Trung tâm mua sắm: Thời của phân khúc bình dân

Sau Saigon Square 1, 2, đầu năm 2015, Công ty TNHH Phan Thành ra mắt Saigon Square 3 (mặt tiền Hai Bà Trưng Q.3, TP.HCM). Trong khi đó, trung tâm thương mại Taka Plaza 2 dự kiến sẽ đi vào hoạt động cuối quý I/2015 tại mặt tiền Phạm Ngọc Thạch (Q.3). Trước đó, ngày 23/12/2014, Hùng Vương Square, mô hình mua sắm như An Đông Plaza cũng đã khánh thành.

Đọc E-paper

Rộn rã đầu tư

Năm 2013, CBRE Việt Nam đưa ra dự báo, mô hình trung tâm bán lẻ tập trung (vừa kết hợp giữa mô hình mua sắm tiện nghi và hiện đại của trung tâm thương mại với hình thức mua sắm mở kiểu chợ truyền thống, hay còn gọi là mô hình Bazaar) như Saigon Square sẽ phát triển trong tương lai.

Ở thời điểm năm 2013, ngoài những tên tuổi hiện đã hữu như: Saigon Square 1 (Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Lê Lợi, Q.1), Saigon Square 2 (Tôn Đức Thắng, Q.1), Taka Plaza 1 (Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q.1), An Đông Plaza (An Dương Vương, Q.5)... TP.HCM hầu như chưa xuất hiện thêm chủ đầu tư nào tham gia "sân chơi" này.

Đến nay, bên cạnh việc mở rộng đầu tư theo kiểu cũ, một số doanh nghiệp (DN) đã đẩy mạnh mô hình mua sắm Bazaar, điển hình như Nguyễn Kim, Novaland...

Nói về Nguyễn Kim, cùng với kinh doanh điện máy, đến nay, DN này cũng đã phát triển 4 trung tâm mua sắm theo mô hình Bazaar, bao gồm: Ben Thanh Boutique (Lê Lợi, Q.1), Saigon Mall (Long Xuyên, An Giang), Saigon Mall Gò Vấp (TP.HCM) và Saigon Mall tại TP. Cà Mau.

Trong khi đó, với Novaland, ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland cho hay, khi mới mua dự án Lucky Palace (Q.6) từ Hoàng Anh Gia Lai, điều mà Công ty lo ngại là phần mặt bằng thương mại ở khối đế được định vị cao, trong khi dân cư ở Q.5, Q.6, Q.11 chủ yếu là tiểu thương.

Xuất phát từ điều kiện này, Novaland đã điều chỉnh lại thiết kế của hạng mục thương mại cũ và chuyển sang mô hình trung tâm mua sắm như An Đông Plaza. Theo đó, 5 tầng thương mại, với các gian hàng có diện tích từ 10 - trên 21m2 đã được bán hết trong khoản thời gian 2 - 3 tháng.

Theo chia sẻ từ Công ty, thông tin giá thuê của An Đông Plaza tăng gấp đôi (hồi tháng 10/2014) đã kéo một phần tiểu thương từ đây sang (do hợp đồng với chủ đầu tư An Đông Plaza sẽ hết hạn vào tháng 2/2015), phần còn lại từ Chợ Lớn, chợ Kim Biên.

Được biết, giá giao dịch lô thương mại tại Lucky Palace khi đó dao động từ 585 triệu đồng/lô. Ngoài trung tâm mua sắm tại Lucky Palace, dự kiến trong thời gian tới, mô hình này sẽ xuất hiện tại dự án RiverGate (Bến Vân Đồn, Q.4), cũng do Novaland đồng phát triển.

Đầu tư nhỏ, lãi có to?

Trong khi sự phát triển các trung tâm thương mại hạng A đang có dấu hiệu chững lại thì mô hình Bazaar đang được nhiều chủ đầu tư "nhòm ngó”. Phải chăng, mô hình này mang lại "tiền tươi thóc thật" cho chủ đầu tư?

Ngay khi Saigon Square 3 đi vào hoạt động, qua tìm hiểu thực tế, chúng tôi nhận thấy, hơn 200 gian hàng ở tầng trệt gần như không còn chỗ trống. Khi chúng tôi hỏi thuê, ban quản lý của trung tâm cho biết, với gian hàng diện tích từ 2x2m khách hàng sẽ đóng 3 khoản phí cơ bản: tiền thuê trả trước (cố định) xấp xỉ 110 triệu đồng (5.200 USD), ký quỹ 45 triệu đồng và tiền thuê hằng tháng khoảng 15,39 triệu đồng. Sau hai năm, tiểu thương sẽ tái ký hợp đồng.

Trong khi ở Hùng Vương Square (100 Hùng Vương, Q.5), do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Mai Hương đầu tư, cung cấp hơn 350 gian hàng thời trang cùng khu vực ăn uống, giải trí, hiện cũng đã gần như hoàn tất việc tìm kiếm tiểu thương.

Anh T.M, một tiểu thương sở hữu nhiều gian hàng tại Hùng Vương Square cho biết, thời điểm này, để sở hữu một gian hàng, khách hàng phải trả khoản tiền từ 600 triệu đến hơn 1 tỷ đồng (tùy vào vị trí) để nhận sang nhượng (chưa kể tiền đặt cọc trên 170 triệu đồng, tiền thuê hằng tháng gần 1,5 triệu đồng/m2 và 400.000 đồng phí dịch vụ).

Nếu so với Saigon Square 1, mức giá này vẫn còn tương đối dễ thở, vì năm 2000, mỗi gian hàng tại trung tâm mua sắm Saigon Square 1 được sang nhượng với giá khoảng 5.000 USD nhưng năm 2013, con số này đã là 15.000 - 25.000 USD cùng giá thuê không dưới 1.000 USD/tháng và năm 2014, có gian hàng sang nhượng lên đến 35.000 USD.

Tuy nhiên, theo anh T.M, mô hình Bazaar, nhìn thì có vẻ dễ kiếm tiền nhưng không phải ai cũng thành công, vấn đề là làm sao chủ đầu tư kéo được tiểu thương cùng tham gia.

Chị M.Th, đang sở hữu gian hàng tại Hùng Vương Square cho biết, đa phần tiểu thương tại Hùng Vương Square đều có thời gian gắn bó với An Đông Plaza nên khi chủ đầu tư phát triển dự án mới, sẽ ưu tiên cho khách hàng thân thiết trước. Hơn nữa, trung tâm phải ở vị trí đẹp, nơi có mật độ dân cư qua lại đông đúc và hàng hóa đa dạng.

Liên quan đến vấn đề này, chị N.Y, một tiểu thương (từng kinh doanh tại Saigon Square 1), nay cũng sở hữu một vài gian hàng tại trung tâm Taka Plaza cho biết, do giá cho thuê từ phía chủ đầu tư đưa ra cho tiểu thương khá "mềm" và hàng hóa tại khu Taka Plaza chủ yếu là hàng xuất khẩu, giá bán vừa phải nên trong hai năm gần đây thu hút lượng lớn người tiêu dùng, từ đó, giữ chân được tiểu thương. Đồng thời, nhiều tiểu thương tại Taka Plaza 1 cũng mở rộng hoạt động ở Taka Plaza 2.

Một nhân vật am hiểu về mô hình Baazar cho biết, để phát triển mô hình này, chủ đầu tư thường thuê đất với thời hạn 3 năm (có thể gia hạn từ 12 - 18 năm) và trả tiền thuê đất hằng năm (hoặc thuê lại công trình của DN khác).

Chính vì thuê ngắn hạn nên chi phí đầu tư chắc chắn sẽ không cao như việc đầu tư một trung tâm thương mại hạng A, thuê trong vòng 49 năm. Do vậy, thời gian thu hồi vốn cũng tương đối ngắn.

Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng phương thức tính phí từ các khoản chuyển nhượng quyền thuê, tiền thuê hằng tháng, tiền ký quỹ (giả định rằng tất cả các gian hàng đều được lấp đầy hoặc tỷ lệ thuê trên 80%) thì chỉ cần 2 năm là có thể hòa vốn. Ngược lại, nếu không tính tiền chuyển nhượng quyền thuê (cố định ngay từ đầu) thì thời gian thu hồi vốn có thể tăng lên gấp đôi.

Đó là bài toán của chủ đầu tư, còn thực tế, các nhà đầu tư thứ cấp, liệu có hưởng lợi từ mô hình Bazaar? Theo các tiểu thương mà chúng tôi có dịp tiếp xúc thì hầu hết nhìn nhận, đây là cơ hội đầu tư tốt nhưng không dành cho những ai "ngoại đạo".

Bởi, trong trường hợp nắm giữ nhiều gian hàng nhưng không sang nhượng lại được và không tổ chức kinh doanh thì sớm muộn cũng bị ban quản lý trung tâm niêm yết.

Những người sở hữu nhiều gian hàng thường đã có nhiều năm kinh doanh trong các trung tâm mua sắm, là những nhà cung cấp quần áo, thời trang sỉ, lẻ và khá chuyên nghiệp; trong trường hợp không sang nhượng được tức thì, họ có thể kiếm được mối cho thuê lại ngay hoặc để buôn bán, trưng bày các sản phẩm của chính họ sản xuất, cung cấp để mở rộng thêm nguồn khách đặt hàng dài hạn.

"Nếu là người chưa hiểu về đầu tư mặt bằng dạng này, thay vì mang 1 tỷ đồng để sang nhượng một gian hàng để kiếm chênh lệch thì nên bỏ vào ngân hàng, vừa được lãi, vừa bảo toàn vốn", anh T.M tiểu thương tại Hùng Vương Square nói.