 |
Đó là một trong những lý do khiến mô hình bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành tại nước ta. Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, hai thành phố lớn nhất là TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư; TP. Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.
Theo ông Lê Trọng Minh, chung cư không chỉ trở thành một trong những phân khúc sôi động bậc nhất trên thị trường bất động sản nhiều năm qua với hàng chục ngàn căn hộ chung cư bán ra mỗi năm, một ngành công nghiệp quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã bắt đầu hình thành với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia kinh doanh.
“Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu vừa qua cũng xuất hiện rất nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy gây ra những bất ổn về trật tự xã hội”, ông Lê Trọng Minh nói.
Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3/2019 cho thấy, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.
Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Trong khi hình thành các khu chung cư cao tầng là một vấn đề mang tính thiết yếu, giải quyết bài toán đô thị hóa, phục vụ cho sự phát triển của các đô thị hiện đại, thì mâu thuẫn ngày càng nhiều và càng phức tạp mà chưa thể giải quyết triệt để ngày càng ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển bền vững mà các thành viên thị trường bất động sản Việt Nam đang theo đuổi.
Nguyên nhân của thực trạng này thực tế cũng đã được chỉ ra. Trong đó, có nguyên nhân thuộc về những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.
“Cùng với đó, những vấn đề như Hợp đồng mẫu hiện nay liệu có quá nghiêng về các chủ đầu tư khiến khách hàng cảm thấy mình luôn bị xử ép; cách tính diện tích chung - riêng còn dễ gây hiểu nhầm; tại sao quy định về việc thành lập Ban quản trị chưa tính đến các khu đô thị; nên bỏ hay vẫn tiếp tục giữ quy định nộp quỹ bảo trì và thu nộp, quản lý quỹ này ra sao; có nên chế tài việc căng băng rôn, biểu ngữ của cư dân… đều là những câu hỏi rất thời sự mà Ban tổ chức cuộc Tọa đàm mong muốn tìm ra những câu trả lời thấu đáo”, ông Lê Trọng Minh đặt vấn đề.
 |
Cư dân một chung cư tại huyện Nhà Bè TP.HCM căng băng rôn phản đối chủ đầu tư |
Ngoài ra, tại cuộc tọa đàm này, các chủ đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ vận hành cũng chia sẻ những kinh nghiệm hay, cách làm tốt trong việc giữ cho “trong ấm ngoài êm” tại các dự án mà mình hình thành hoặc quản lý, vận hành.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết hiện nay, chủ đầu tư bán sản phẩm, họ quan tâm đến hai yếu tố là chất lượng đúng cam kết (yếu tố khởi điểm) và duy trì chất lượng dịch vụ (yếu tố quan trọng hơn sau đó). Đặc biệt, ở loại hình bất động sản cao cấp thì khách hàng đặc biệt quan tâm chất lượng dịch vụ quản lý sau bàn giao. Có nhiều chủ đầu tư phải bù lỗ trong thời gian đầu khi mà cư dân chưa lấp đầy (có thể lên đến 3-5 năm), thậm chí cử người tham gia luôn Ban quản trị để làm sao chọn được đối tác đúng với tiêu chuẩn cam kết khách hàng.
“Tôi cho rằng, ai ở căn hộ mới nhận rõ là ai cũng mong muốn có nhà ở chất lượng, có dịch vụ cung cấp như kỳ vọng nhưng dành thời gian để tham gia ban quản trị hay tham gia giám sát hoạt động đó thì không có nhiều cư dân sẵn lòng. Tôi nghĩ nên có quy định rõ về vai trò, trách nhiệm của đối tác tham gia vận hành phát triển chung cư để duy trì chất lượng dịch vụ sau bàn giao nhà”, bà Hương nhấn mạnh.
Còn bà Vũ Ngọc Hương - Tổng giám đốc Công ty Venus cho rằng, mô hình chung cư thường duy trì hoạt động ổn định khoảng ba năm đầu, những năm sau đó thường xảy ra tranh chấp. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đến một phần từ quy định pháp luật còn những bất cập, từ chủ đầu tư, khách hàng không xem xét điều khoản hợp đồng, chuyên môn ban quản trị, vai trò quản lý của địa phương…
Những bất đồng thường thấy là chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, không thống nhất được đơn vị quản lý vận hành, chậm ra sổ hồng, hay những thông tin mà cư dân nhận được không trùng khớp với thông tin của chủ đầu tư nên dẫn đến tranh chấp.
Theo bà Hương, đến thời điểm này, về mặt pháp lý đã tương đối đầy đủ, nhưng để áp dụng thực tế vào đời sống vẫn còn nhiều bất cập. Hiện nay, bên cạnh những thuận lợi như thị trường dễ, quản lý và hỗ trợ từ chính quyền thì những khó khăn trong việc quản lý vận hành còn nhiều như: đây là một ngành mới, nguồn nhân lực chưa được đào tạo chuyên biệt, quy chuẩn về dịch vụ chưa rõ ràng, thị trường cung cấp dịch vụ rất sơ khai, cơ chế hoạt động chưa thông suốt, ý thức người dân chưa tích cực, kẽ hở pháp lý…
“Để hoạt động vận hành chung cư được tốt hơn, theo tôi, việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng…", bà Hương kiến nghị.
