Dự báo mất cân đối cung cầu trong tương lai

Thị trường tiền tệ biến động, giá vật liệu xây dựng tăng cao khiến hoạt động xây dựng nhà ở mới tại đô thị chững lại. Mặt khác, lãi suất vay vốn cao, giá vật liệu đầu vào tăng 20 - 30% đã làm tăng giá thành bất động sản (BĐS) 5 - 10%.

Một dự án bị đình trệ góp thêm vào sự mất cân đối cung - cầu của thị trường BĐS trong tương lai

Nhiều chủ đầu tư thiếu kinh phí để triển khai dự án, nhiều dự án bị kéo dài tiến độ, bị đình hoãn dẫn đến nguy cơ thiếu hàng cho thị trường trong dài hạn, làm tăng thêm sự mất cân đối cung - cầu hàng hóa trên thị trường BĐS. Chính phủ đang cố gắng ngăn chặn cơn sốt khan hiếm nhà đất trong thời gian tới.

Khẩn trương tăng cung hàng hoá cho thị trường nhà đất

Trong cuộc họp với các bộ Xây dựng, Tài nguyên - Môi trường, Tài chính, Kế hoạch - Đầu tư... bàn về thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS), trong đó tập trung việc hoàn thiện đề án TTBĐS VN, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải nhận định BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và TTBĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế.

Trong bối cảnh kinh tế có nhiều khó khăn hiện nay, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh là nhiệm vụ quan trọng vừa giúp ổn định xã hội vừa tạo sự cân bằng cho các cán cân kinh tế vĩ mô khác. Để thực hiện nhiệm vụ này, Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng cùng các bộ, ngành, địa phương rà soát, tập trung giải quyết những tồn tại, yếu kém của thị trường, đặc biệt là các giải pháp “tăng cung” hàng hóa thiết yếu như nhà ở đô thị, văn phòng, các công trình dịch vụ.

Các bộ chức năng tiến hành rà soát, triển khai tốt công tác qui hoạch phát triển đô thị, tháo gỡ trực tiếp tại dự án những vướng mắc về chính sách đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực hiện công khai, minh bạch các hoạt động trên TTBĐS.

Riêng Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ đề án phát triển TTBĐS cùng với đề án tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư. Đến quí 3/2008 tiến hành thí điểm công bố chỉ số TTBĐS (REMI) - một trong những tiêu chí khoa học phản ánh xác thực và chính thức diễn biến của thị trường đặc biệt này.

Tăng quỹ đất dành cho dự án

Bên cạnh các biện pháp hành chính và kỹ thuật nói trên, một trong những giải pháp quan trọng khác để tăng cung hàng hóa cho thị trường nhà đất là tăng quỹ đất dành cho việc đầu tư xây dựng dự án mới. Trong đó, nội dung quan trọng nhất là thực hiện đền bù, giải tỏa thu hồi đất, tổ chức phát triển quỹ đất...

Nhiều nội dung liên quan đến các vấn đề trên đã được đề cập trong dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thi hành Luật Đất đai vừa được Bộ Tài nguyên - Môi trường đưa ra lấy ý kiến.

Theo dự thảo này, có một số quy định tháo gỡ những vướng mắc của người dân và doanh nghiệp trong thời gian qua: Đối với người sử dụng đất nông nghiệp, khi bị thu hồi đất làm dự án được bồi thường bằng đất nông nghiệp có cùng mục đích sử dụng, trường hợp không có đất để bồi thường thì được đền bù bằng tiền theo giá Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất và hỗ trợ thêm bằng 50% mức giá đền bù cho loại đất đó.

Quy định này đã thoáng hơn trước đây, nhưng để người dân có được nhiều quyền lợi hơn và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác đền bù, các chuyên viên của Phòng Kế hoạch Tổng hợp (Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM) nhận xét: Kể từ khi có quyết định thu hồi đất đến khi người dân nhận được tiền bồi thường phải mất một thời gian khá dài, lúc đó đã xảy ra trượt giá, giá đất đã biến động... và người dân có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt.

Do đó, việc tính giá bồi thường đối với đất nông nghiệp nên điều chỉnh theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Ngoài ra, nên khống chế thời hạn trả tiền đền bù cho dân, nếu quá thời hạn trên mà chưa trả tiền đền bù thì phải điều chỉnh giá theo hướng có lợi cho dân.

Dự trù trường hợp trượt giá nói trên, quy định lần này cũng đề cập việc bồi thường chậm. Nếu lỗi do cơ quan chức năng gây ra mà giá ở thời điểm bồi thường cao hơn giá tại thời điểm có quyết định thu hồi đất thì phải tính cho dân theo giá tại thời điểm bồi thường...

Các doanh nghiệp cũng hoan nghênh quy định dự trù cho việc trượt giá này vì như thế cơ quan chức năng thực hiện việc đền bù sẽ làm việc khẩn trương hơn. Nhưng đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM (TTPTQĐ) nói cần phân định rõ trường hợp nào là lỗi của cơ quan chức năng, trường hợp nào là lỗi của dân trong việc bồi thường chậm để có cơ sở xử lý.

Nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm là việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất. Theo dự thảo Nghị định, Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ bồi thường, thu hồi mặt bằng đối với các khu vực đã công bố qui hoạch nhưng chưa có dự án, chưa có chủ đầu tư dự án; quản lý quỹ đất đã thu hồi; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đưa lên sàn giao dịch BĐS...

Bên cạnh đó, tổ chức này cũng được huy động vốn từ tiền bồi thường đất của người dân bị thu hồi đất theo hình thức góp vốn, huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân thông qua hình thức góp vốn, hợp tác...

Giám đốc TTPTQĐ - cho biết hiện nay có hàng trăm nhà đầu tư sẵn sàng góp vốn cho Trung tâm thực hiện đền bù thu hồi đất. Nhưng vấn đề cần làm rõ là khi đền bù xong thì chia lợi nhuận với người góp vốn bằng cách nào? Nếu chia bằng đất sẽ không còn đất để tổ chức đấu giá, về lâu dài TP cũng không còn quỹ đất. Do vậy, nên có quy định rõ ràng về cơ chế huy động vốn để đền bù giải tỏa.

Chính phủ đã dự đoán được tình hình sẽ thiếu hàng hóa đáp ứng nhu cầu trên thị trường nhà đất trong thời gian sắp tới và đang cố gắng khắc phục, nhưng hầu như hãy còn lúng túng vì doanh nghiệp chưa có vai trò cụ thể trong các giải pháp nói trên. Vì suy cho cùng, chính doanh nghiệp là lực lượng chủ lực trong việc làm ra hàng hóa cho thị trường BĐS.