 |
Quang cảnh Hội thảo |
Vốn ngân hàng giảm
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Bùi Quang Tín, trong năm 2018, tổng quy mô thị trường bất động sản vào khoảng 25 tỷ USD, trong đó dòng vốn đổ vào bất động sản chiếm 80%, tương đương gần 20 tỷ USD. Theo vị chuyên gia này, bất động sản chiếm 6,5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.
Dự báo cho năm 2019, ông Tín cho biết van tín dụng vào thị trường địa ốc hẹp hơn do tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%. Đồng thời, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 200%.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, hiện nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 80 - 85% tổng vốn đầu tư phát triển dự án. Nguồn vốn này phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để phát triển dự án cho đến thời điểm huy động được nguồn vốn từ khách hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng tại thời điểm đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, kể từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Cũng theo ông Châu, dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2018 và dự báo trong 2 - 3 năm tới đây, mức tăng trưởng tín dụng chỉ vào khoảng trên dưới 15%.
"Trước thực trạng này, HoREA đã có 8 khuyến nghị đối với doanh nghiệp bất động sản về giải pháp ứng phó khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Trong các giải pháp này, đáng chú ý là giải pháp thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đặc biệt là giải pháp huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán", ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Thực tế cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2018 có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán, đã tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 42%) và 22.645 tỷ đồng lãi ròng (tăng 87%). Trong đó, 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%), 7 doanh nghiệp báo lỗ, 24 doanh nghiệp bị sụt giảm lợi nhuận, và nhóm doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Vingroup (Vinhome, Vinretails, Vincom) có mức tăng trưởng lợi nhuận áp đảo, chiếm đến 67,61% tổng lợi nhuận của 65 doanh nghiệp niêm yết. Mặt tối là tình trạng hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp niêm yết lên đến 201.921 tỷ đồng, rất đáng quan ngại.
Tuy nhiên, kênh dẫn vốn từ thị trường chứng khoán vào thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong thời gian tới đây. Có doanh nghiệp mới vừa niêm yết trên sàn HOSE đã có mức tăng trưởng giá trị cổ phiếu rất tốt. Bên cạnh đó, cũng có những mã chứng khoán của doanh nghiệp bất động sản bị chao đảo trong thời gian qua.
8 khuyến nghị của HoREA
Đầu tiên, trong năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp; chuẩn bị được quỹ đất dự án, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Thứ hai, các doanh nghiệp phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ - tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện với môi trường, chú trọng công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà, và đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).
Thứ ba, các doanh nghiệp cần phấn đấu để trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mình đã chọn.
Thứ tư, các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Tham gia các chương trình: xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng nặng, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, nhà ở xã hội, phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam; và đề án xây dựng đô thị thông minh, khu đô thị sáng tạo phía đông TP.HCM.
Thứ năm, các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh.
Thứ sáu, các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.
Thứ bảy, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, và các doanh nghiệp lớn phấn đấu để niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài. Đồng thời lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.
Thứ tám, các doanh nghiệp cần quan tâm đến 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị.
