"Phá băng"... con số

Chuyện "đóng băng" của thị trường nhà đất đã không còn là "bản tin nóng". Nguyên nhân, giải pháp cũng đã được nhắc đến nhưng nhiệm vụ "phá băng" xem ra chưa ai đảm đương nổi.

Đọc E-paper

Khổ với con số hàng tồn kho

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tồn kho tại 44 tỉnh thành là 16.496 căn hộ chung cư, trong đó TP.HCM là 10.108 căn và Hà Nội là 3.292 căn. Còn nếu căn cứ trên dự thảo về tình hình bất động sản (BĐS) tại TP.HCM thì con số tồn kho căn hộ chung cư (báo cáo từ 74 dự án nhà ở thương mại) là 14.490 căn.

Ở một diễn biến khác, theo Quỹ Dragon Capital, con số hàng tồn căn hộ để bán tại TP.HCM và Hà Nội lên đến 70.000 căn (TP.HCM và Hà Nội). Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, hai thống kê này chênh lệch đến 4 lần, nếu không biết chính xác hàng tồn kho sẽ rất khó để đánh giá được mức độ nguy hiểm của nó cũng như đưa ra các giải pháp đúng liều để tháo gỡ tình trạng này.

Cũng theo ông Đực, các thống kê chỉ là bề nổi vì chủ yếu dựa trên báo cáo của doanh nghiệp (DN) A, chưa kể hàng tồn kho ở nhà đầu tư B, ngân hàng C, sàn bất động sản D... Số hàng tồn kho thứ cấp này rất lớn, có khi còn cao hơn hàng tồn kho của DN A nên tổng số tồn kho phải cao gấp 2 - 3 lần con số báo cáo.

Chuyện chênh lệnh giữa các con số thống kê trong ngành BĐS không phải là tiền lệ, vì tình trạng này cũng đã diễn ra với các chỉ tiêu về tăng trưởng GDP, tăng trưởng tín dụng, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam.

Tuy nhiên, từ chuyện "số liệu tồn kho" không khớp nhau cũng phần nào nói lên được hiệu quả về mặt quản lý nhà nước và mức độ công khai minh bạch về những con số.

Năm 2009, khi Bộ Xây dựng ra quy định, chủ đầu tư BĐS phải bán sản phẩm qua sàn. Mục đích của việc này là để kiểm soát hoạt động mua - bán và thuế. Mãi đến tháng 7/2012, Bộ Xây dựng yêu cầu các sàn phải báo cáo hằng tháng cho Cục Quản lý Nhà và Bất động sản về tình hình giao dịch chung cư và nhà thấp tầng.

Tuy nhiên, giải pháp này cũng chỉ mang tính chất "kiểm soát tạm thời" vì thực tế, các giao dịch mua - bán nhà đất hiện đang thực hiện qua nhiều kênh khác nhau. Do đó, các số liệu mà cơ quan quản lý nhà nắm được từ báo cáo của DN, từ các sàn chắc chắn sẽ "trật đường ray" với cơ quan thuế.

Việc không nắm được cầu thực dễ dẫn đến quy hoạch dự án tràn lan. Gần đây, để ngăn chặn tình trạng "thừa cung", đã có không ít ý kiến cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước nên cấp "quota" (hạn ngạch) dự án nhà ở được phép phát triển hàng năm.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành, Bộ Xây dựng cần có cơ quan chính thống cung cấp các số liệu và dự báo về thị trường BĐS để DN có thể chọn lựa loại hình thích hợp và phân bổ lại dự án.

Hiện nay, nhiều phân khúc DN đầu tư không "khớp" với nhu cầu thực tiễn dẫn đến tình trạng nhà không bán được. "Việc công khai các con số liên quan đến số lượng, loại hình dự án... không khó vì khi xin dự án, DN đều thông qua các Sở Xây dựng", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Khổ lắm, nói mãi!

Kể từ đầu năm đến nay, cùng với Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Vương Đình Huệ là nhân vật thứ hai "thân chinh" làm việc với DN BĐS TP.HCM. Như vậy, chỉ còn thiếu sự hiện diện của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường (TN-MT) và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Bốn cơ quan trên đều liên quan mật thiết đến mọi "động tĩnh" của thị trường BĐS. Cụ thể, Bộ Xây dựng đang được giao nhiệm vụ "phá băng thị trường" thông qua giải quyết hàng tồn kho; Bộ Tài chính tác động đến chính sách thuế đối với DN; Bộ TN-MT đang "chủ trì” dự thảo sửa đổi Luật Đất đai; trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước lại được trông mong sẽ đưa ra các chính sách tiền tệ phù hợp giúp DN tiếp cận nguồn vốn và người có nhu cầu tiếp cận nhà ở với chi phí tài chính thấp.

Song, nhìn lại kết quả của những buổi làm việc vừa qua thì vẫn chỉ dừng lại ở mức độ "ghi nhận tình hình" là chính.

Trong các buổi làm việc trực tiếp, đa số DN đều có chung và thậm chí lặp đi lặp lại các đề xuất về việc giảm, giãn, miễn các loại thuế suất, sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP về cách tính tiền sử dụng đất sát giá thị trường, cắt giảm thủ tục hành chính, Ngân hàng Nhà nước nên có quy định lãi suất hợp lý, ổn định cho các khoản mua nhà...

Các kiến nghị được phía Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) trình tới lui nhiều lần, như trường hợp Nghị định 69, đã đề xuất sửa đổi 2 năm nay; còn về thủ tục hành chính nhiêu khê, DN đã "kêu" từ năm 2007 nhưng xem ra chưa có chuyển biến mạnh.

Kết quả khảo sát do Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp thực hiện mới đây cho thấy, 65% DN cho rằng thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai gây bức xúc nhất và 73,9% DN cho rằng cần cải tiến thủ tục này.

Kiến nghị với Bộ Tài chính, ông Nguyễn Phụng Thiều, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Gia Định cho rằng, Nghị định 69 không đi vào cuộc sống, những điều không hợp lý liên quan đến Nghị định này đã nói rất nhiều lần tại các diễn đàn, Đại diện Bộ Tài chính đã từng phát biểu là DN kiến nghị đúng nhưng đến nay sao chưa sửa?...

Hơn nữa, chính sách thuế không ổn định cũng khiến nhà đầu tư mất niềm tin với thị trường BĐS.