Một góc nhìn mới về phát triển đô thị Thủ Thiêm

Kinh nghiệm phát triển từ các khu đô thị tinh hoa

Giá bất động sản thành phố cũng sẽ ngày càng đắt lên theo sự tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, giá nhà đất sẽ tăng rất mạnh ở khu trung tâm, nơi mà mật độ tập trung các hoạt động thương mại tăng mạnh nhất trong khi nguồn cung khan hiếm. Cần phải phân bố hợp lý đâu là vùng tài nguyên giải quyết bài toán kinh tế và đâu là khu vực cung ứng cho các vấn đề về xã hội. Những vùng đất trung tâm, có giá trị cao cần được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, thu hút nguồn lực về cho thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại kém hơn sẽ được để dành để giải quyết các vấn đề xã hội, đó mới là cách phân bổ tài nguyên hợp lý.

Có thể tham khảo kinh nghiệm từ các nước.

Manhattan, New York

Manhattan - một hạt của tiểu bang New York, Mỹ. Nổi tiếng từ phố Wall tại Financial District của Hạ Manhattan. Manhattan là nơi có hai sàn giao dịch chứng khoán lớn nhất thế giới Sở Giao dịch Chứng khoán New York và NASDAQ. Bên cạnh việc quy hoạch hạ tầng và giao thông, Manhattan có một lịch sử thay đổi nhiều lần để đặt mình vào vị trí trung tâm của New York và thế giới, mà quan trọng nhất là sự thay đổi về cấu trúc kinh tế, di dời các ngành công nghiệp nặng, công nghiệp sản xuất ra ngoài và tập trung vào ngành công nghiệp tài chính, thời trang, giải trí, công nghệ cao và y sinh... với các giá trị xanh và phát triển bền vững được đảm bảo hơn, trong khi giá trị thương mại tăng cao hơn hàng chục lần.

Phố Đông (Pudong), Thượng Hải

Với một chiến lược đúng đắn, sử dụng lợi thế “người đi sau”, Phố Đông đã nhanh chóng phát triển mạnh mẽ với một chiến lược gia tăng giá trị, hút nguồn vốn và kết nối. Xây dựng những cây cầu nối Phố Đông với Phố Tây, cây cầu có thể nhìn thấy được và sẽ giúp xây dựng niềm tin vào tương lai của Phố Đông trong khi đây vẫn là một vùng đất nông thôn rộng lớn. Hai cây cầu (Nanpu và Yangpu) đã giảm bớt đáng kể các rào cản trong việc kết nối Phố Đông với Phố Tây - nơi trước đây phải dựa vào các chuyến phà chậm chạp và các đường hầm tắc nghẽn. 

Chính phủ Trung ương và chính quyền Thượng Hải đều không có đủ tiền để phát triển Phố Đông. Tài sản quý giá nhất được cấp cho Phố Đông là các chính sách “đặc biệt”. Phố Đông được hưởng 9 chính sách thuận lợi áp dụng cho các đặc khu kinh tế, 10 chính sách cho các khu phát triển kinh tế và công nghệ (ETDZ) ở các thành phố ven biển và 5 chính sách chỉ áp dụng cho khu Phố Đông mới (Pudong New Area - PNA). Các chính sách mà PNA được hưởng được liệt kê như sau:

5 chính sách chỉ dành cho PNA: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể kinh doanh cửa hàng bách hóa và siêu thị; nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh ngân hàng, tài chính và bảo hiểm; Thượng Hải có thể thành lập thị trường trao đổi chứng khoán để chấp thuận và phát hành cổ phiếu của nhân dân tệ và cổ phiếu loại B cho sự phát triển của Phố Đông; PNA có thể thiết lập khu thương mại tự do cởi mở nhất ở Waigaoqiao; chính quyền Thượng Hải có thể có thẩm quyền phê duyệt đối với các dự án trong khu Phố Đông.

Tất cả chính sách này được hợp nhất thành 10 chính sách áp dụng cho PNA gồm: Miễn 15% thuế thu nhập doanh nghiệp trong hai năm, sau đó giảm một nửa trong ba năm tiếp theo...; các sản phẩm tự tiêu trong PNA được miễn thuế nhập khẩu và thuế giá trị gia tăng; các doanh nghiệp trong PNA đủ điều kiện được trợ cấp thuế bán hàng nếu họ sử dụng sản phẩm thay vì nhập khẩu; các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư vào cơ sở hạ tầng và thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ được miễn trong 5 năm và giảm một nửa trong 5 năm tiếp theo; các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ cấp ba và có thể đầu tư vào thương mại, tài chính khi được chấp thuận; các nhà đầu tư nước ngoài có thể mở ngân hàng, chi nhánh và hoạt động tài chính; khu mậu dịch tự do có thể tiến hành buôn bán trung chuyển và kinh doanh xuất khẩu; các doanh nghiệp Trung Quốc trong PNA cũng được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp; quyền sử dụng đất trong PNA có thể được chuyển nhượng từ 50-70 năm; doanh thu tài chính mới của chính quyền địa phương sẽ được giữ lại cho PNA. Ngoài 10 chính sách này, một sàn giao dịch chứng khoán có thể được thành lập ở PNA.

Khuyến nghị

Quy hoạch một thành phố là một bài toán tầm nhìn cần đến 50 năm. Đó là bài toán về các chiến lược phát triển cho hạ tầng, là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực hợp lý. Từ góc nhìn này, có ba khuyến nghị sau:

Thứ nhất, Thủ Thiêm nên tiếp tục đẩy mạnh phát triển các ngành kinh tế phù hợp với đô thị tinh hoa, với các giá trị xanh, bền vững chứ không chỉ bất động sản nhà ở. Có quy hoạch cho việc phát triển các ngành kinh tế thích hợp, đặc biệt là tài chính, ngân hàng, công nghệ cao và cả công nghiệp giải trí, là những ngành kinh tế thích hợp với đô thị. Thu hút dần các hoạt động mới ra khỏi khu trung tâm cũ, vừa tăng hiệu quả kinh tế của hoạt động giao thông, vừa tránh xung đột với các giá trị văn hóa cần được bảo tồn trong quá trình phát triển kinh tế.

Thứ hai, có kế hoạch hoàn thiện phần hạ tầng công cộng, bao gồm hệ thống giao thông công cộng kết nối Thủ Thiêm với các khu vực xung quanh, các công trình công cộng như nhà hát của thành phố, hệ thống công viên, bảo tàng, các công trình văn hóa. Các công trình văn hóa chính là lợi ích xã hội cho toàn thành phố. 

Thứ ba, thành phố nên xem xét việc tiếp tục cho đấu giá để chuyển giao các lô đất còn lại của khu đô thị Thủ Thiêm. Các lợi ích cần được xem xét và đánh giá dựa vào sự phát triển của thành phố, trên cơ sở xem diện tích đất công này là tài nguyên chứ không phải là lợi ích của sản phẩm đầu cơ. 

(*) Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

(*) Trích tham luận tại hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp”