Bãi bỏ khung giá đất, hoàn thiện phương pháp định giá

Một trong những điểm đột phá quan trọng của Nghị định mới là chính thức bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất. Thay thế cơ chế cũ, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo nguyên tắc thống nhất, điều chỉnh linh hoạt trên cơ sở dữ liệu thị trường.

Đây được xem là bước tiến lớn nhằm khắc phục tình trạng chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đồng thời sửa đổi nhiều nội dung trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất. Khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường” được làm rõ, bao gồm các trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, đã đăng ký biến động hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật, ngoại trừ hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Về phương pháp so sánh để định giá đất, nghị định mới quy định thông tin đầu vào được lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, kết quả đấu giá, sàn giao dịch bất động sản và các cuộc khảo sát thực tế.

Trên cơ sở đó, tổ chức định giá đất sẽ xác định mức giá trung bình và lựa chọn thông tin gần với giá trị mặt bằng chung để làm căn cứ. Việc lựa chọn thửa đất so sánh cũng được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên: gần nhất về khoảng cách, tương đồng về yếu tố ảnh hưởng đến giá và gần với thời điểm định giá.

Ngoài ra, cách xác định giá thửa đất so sánh được quy định rõ ràng: giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, sau khi loại trừ giá trị tài sản trên đất tại thời điểm giao dịch, được chia cho diện tích đất so sánh.

Những sửa đổi này nhằm đảm bảo công tác định giá đất sát với thực tiễn, hạn chế tình trạng áp giá mang tính hình thức, đồng thời nâng cao tính minh bạch và khoa học trong quản lý đất đai.

Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 14a vào Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần nhưng chưa xác định được sản lượng còn lại, mức bồi thường sẽ tính theo giá trị thiệt hại thực tế.

Nếu chưa có quy trình sản xuất chuẩn được ban hành, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế để ban hành đơn giá bồi thường cho cây trồng, vật nuôi.

Nghị định cũng sửa đổi Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP liên quan đến việc thẩm định và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, nếu đấu giá thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ và trình phê duyệt.

Trong trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện quy trình tương tự để trình lãnh đạo cấp tỉnh xem xét, quyết định. Quy định này góp phần làm rõ trách nhiệm, thẩm quyền của từng cấp chính quyền trong quản lý và sử dụng quỹ đất.

Đối với đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và rừng sản xuất, Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi trình tự, thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, UBND cấp xã sẽ tổng hợp nhu cầu và lập danh mục dự án cần chuyển đổi, sau đó trình UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt. Riêng trường hợp chuyển đổi không gắn với dự án đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục này.

Ngoài việc bãi bỏ khung giá đất, Nghị định 226/2025/NĐ-CP còn chấm dứt hiệu lực của Nghị định 26/2021/NĐ-CP, vốn quy định chi tiết Nghị quyết 132/2020/QH14 về quản lý và sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp sản xuất, xây dựng kinh tế.