"Đất vàng" vào mùa đấu giá

Sau buổi làm việc với UBND TP.HCM vào cuối tuần qua, Ban quản lý Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm cho biết, trong năm nay, sẽ có ít nhất 4 “khu đất vàng” tại khu đô thị 737ha này được mang ra đấu giá, bên cạnh một số dự án đã có chủ trương chỉ định thầu.

Dự án của Đại Quang Minh tại Khu đô thị Thủ Thiêm - Ảnh: HA

Giải phóng “đất vàng”

Những công trình áp dụng hình thức chỉ định thầu tại KĐTM Thủ Thiêm (Q.2) thường có quy mô lớn, khó kêu gọi nhà đầu tư và mang đặc điểm là chất xúc tác cho cả khu.

Cụ thể như Tháp quan sát 86 tầng (cao nhất tại KĐTM Thủ Thiêm), đế tháp có chức năng thương mại và giải trí, năm 2011, liên doanh Tiến Phước– Keppel Land đã được chỉ định làm nhà đầu tư và hiện đang tiến hành thủ tục Cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Riêng đối với dự án Trung tâm tài chính quốc tế 50 tầng (thuộc Khu lõi trung tâm), trước mắt, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietin– Bank) sẽ đóng vai trò chủ trì.

Ngoài hai công trình trên, theo Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm, Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) cũng đã được giao khu đất 6ha (cạnh Khu dân cư phía đông) để xây dựng khách sạn quốc tế 6 sao với quy mô 500 phòng.

Được biết, Saigontourist đang làm việc với tư vấn để xem xét việc nâng công suất phòng của công trình này. Ở một diễn biến khác, nhà đầu tư Shangri-La (Singapore) cũng được chỉ định triển khai khu nghỉ dưỡng 131 phòng tại Khu dân cư phía đông.

Liên quan đến chủ trương tìm kiếm nhà đầu tư vào KĐTM Thủ Thiêm, vào cuối năm ngoái, ông Dương Công Luận, Trưởng phòng Kế hoạch– Đầu tư, Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm, cho biết, phần lớn các khu đất tại KĐTM Thủ Thiêm tiến hành kêu gọi nhà đầu tư theo hình thức đấu giá, bán chỉ định hoặc chỉ định thầu.

Trước mắt, Thành phố sẽ tiếp cận một số nhà đầu tư có tên tuổi, có tiềm lực về tài chính để tạo hiệu ứng “kéo” các nhà đầu tư khác cùng tham gia phát triển dự án ở Thủ Thiêm.

Được biết, 4 “khu đất vàng” dự kiến mang ra đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới sẽ bao gồm: lô 38-3, lô 31-1, lô 31-2 và khu số 3 (thuộc khu đa chức năng cao ốc văn phòng, thương mại, nhà ở thấp tầng dọc Đại lộ Đông - Tây).

Song, thời điểm vẫn chưa được ấn định vì UBND TP.HCM đang thẩm định mức giá sàn.

Vàng thử lửa

Ngoài 20 “khu đất vàng” tại khu vực trung tâm Thành phố đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư công bố, “đất vàng” tại bán đảoThủ Thiêm cũng chẳng kém cạnh trong việc thu hút sự chú ý của nhà đầu tư trong lẫn ngoài nước.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản VinaLand, nhấn mạnh, dù về hạ tầng nội bộ và mật độ dân cư, KĐTM Thủ Thiêm chưa hoàn chỉnh như khu Nam nhưng nếu xét về giá trị lâu dài, “phố Đông Sài Gòn” vẫn có nhiều lợi thế, bởi ngoài vị trí gần trung tâm, các khoản đầu tư của Thành phố hiện nay đang tập trung chủ yếu về phía đông.

Đó là chưa nói đến việc, KĐTM này được kết nối với những tuyến giao thông huyết mạch như: hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm...

“Tuy nhiên, đây là thời điểm khó khăn, việc Thành phố mang các lô đất vàng tại KĐTM Thủ Thiêm ra đấu giá và mong một kết quả như ý là điều không dễ vì khả năng bị ép giá là điều khó tránh khỏi, đặc biệt với các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Hoàng nhận xét.

Hơn nữa, nhà đầu tư cũng không quá khó để hiểu rằng, hiện nay, ngân sách Thành phố cần bổ sung vốn để giải quyết bài toán lãi cho các khoản vay.

Nói như thế không có nghĩa là nhà đầu tư đang nắm thế chủ động. Điều này đã được minh chứng qua kỳ đấu giá lô đất đầu tiên dọc Đại lộ Đông - Tây, lô 38-3, Thành phố đã không “chiều lòng” nhà đầu tư thay đổi hệ số sử dụng đất đối với hạng mục nhà ở.

Sau hai lần đấu giá không thành công, được biết, thay vì tiếp tục tổ chức đấu giá, Thành phố cũng đang xem xét đến khả năng chỉ định thầu cho lô 38-3.

Nói về sức hút của các khu đất vàng tại KĐTM Thủ Thiêm, ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), cho rằng, không riêng gì Thuduc House, mà đa phần nhà đầu tư đều quan tâm đến Thủ Thiêm, đặc biệt là hạng mục nhà ở tại Khu lõi trung tâm.

Quan tâm là một chuyện, nhưng doanh nghiệp phải cân nhắc giữa chi phí bỏ ra và khả năng thu hồi vốn của dự án. Lấy ví dụ từ lô 38-3, Thuduc House đã từng tham gia tìm hiểu, ông Lê Chí Hiếu cho rằng, nếu Thành phố nâng tỷ lệ nhà ở lên trên 30% thì chắc chắn sẽ thu hút nhà đầu tư hơn (đề bài của TP đối với lô 38-3 bao gồm: cao ốc thương mại chiếm 10%, văn phòng 80%, nhà ở tối đa không quá 10%).

Ngoài ra, suất đầu tư tại KĐTM Thủ Thiêm là khá lớn (được biết, riêng lô 38-3 ở vào khoảng 3.860 USD/m2), trong khi, với tỷ lệ văn phòng lên đến 80%, nhà đầu tư phải mất nhiều thời gian để lấp đầy. Vì thế, khả năng thu hồi vốn là rất chậm.

Cùng quan điểm này, ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP Đức Khải, cho rằng, hiện nay, đầu ra của sản phẩm là vấn đề nan giải đối với doanh nghiệp địa ốc.

Hơn nữa, tình hình tài chính cũng khó khăn nên việc phải bỏ ra 100% chi phí để xây dựng hoàn chỉnh một dự án nhưng giai đoạn đầu chỉ lấy lại được 10% (cho hạng mục nhà ở) là điều khiến nhà đầu tư không khỏi băn khoăn.

“Trong khi đó, về phía Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm, nếu nâng hệ số nhà ở theo ý nhà đầu tư sẽ đồng nghĩa với việc phá vỡ quy hoạch, hơn nữa, “đề bài” dễ thì đâu cần đấu giá, khó nhưng vẫn có nhà đầu tư tham gia thì khả năng triển khai dự án là rất lớn, ông Trang Bảo Sơn”, Phó trưởng Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm nói.