vài trăm tỷ thì nay đã có doanh nghiệp có số vốn vài ngàn tỷ, thậm chí có doanh nghiệp vốn trên 10.000 tỷ.Bất động sản về nghỉ dưỡng, đất nền trở thành điểm nóng thời gian qua, bên cạnh phân khúc bất động sản nhà ở, cho thấy doanh nghiệp đa dạng hóa sản phẩm, cố gắng làm tốt hơn, nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn hơn.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng với thách thức và cơ hội đan xen thì chúng ta phải thừa nhận những thách thức để đối diện, thay đổi về nhận thức, hành động. Các doanh nghiệp bất động sản cần phải điều chỉnh tính toán cơ cấu sản phẩm, đầu tư có trọng tâm, gút phân khúc thị trường, coi trọng nhà ở vừa túi tiền, kể cả nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho rằng với động thái sắp tới NHHN sẽ siết chặt dòng vốn vào bất động sản, dần dần quản trị rủi ro, điều hành theo chuẩn mực thế giới, cấp vốn vào bất động sản theo đó càng khó khăn hơn.Ngoài quy định giảm tỷ lệ cho vay 45% xuống còn 40%, ông Tín còn cho biết thị trường còn chịu tác động bởi quy định an toàn vốn giảm từ 9% xuống còn 8%. Cho thấy dòng vốn chảy vào bất động sản ngày càng khó khăn.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, thế nhưng vẫn còn những rủi ro ảnh hưởng đến sự tăng trưởng này, điển hình như chiến trang thương mại Trung - Mỹ vẫn đang gay gắt. Vì vậy, nếu cuộc chiến tranh thương mại vẫn cứ tiếp tục thì nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng bị ảnh hưởng.Thêm nữa, Ngân hàng Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản, thì cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản xảy ra bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, hoạt động bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.

Cụ thể, theo Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Chỉ thị 04 của Ngân hàng nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Vì lẽ này, trên thực tế các ngân hàng khó còn “room” tín dụng để cho vay bất động sản và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.

Tuy nhiên, xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển bất động sản có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau.