Sửa đổi Thông tư 36: Tạo vốn dài hạn cho thị trường BĐS

Hầu hết nguồn vốn kinh doanh bất động sản (BĐS) của các doanh nghiệp (DN) trong nước phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng (NH). Vì vậy, khi tín dụng bị điều chỉnh, DN phải có chiến lược thu hút cũng như kiểm soát dòng tiền.

Đọc E-paper

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) theo hướng thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS từ 15 - 20%, cộng với nhiều bất cập trong việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng dự kiến hết hiệu lực từ ngày 31/5/2016 đã gây lo lắng cho các DN kinh doanh BĐS nói chung và các chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), nhà thu nhập thấp.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, Thông tư 36 nhằm cắt giảm cho vay đồng thời giảm lượng tín dụng cho thị trường trong năm 2016 và được xem như biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay.

Về mặt lý thuyết, Thông tư 36 được đưa ra là hợp lý vì thực tế, lượng tín dụng đưa vào thị trường đã tăng lên rất nhiều. Tuy nhiên, thay vì áp dụng đồng thời trên mọi đối tượng, nên linh hoạt xem xét và áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.

Ví dụ, đối với những nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì phải xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả thì không có lý do gì lại không được tiếp tục cho vay.

Về phía DN, rất nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Thông tư 36 về vấn đề nâng cao hệ số rủi ro từ 150% lên 250% và cắt giảm việc sử dụng vốn ngắn hạn vào dự án trung hạn, dài hạn từ 60% xuống còn 40% là chưa thật hợp lý. Hiện thị trường đang bước vào giai đoạn ổn định nên rất cần các giải pháp cũng như chính sách vốn dài hạn cho thị trường BĐS.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Địa Ốc Hoàng Quân (HQC), cho biết: “Để đạt kế hoạch cung ứng mỗi năm tối thiểu 10.000 NOXH trong 5 năm và trong năm 2016 đạt mức lợi nhuận 500 tỷ đồng, tương ứng với doanh thu khoảng 4.000 tỷ đồng, HQC cần phải thực hiện cùng lúc nhiều khu nhà ở xã hội (NOXH) và BĐS thương mại. Muốn vậy, tất yếu là phải có nguồn vốn lớn để thực hiện. Vì vậy, HQC sẽ nới room 60% để phát triển NOXH”.

Theo phân tích của ông Tuấn, mặc dù lợi nhuận của NOXH không lớn nhưng rất an toàn, hơn nữa nhu cầu về NOXH tại các khu đô thị lớn là rất nhiều.

Bên cạnh đó, những khu NOXH sẽ tiếp tục được sự hỗ trợ từ phía NH và ít nhất 5 năm nữa những chính sách về NOXH gần như không thay đổi nên khá an toàn.

Nếu tính toán đúng, NOXH rẻ hơn đến 1/3 so với ngoài thị trường. Do đó nguồn tài chính thu được từ kinh doanh NOXH là rất khả quan. Ông Lương Sỹ Khoa, Phó tổng giám đốc An Gia Investment, cũng cho biết, Thông tư 36 tác động rất lớn đến thị trường BĐS, nhất là với các DN phát triển dự án cần nguồn vốn lớn như An Gia.

Tuy nhiên, nhờ An Gia chủ động hợp tác với một quỹ của Nhật và tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi từ quỹ này nên không bị ảnh hưởng nhiều. Mặt khác, An Gia cũng tập trung phát triển các dự án dành cho khách hàng thật sự muốn mua nhà để ở và chủ động được nguồn vốn. Vì vậy, chỉ trong vòng một năm rưỡi, gần 2.000 căn hộ của An Gia đã bán hết.

Theo ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó tổng giám đốc Novaland, do lợi thế nhiều năm hợp tác với các NH có uy tín, cộng với các BĐS của chúng tôi có tính thanh khoản cao nên Novaland vẫn chủ động được dòng tiền để phát triển.

Tuy nhiên, để kiểm soát dòng tiền tốt hơn, năm 2016, Novaland sẽ phát triển ít dự án và chỉ tập trung vào các công trình quy mô lớn. Để có thêm nguồn tài chính đầu tư phát triển một lượng lớn BĐS tại TP.HCM, năm 2015, Novaland đã phát hành trái phiếu chuyển đổi trị giá 50 triệu USD.

Qua đợt chào bán này, có 3 nhà đầu tư chiến lược đã cùng “chia” nhau số trái phiếu chuyển đổi là Quỹ Đầu tư VinaCapital, Dragon Capital và một tập đoàn tài chính khác cùng đơn vị tư vấn là Công ty Chứng khoán Sài Gòn (SSI).

>Sửa đổi Thông tư 36: Hạn chế xung đột lợi ích ngành

>Sửa đổi Thông tư 36: Có đáng lo?

>NHNN: Sửa Thông tư 36 không làm giảm tín dụng BĐS