"Sân chơi" của nhà đầu tư nước ngoài

Xuất hiện ở Việt Nam khoảng chục năm trở lại đây, cùng với mô hình kinh doanh siêu thị, các trung tâm thương mại (TTTM) đã tạo “bộ mặt mới” cho ngành bán lẻ trong nước. Nhưng điều đáng nói là cácTTTM hiện vẫn còn nhỏ lẻ, manh mún và là nơi “độc diễn” của các nhà đầu tư nước ngoài.

Thiếu tính hệ thống

Theo số liệu của Bộ Công Thương, cả nước hiện có gần 300 siêu thị, 50 TTTM; 27 siêu thị và 40 TTTM đang được triển khai xây dựng. Thời gian qua, số lượng siêu thị, TTTM phát triển nhanh, nhưng phần lớn chỉ tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM; quy mô cũng chưa lớn, tính hệ thống còn yếu. Và có một thực tế là các TTTM hoạt động bài bản, chuyên nghiệp hầu hết đều thuộc nhà đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, tại TP.HCM, ba thương hiệu lớn trong lĩnh vực này đều thuộc các công ty liên doanh hoặc 100% vốn nước ngoài như Diamond Plaza (có vốn của Hàn Quốc), Parkson Plaza (của Malaysia), Zen Plaza thuộc Nhật…

Hầu hết các nhà đầu tư TTTM đều công nhận rằng, so với các nước, quy mô TTTM của Việt Nam còn quá nhỏ. Diện tích của TTTM lớn nhất ở Việt Nam chỉ khoảng 20.000m2, trong khi ở nước ngoài lên đến 50.000 - 70.000m2. Đã thế, số TTTM hoạt động chuyên nghiệp, bài bản chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cụ thể, tại TP.HCM có đến 16 TTTM nhưng chỉ ba trung tâm hoạt động đúng nghĩa TTTM, gồm: Zen (là một trung tâm thời trang hàng hiệu của các nhà thiết kế trẻ Việt Nam), Parkson (hướng đến khách hàng tiêu dùng thời trang cao cấp quốc tế), Diamond (nhắm đến loại khách mua sắm tổng hợp).

Phần đông các TTTM còn lại là nơi bán hàng trôi nổi, không rõ xuất xứ, như Lucky Plaza (trên đường Nguyễn Huệ, Q.1) chuyên bán hàng tồn, hàng xuất khẩu lỗi mốt, hàng Trung Quốc; An Đông Plaza (An Dương Vương, Q.5), Sài Gòn Square (Q.1)… cũng chủ yếu bán hàng Trung Quốc, Thái Lan. Thậm chí, ở những nơi này khách hàng còn thoải mái trả giá như mua hàng ở chợ.

Trong các TTTM “nửa vời” này, Sài Gòn Square nổi tiếng là nơi “hét giá” nhất. Các chuyên gia thị trường cho rằng, mua hàng ở Sài Gòn Square, khách hàng dù trả giá ở mức nào… cũng “dính”. Nếu như các TTTM chuyên nghiệp phải xét duyệt loại hàng, thương hiệu sản phẩm, giấy đăng ký kinh doanh… rồi mới cho thuê chỗ, thì tại Sài Gòn Square, An Đông Plaza, Lucky Plaza… người buôn bán nào cũng có thể thuê quầy kinh doanh.

Cuối năm nay và đầu năm 2010, nhiều mặt bằng bán lẻ mới sẽ ra mắt, như The Flemington, Saigon Palace (Q.11), The Everich (Q.10), Kumho Asiana (Q.1)… Nhưng những trung tâm được trông đợi này có diện tích cũng không quá 25.000m2 - khá nhỏ so với TTTM ở các nước.

Giá cao

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, giá mặt bằng TTTM của Việt Nam đang rất cao so với các nước. Dù có nhiều TTTM mới chuẩn bị ra đời nhưng vẫn chưa thể làm giảm áp lực tăng giá của thị trường. Cụ thể, hiện giá thuê mặt bằng để mở TTTM mới ở khu trung tâm TP.HCM khoảng 45 - 50 USD/m2. Giá của những dự án sắp khai trương có nơi lên đến 185 USD/m2.

Các TTTM hoạt động tốt như Diamond, giá cho thuê từ 100 – 200 USD/m2 nhưng đã kín chỗ; Zen từ 50 – 150 USD/m2 vẫn có danh sách khách chờ. Ông Mark Farquhar - Giám đốc bộ phận bán lẻ Công ty Dịch vụ bất động sản Savills Vietnam cũng cho rằng, giá đất ở hai thành phố Hà Nội và TP.HCM quá cao. Tuy nhiên, cũng theo ông Mark Farquhar, điều này không ảnh hưởng đến sự phát triển của TTTM trong tương lai, “vì khi giá mặt bằng ở trung tâm đắc sẽ tạo điều kiện cho các vùng ven như quận 5, quận 7, quận 11 phát triển”.

Có một nghịch lý là, giá cho thuê cao và TTTM nào mở ra cũng được lấp đầy, nhưng thực chất nhiều trung tâm không thu được tiền thuê tối thiểu mà chỉ thu theo kiểu ăn chia doanh thu. Thậm chí, nhiều nơi còn bị lỗ so với việc họ dùng mặt bằng đó để cho thuê làm văn phòng. Một nhà điều hành TTTM có tiếng tại TP.HCM phân tích: “Những người bán hàng chuyên nghiệp không quan tâm đến giá thuê, mà đìêu họ chú ý là lượng khách hàng vào trung tâm có đông không. Nhiều khách hàng không cần thương lượng nếu biết chắc sẽ bán được hàng. Và nếu như Việt Nam có nhiều TTTM hoạt động tốt như thế thì lập tức giá thuê sẽ hạ”.

Một quản lý của Zen Plaza cho rằng, dù giá cho thuê mặt bằng TTTM cao nhưng nhà kinh doanh TTTM rất khó có lời. Theo phân tích của vị này, bình quân, giá cho thuê của Zen Plaza là 50USD/m2 trên diện tích net (chừa đường đi). Trừ 30-40% diện tích đường đi, giá thuê còn lại của Zen chỉ khoảng 30USD/m2. Sau khi trừ chi phí các loại khoảng 18USD (điện 8USD; chi phí quản lý chung, nhân sự khoảng 10USD), thì Zen chỉ có thể thuê lại mặt bằng của các công ty với giá dưới 12USD. Nhưng nếu doanh nghiệp xây TTTM để cho thuê với giá đó thì không bằng cho thuê làm văn phòng (hiện giá cho thuê văn phòng khoảng 25USD). Nhìn rõ đáp án bài toán này, nên các công ty trong nước chuyển hướng xây cao ốc văn phòng hoặc căn hộ, để thu hồi vốn nhanh mà quản lý dễ.

Thiếu mặt bằng?

Thống kê của các công ty kinh doanh bất động sản, từ nay đến tháng 6/2010 sẽ có thêm ít nhất 150.000m2 TTTM tại TP.HCM. Con số này gấp đôi tổng diện tích các TTTM ra đời trong vòng 5 năm qua. Và, với con số 20% dân số có thu nhập ổn định đủ khả năng mua sắm tại TTTM, nhiều người lo ngại nguồn cung TTTM sẽ vượt cầu. Nhưng, hiện nhiều tập đoàn địa ốc, kinh doanh TTTM trong và ngoài nước vẫn xem đây là thị trường béo bở. Ông Tham Tuck Choy - Tổng giám đốc Parkson Việt Nam cho rằng, mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam không đáp ứng đủ nhu cầu. “Ở Việt Nam, mặt bằng cho TTTM quá ít.

Để kinh doanh hiệu quả thì các TTTM phải được đặt ở những vị trí trung tâm của các thành phố lớn; mà tại Việt Nam, hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM có quá ít mặt bằng đáp ứng tiêu chí này. Đó cũng là lý do khiến Parkson bị chậm kế hoạch mở rộng như ban đầu là 2 - 3 trung tâm/năm. Theo tôi, tình trạng thiếu mặt bằng bán lẻ sẽ còn kéo dài thêm khoảng 3 - 4 năm, và phải ít nhất 8 - 10 năm nữa thì thị trường bán lẻ mới bão hòa”.

Theo kế hoạch phát triển của ngành thương mại, cứ 100.000 hộ dân sẽ cần có một TTTM lớn, 10.000 hộ dân cần một siêu thị và 1.000 hộ cần tối thiểu 1 - 3 cửa hàng tiện lợi. Như vậy, với dân số 86 triệu người, Việt Nam cần đến hơn 800 TTTM? Không biết có phải vì cho rằng số lượng TTTM vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu hay không, mà giấy phép cho TTTM mới vẫn liên tục được cấp? Điều đáng nói là, việc cấp phép này không theo một trật tự nào cả. “Dù không có kinh nghiệm chuyên môn về lĩnh vực này, nhưng bất cứ doanh nghiệp nào có mặt bằng rộng đều được cấp phép xây dựng TTTM. Điều này sẽ dẫn đến kẹt xe trầm trọng trong tương lai”, một nhà đầu tư TTTM bức xúc.

Doanh nghiệp trong nước “không mặn mà”?

Các chuyên gia kinh tế khẳng định, để kinh doanh một TTTM hiệu quả, các doanh nghiệp Việt Nam cần phải học hỏi nhiều thứ. “Về năng lực tài chính, các doanh nghiệp Việt Nam không thua doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, về quản lý thì có sự cách biệt. Nhưng sự cách biệt này cũng sẽ nhanh chóng được rút ngắn trong tương lai gần, do các doanh nghiệp Việt Nam học hỏi rất nhanh. Điều này có thể thấy được qua bài học Trung Quốc. Trước đây, Trung Quốc cũng như Việt Nam phải học hỏi từ nước ngoài nhưng sau đó họ nhanh chóng bắt kịp và rút ngắn khoảng cách”, ông Tham Tuck Choy khẳng định.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa - Chủ tịch HĐQT Saigon Co.op cũng công nhận rằng, các doanh nghiệp trong nước vẫn chưa mặn mà với TTTM vì chưa có kinh nghiệm về lĩnh vực này. “Muốn đầu tư TTTM, các doanh nghiệp trong nước phải ra nước ngoài học tập. Hơn nữa, TTTM phải được đặt ở vị trí trung tâm thành phố, khu tài chính như quận 1, quận 3; mà ở những khu “đất vàng” này thì doanh nghiệp trong nước không thể “địch lại” nhà đầu tư nước ngoài”, ông Hòa thừa nhận. Nhưng có một nguyên nhân nữa khiến doanh nghiệp Việt Nam chưa “bén duyên” với TTTM, đó là họ chưa tìm được đối tác hợp tác ưng ý.

Các chuyên gia cho rằng, trong kinh doanh TTTM, ngoài năng lực tài chính thì việc quản lý kinh doanh cũng rất quan trọng. Ông Mark Farquhar cũng khẳng định: “Nhà đầu tư nào sử dụng các dịch vụ quản lý TTTM tốt nhất sẽ đưa dự án đó đến thành công”. Bài học thấy rõ nhất là trường hợp của Zen Plaza. Trong nhiều năm liền, Zen thua lỗ triền miên, nhưng từ khi chuyển đổi thành TTTM kinh doanh “thời trang hàng hiệu” của các nhà thiết kế trẻ Việt Nam thì hiệu quả thấy rõ. Sáu năm qua, công suất mặt bằng của Zen đạt 100%, doanh số năm sau luôn tăng hơn năm trước từ 20 - 30%. Điều quan trọng là thương hiệu Zen Plaza trong lĩnh vực thời trang được người tiêu dùng biết đến rất nhiều. So với các TTTM khác, quy mô của Zen khá nhỏ, nhưng trung tâm này được khách thuê đánh giá cao về vấn đề quản lý và dịch vụ.

Ông Darin Williams - Giám đốc điều hành Công ty Nielsen Vietnam cho rằng, trước sự phục hồi của nền kinh tế sau khủng hoảng, kênh bán hàng hiện đại (TTTM, siêu thị, cửa hàng tự chọn) tiếp tục tăng trưởng tốt. Về doanh thu, năm 2008, kênh bán hàng hiện đại chiếm 83%, dự kiến năm 2009 sẽ chiếm 80% và năm 2010 con số này sẽ là 76%. Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, mức tăng trưởng này vẫn còn khá thấp. Thống kê cho thấy, tỷ lệ cửa hàng tự chọn, siêu thị, TTTM ở Việt Nam khá khiêm tốn.

Cụ thể, năm 2007, số lượng siêu thị, TTTM, cửa hàng tự chọn ở Singapore chiếm 90% thị trường bán lẻ; còn Malaysia con số này là 51%; Thái Lan: 48%; Philippines: 45%; Indonesia: 36%; trong khi Việt Nam chỉ có 10%. Đây chính là tiềm năng, là khoảng trống lớn cho các nhà đầu tư. Cũng theo ông Darin Williams, năm 2010 sẽ là năm đầy triển vọng đối với thị trường bán lẻ Việt Nam, thể hiện qua việc Việt Nam ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn, tăng trưởng bền vững và xu hướng tiêu dùng ổn định.

Việc phát triển, mở rộng kênh bán hàng hiện đại là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để mô hình này hoạt động hiệu quả, cần có sự quy hoạch thống nhất, theo một chiến lược quốc gia bền vững. Bên cạnh đó, công tác quản lý hoạt động các TTTM cũng phải được coi trọng, với việc đào tạo các chuyên gia giỏi, không thể bỏ ngỏ như hiện nay.