Bất động sản năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức

Dự báo thị trường BĐS 2023

Đối với kịch bản tích cực, ở bối cảnh GDP đạt khoảng 5,5-6,5%, lạm phát 5-5,5%, lãi suất 10-11%, tỷ lệ hấp thụ thị trường ở mức trung bình, giá bán ổn định. Trong kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4,5-5,5%, lạm phát 6-7%, lãi suất 14-16%, hấp thụ thị trường thấp dưới mức bình quân, giá bán điều chỉnh nhẹ. Ở kịch bản thách thức, khi GDP đạt khoảng 3,5-4,5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18-20%, hấp thụ thị trường rất thấp, lúc này giá bán sẽ được điều chỉnh giảm mạnh hơn. 

Ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga - Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. FED tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Trong nước, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của Nhà nước. Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng ngành BĐS. GDP 2023 mức 6,5%, lạm phát 5-5,5%. Room tín dụng cho BĐS chưa được nới thêm. NHNN tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10-11%. Lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi BĐS giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.

Ở kịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga và Ukraine, khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn. Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP 2023 mức 5,5%, lạm phát 6-7%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS. NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14-16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý. Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối. 

Các chủ đầu tư lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động, danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, chuyển đổi sang mô hình CTV và có xu hướng sáp nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm BĐS thanh khoản kém trong ngắn hạn. 

Ở kịch bản thách thức, trong bối cảnh này, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân, chiến tranh thế giới. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước dùng USD. 

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS, lãi suất cho vay tăng mức 17-20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu. 

Chủ đầu tư trong bối cảnh này sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. 

Thị trường BĐS 2023 tìm cơ hội trong thách thức

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services có một số khuyến nghị cho năm 2023 để nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể tìm cơ hội trong thách thức.

Đối với khách hàng, nhà đầu tư BĐS: Các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các BĐS đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này. Tuy nhiên, FERI khuyến nghị cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình BĐS phù hợp nhu cầu, khả năng. Liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.

Đối với chủ đầu tư: Trải qua sàng lọc, những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư. 

Đối với môi giới BĐS: Đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới BĐS sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh. 

FERI khuyến nghị người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp. Nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề. 

Doanh nghiệp môi giới BĐS cần kiên định với việc thượng tôn pháp luật. Chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai. Sàng lọc, tinh giảm hệ thống nhân sự, tuyển dụng có chọn lọc. Xây dựng chiến lược lâu dài, hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ. Khai thác thêm các mảng sản phẩm và dịch vụ mang lại dòng tiền ngắn hạn. Ngoài ra, phản hồi từ xu hướng lựa chọn của khách hàng cũng sẽ là một trong những thông tin quan trọng để các bên liên quan cân nhắc và có những hành động, lựa chọn, phù hợp nhất cho hoạt động và ra quyết định của mình.

Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc khách hàng chưa ra quyết định mua BĐS, lãi vay cao vẫn là nguyên nhân lớn nhất (50%), sau đó là giá bán cao (17%), chưa thấy tiềm năng tăng giá (15%). Top các lý do ưu tiên khi khách hàng chọn mua BĐS bao gồm giá trị sản phẩm (22%), vị trí, tiềm năng phát triển hạ tầng (20%), uy tín chủ đầu tư (18%), pháp lý dự án (15%). 

Theo khảo sát của FERI, kỳ vọng của khách hàng về sản phẩm phù hợp trong năm 2023 là căn hộ trung cấp từ 2-3,5 tỷ đồng, loại căn hộ từ 1-2 phòng ngủ, dự án có pháp lý minh bạch. Về tài chính, khách hàng kỳ vọng NHNN sẽ nới room tín dụng, NHNH điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Khách hàng cũng ưu tiên nhiều đến các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình BĐS sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.