Sau 10 năm, thị trường cao ốc văn phòng TP.HCM ra sao?

Tính đến thời điểm hiện tại, phân khúc văn phòng cho thuê vẫn đang trên đà phát triển và có chỗ đứng vững chắc trên thị trường, tạo thành hình thức kinh doanh riêng biệt và hấp dẫn, đa dạng nguồn cung và mô hình không ngừng cải tiến.

Diện tích sàn tăng đột biến

Theo báo cáo của CBRE, sau 10 năm, diện tích sàn cho thuê đối với thị trường văn phòng tại TP.HCM đã tăng 3,3 lần, từ mức 400.000m² sàn những năm đầu 2010 lên tới 1,3 triệu m² sàn vào năm 2019. Diện tích cho thuê ròng trong quý IV/2019 vừa qua ghi nhận ở mức trên 50.000m², chủ yếu đến từ các dự án mới hoàn thành như LIM Tower 3 và Phú Mỹ Hưng Tower. Về vị trí, nếu như 10 năm trước, văn phòng hạng A chỉ nằm ở khu vực trung tâm thì nay đã liên tục xuất hiện ở khu vực ngoài và quận rìa trung tâm.

Năm 2019, theo thống kế của Cushman & Wakefield, mức độ xây dựng và phát triển của văn phòng hạng A tại TP.HCM tăng 71,45% so với 10 năm trước (tăng bình quân 7% hàng năm). Văn phòng hạng B tại quận 1 tăng 52,6% (tăng bình quân 5% hàng năm). Dựa trên thống kê thực tế thị trường TP.HCM, hạng A hiện tại có 12 tòa nhà (từ 7 tòa đầu thập niên) và hạng B có 29 tòa nhà văn phòng (từ 19 tòa đầu thập niên). Trong năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ chào đón 1 tòa nhà hạng A và 8 tòa nhà hạng B mới, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hạng A & B cán mốc 1,5 triệu m².

Thực trạng cung cầu

Nếu như đầu những năm 2010, thị trường cho thuê văn phòng tại TP.HCM vẫn chỉ nằm ở mức hồi phục sau khủng hoảng tài chính, cung mạnh hơn cầu thì đến năm 2019, cán cân đã đảo ngược mạnh mẽ. Sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu, kinh tế vĩ mô ổn định, cơ sở hạ tầng được cải thiện và đầu tư, tỷ lệ đô thị hóa gia tăng nhanh chóng… dẫn đến nhu cầu của khách thuê liên tục tăng. Hiện tại, nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các công ty công nghệ, thương mại điện tử (e-commerce) và co-working space, chiếm khoảng 21% diện tích nguồn cung mới trong năm 2019.

LIM Tower 3, Phú Mỹ Hưng Tower và tòa nhà Viettel B gia nhập thị trường trong Quý IV/2019, giúp tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B đạt 1.306 triệu m², tăng 7,3% theo quý và 11,3% theo năm. Mặc dù có nguồn cung mới, diện tích trống vẫn tiếp tục hạn chế với tỷ lệ trống hạng A và B chỉ ở mức 6,5% tại thời điểm cuối năm 2019. Các lựa chọn diện tích thuê trong khu vực Trung tâm vẫn tiếp tục khan hiếm. Theo báo cáo quý 4, 2019 của JJL, “Chỉ LIM Tower 3 là tòa nhà hạng A duy nhất, cùng với 10 tòa nhà hạng B khác là có thể cung cấp mặt sàn có diện tích lớn hơn 1.000m²”.

Mô hình dịch vụ cải tiến - Giá cả xứng tầm

Nắm bắt được nhu cầu thuê văn phòng hạng A và B của các doanh nghiệp lớn, nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn nâng cấp chất lượng và tăng giá văn phòng cho thuê theo từng năm. Năm 2019 các chủ đầu tư ngoài việc tập trung nâng cao tính năng và sự tiện dụng của tòa nhà như: thang máy được dùng bằng thẻ từ, phòng tắm, hầm gửi xe thông minh, cảnh quan chung, tích hợp không gian nghệ thuật tại khu vực chờ tại sảnh chính, tiêu chuẩn ánh sáng và nhiệt độ bên trong tòa nhà nhằm nâng cao sự thoải mái cho người dùng hướng tới một môi trường làm việc cân bằng.

Deutsches Haus sở hữu những tiện ích hiện đại như khu vực Spa, phòng Gym, không gian nhà hàng, cà phê. LIM Tower 3 - tòa nhà văn phòng hạng A mới nhất tại quận 1 tiên phong phá vỡ những chuẩn mực bằng cách thêm vào không gian triển lãm nghệ thuật Kén at Lim Tower và khu vực cảnh quan Vườn Việt với hơn 60 loại cây nhiệt đới.

Đặc biệt, năm 2019 đánh dấu một mốc quan trọng của các chủ đầu về việc chú trọng môi trường xanh, tiết kiệm năng lượng và hướng tới sự bền vững của các dự án. Các tòa nhà hầu như đều xây dựng dựa trên những tiêu chuẩn xanh, thân thiện với môi trường và đạt các chứng nhận xanh như Green/ Lotus Building, hoặc Gold/LEED.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, vào năm 2010 nhiều tòa nhà chỉ nằm ở mức chất lượng thấp, năm 2019 các tòa nhà tại TP.HCM đạt chất lượng quốc tế. Nhờ đó, giá cả cho thuê cũng tăng đều đặn theo từng năm. Những năm đầu 2010, tòa nhà văn phòng hạng A có giá khoảng 56,61 USD/m²/tháng, hạng B là 35 USD/m²/tháng (bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý, chưa bao gồm VAT). Đến 2019 văn phòng hạng A đã đạt mức 62,59 USD/m²/tháng và hạng B khoảng 41,06 USD/m²/tháng (bao gồm phí dịch vụ/phí quản lý, chưa bao gồm VAT). Trong khoảng 10 năm, giá hạng A tăng 11% và giá hạng B tăng 8%.

Trong thập kỷ vừa qua, thị trường văn phòng TP.HCM đã chuyển mình mạnh mẽ về cả cơ sở hạ tầng và tổng diện tích nguồn cung mới cho thị trường. Theo nhận định của các chuyên gia CBRE, thị trường văn phòng TP.HCM từ 2020-2022 sẽ sôi động hơn khi các dự án mới như Opal và CII Q.Bình Thạnh, Friendship Tower Q.1, tòa nhà Nguyễn Kim Q.3, UOA Tower và The 67 Q.7… sắp hoàn thành và đưa vào hoạt động.